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    寫(xiě)字樓投資新思路

　　現(xiàn)在北上廣深的寫(xiě)字樓價(jià)格已經(jīng)高高在上，再談投資已經(jīng)非尋常百姓能夠參與的了�，F(xiàn)在出手一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓，面臨的是“高門(mén)檻，低回報(bào)”的現(xiàn)狀。在這樣的形勢(shì)下，建議剛剛摸著寫(xiě)字樓投資門(mén)道的人，多看看二、三線(xiàn)城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓，戴德梁行等機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年，其租金有至少15%的上升空間。

　　關(guān)注區(qū)域中心城市

　　以目前中國(guó)城市的發(fā)展格局來(lái)看，不妨分成兩個(gè)部分。一部分是一線(xiàn)城市和主要沿海城市，這部分城市已經(jīng)超出中國(guó)平均水平，達(dá)到發(fā)達(dá)或者準(zhǔn)發(fā)達(dá)國(guó)家水準(zhǔn)，無(wú)論是住宅還是寫(xiě)字樓的價(jià)格也都已經(jīng)向發(fā)達(dá)國(guó)家看齊。在經(jīng)濟(jì)學(xué)概念中，成熟的市場(chǎng)中持續(xù)的價(jià)格上漲與貨幣總量正相關(guān)，這些城市寫(xiě)字樓投資主要看所選區(qū)域的集中化的程度，必須做大量的準(zhǔn)備工作，單一項(xiàng)目單獨(dú)考察了，很難再找到適用大多數(shù)的規(guī)律。

　　中國(guó)另一部分城市則是更為大量的發(fā)展中板塊，也是未來(lái)中國(guó)城市化進(jìn)程向縱深發(fā)展的主要方向，未來(lái)的二、三線(xiàn)城市，有可能會(huì)重走此前北上廣深的發(fā)展之路。在已經(jīng)成型的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)走過(guò)了單價(jià)從9000塊漲到9萬(wàn)元的路程，若希望未來(lái)單價(jià)再?gòu)?萬(wàn)漲到90萬(wàn)估計(jì)很難實(shí)現(xiàn)。但是在這些二、三線(xiàn)城市，不僅目前進(jìn)入門(mén)檻較低，且回報(bào)率不錯(cuò)，即便長(zhǎng)期持有也沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)。以西安為例，單價(jià)1萬(wàn)多的寫(xiě)字樓，目前回報(bào)在8%左右。另一方面，要相信區(qū)域的收入分配也是不平均的，隨著未來(lái)產(chǎn)業(yè)向中心城市聚集，這些中心城市GDP的增長(zhǎng)速度甚至?xí)�高過(guò)一線(xiàn)城市，對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求會(huì)有大的提升，未來(lái)租金和售價(jià)都會(huì)有穩(wěn)定的上漲空間。

　　至于如何尋找這些區(qū)域中心城市，建議好好回顧下今年十二五規(guī)劃綱要中的相關(guān)內(nèi)容，其中重點(diǎn)涉及到五個(gè)大的區(qū)域：推進(jìn)新一輪西部大開(kāi)發(fā)，全面振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地，大力促進(jìn)中部地區(qū)崛起，積極支持東部地區(qū)率先發(fā)展，加大對(duì)革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)和貧困地區(qū)扶持力度。再以中部崛起為例，又可以看到在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移背景下，未來(lái)的區(qū)域城市群，如太原城市群、皖江城市帶、武漢城市圈等。不妨在其中最核心城市中尋找自己熟悉的一個(gè)，作為布局寫(xiě)字樓市場(chǎng)的首選之地。如果退而求其次，在高鐵時(shí)代，一些高鐵�？康某鞘幸部梢宰鳛閭溥x的方案。

　　選最核心地段和最好的物業(yè)

　　每一座城市都有自己的南京路，也都有自己的CBD，只要這座城市具有一定規(guī)模，就會(huì)聚集出一個(gè)中心區(qū)。有些城市由于規(guī)模較大，可能會(huì)形成有主有次的兩個(gè)中心區(qū)，建議在選擇時(shí)，依然選擇主流的那個(gè)，或者未來(lái)規(guī)劃中主流的那一個(gè)。在城市規(guī)劃日漸發(fā)達(dá)的時(shí)代，政府大量資金投入都會(huì)向中心區(qū)傾斜，未來(lái)包括交通、公共建筑、文娛等配套也都會(huì)向中心區(qū)集中，畢竟這里終將沉淀為一座城市的臉面�，F(xiàn)在回顧深圳福田中心區(qū)的形成，從規(guī)劃到基本成型用了將近10年時(shí)間，即便從第一批寫(xiě)字樓入市到現(xiàn)在也大約有6-8年左右，盡早布局也是節(jié)約投入成本的好辦法。

　　只有最核心的地段和最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，才能吸引最有價(jià)值的租賃客戶(hù)和未來(lái)最有實(shí)力的接盤(pán)，買(mǎi)有錢(qián)人看得上的物業(yè)，是獲得投資最大溢價(jià)的不二法門(mén)。專(zhuān)家建議，在級(jí)別不同的時(shí)候，首選甲級(jí)，同為甲級(jí)的時(shí)候，則選擇產(chǎn)權(quán)集中并且善于運(yùn)營(yíng)的企業(yè)產(chǎn)品。以深圳羅湖嘉里中心為例，大部分物業(yè)由嘉里建設(shè)持有并統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，保證了整座寫(xiě)字樓的租客品質(zhì)，但是又有少部分單位對(duì)外出售，多年來(lái)一直保持著片區(qū)的租金標(biāo)尺水準(zhǔn)，即便在金融危機(jī)的時(shí)候，空置率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊物業(yè)，如果這樣的寫(xiě)字樓還能夠出現(xiàn)在一座城市的最核心地段，無(wú)疑是上上之選。

　　異地投資更要選擇品牌物管

　　時(shí)間和精力是看不見(jiàn)的成本，在決定異地投資之前先要考慮自己所能夠投入的購(gòu)買(mǎi)和管理成本。二、三線(xiàn)城市二手市場(chǎng)遠(yuǎn)不如一線(xiàn)城市這樣活躍，規(guī)模也小的多，中介公司的數(shù)量和所提供的服務(wù)遠(yuǎn)沒(méi)有想象的那么豐富，很多時(shí)候物管公司充當(dāng)了中介的角色，還不收傭金。在一些剛剛起步的二、三線(xiàn)城市投資寫(xiě)字樓并打算長(zhǎng)線(xiàn)持有，如果開(kāi)發(fā)商不能提供統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)公司，建議一定要選擇有品牌物管的寫(xiě)字樓。

　　以合肥的綠地集團(tuán)為例，旗下開(kāi)發(fā)的贏海、藍(lán)海等寫(xiě)字樓物業(yè)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司都是綠地集團(tuán)，交房之后，物業(yè)管理公司不僅提供常規(guī)的保潔、保安等服務(wù)，還會(huì)提供包括租售放盤(pán)、催收租金在內(nèi)的其他服務(wù)，即便業(yè)主不在合肥，也可以放心地授權(quán)他們進(jìn)行租客的甄選、租客看房、租金談判等。并且，這些品牌物業(yè)管理公司為了保證項(xiàng)目未來(lái)的品質(zhì)，通常會(huì)將租金控制在某一個(gè)水準(zhǔn)之上，也為業(yè)主在后續(xù)持有過(guò)程中減少麻煩。