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    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，深圳高、中檔商業(yè)項目的數(shù)量和質量與“北上廣深”中其他三個城市相比都有差距，深圳市場的消費力仍未被激發(fā)，深圳多個區(qū)級商業(yè)中心也有待統(tǒng)籌開發(fā)，這些因素都決定深圳仍很適合房企開發(fā)商業(yè)項目。

    深圳商業(yè)地產市場需要深耕細作

    記者：今年開始，萬科、招商等的商業(yè)項目都將進入運作啟動階段，如何評價他們現(xiàn)在進入商業(yè)市場？

    徐楓：美聯(lián)物業(yè)全國研究中心研究后覺得，就深圳市場而言，萬科和招商商業(yè)項目的運作啟動稍顯晚了些。如果2007年時介入，現(xiàn)在已經(jīng)盈利頗豐了。

    而現(xiàn)階段由于商業(yè)價格和租金都處于歷史最高位，商業(yè)項目的運作成本增加了不少。但另一方面，商業(yè)項目的價格和租金還將繼續(xù)走高，因此有實力的開發(fā)商選擇商業(yè)市場，也是值得肯定的。不過對于開發(fā)商選擇此時進入商業(yè)市場，也主要是因為限購、限貸、限價前的住宅市場錢太好賺了，還顧不上啃難一點的項目。

    除了時機稍晚了些外，現(xiàn)在深圳市場從天時、地利、人和上來看，還是適于開發(fā)商業(yè)項目的。

    記者：為什么說深圳市場適合開發(fā)商業(yè)項目？

    徐楓：深圳商業(yè)地產目前正處于粗放經(jīng)營轉精細深耕的階段，較之“北上廣深”中其他三個一線城市，深圳商業(yè)地產不僅規(guī)模小，層次也有待提升。

    目前，深圳商業(yè)項目(不含辦公樓和工廠)存量大，但品質不高。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，截至6月中旬，深圳市僅存量商鋪的數(shù)量就已達到114萬平方米，其中龍崗和寶安就分別有36萬平方米和33萬平方米。而深圳近期月均一二手商鋪合計的銷售量才8萬平方米左右。而商鋪經(jīng)營行業(yè)主要是電子、餐飲、服裝等，特色商業(yè)幾乎沒有。在全國范圍內有影響的專業(yè)批發(fā)市場主要是電子類產品。而鄰近的廣州有至少10個以上大規(guī)模的專業(yè)市場和5-6個具有全國影響力的商業(yè)街，例如越秀區(qū)北京路商圈、一德路商圈、海珠區(qū)江南西商圈等。此外，北京、上海的商業(yè)影響力更是深圳難以企及。

    在高檔商業(yè)綜合體方面，深圳在一線城市中，真正拿得出手的商業(yè)項目只有華潤萬象城。而這樣品質的項目在廣州、上海和北京，都是兩位數(shù)以上。所以知名開發(fā)商運作商業(yè)項目，對提升深圳商業(yè)項目的品質、打響深圳商業(yè)地產品牌肯定是有幫助的。

    此外，深圳的商業(yè)市場大面積的單位越來越多。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，2010年深圳市新增商鋪批售3249套，比2009年減少6%，比2008年減少24%；全市新增商鋪批售面積約48萬平米，比2009年增加7%，比2008年減少15%。此外，新增商鋪九成為住宅商，整體布局七成都位于關外，這與住宅整體布局不無關系。供應量仍大于需求量，但供求缺口縮小，價格高位震蕩。

    一手商業(yè)供應大面積單位增加，表明開發(fā)商有意向引進品牌連鎖經(jīng)營百貨業(yè)態(tài)或綜合購物廣場。這一類在深圳市場雖然有一定數(shù)量，但規(guī)模和檔次都偏小�？梢�，作為經(jīng)濟收入領先于全國，且人均年齡偏低的城市，深圳的消費能力還沒有被激發(fā)出來，大有潛力可挖，中檔商業(yè)項目仍有很大的運作空間。