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　　就在住宅市場仍在調控的迷霧中徘徊的時候，商業(yè)地產(chǎn)卻脫穎而出，一直處于上升通道之中。然而珠海仍急需開始一場大刀闊斧的“造心運動”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，珠海目前在建以及規(guī)劃中的商業(yè)綜合體項目超過20個，5年間珠海商鋪的價格也已經(jīng)漲了一倍以上。此外，已形成成熟商業(yè)發(fā)展模式的大連萬達、蘇寧電器等也傳出已與珠海市政府簽署投資協(xié)議。

　　5年間商鋪價格翻倍

　　近5年來，商業(yè)地產(chǎn)在珠海的發(fā)展一直處于快車道。據(jù)調查，2006年以來，珠海商鋪的價格幾乎漲了一倍。比如鴻泰溪城項目的商鋪，2006年-2007年大概是20000元/㎡，如今已經(jīng)賣到了40000元/㎡；格力香樟的商鋪2樓都賣到了20000元/㎡。此外，租金水平也是一路猛漲。“據(jù)我們最新的調查結果顯示，目前南坑片區(qū)最貴的商鋪租金已經(jīng)達到了500-600元/㎡/月，吉大片區(qū)商鋪的租金普遍在150-700元/㎡/月，拱北口岸附近的商鋪已經(jīng)達到了400-900元/㎡/月。此外，體育中心周邊、檸溪片區(qū)的租金普遍在100-150元/㎡/月之間。去年到今年，珠海商鋪租金漲幅達到了20%-30%。而這一年，住宅的漲幅只有8%-10%。于是一路飆升的租金催逼著珠海商業(yè)地產(chǎn)項目爆發(fā)性地在增加。目前僅從華發(fā)新城到九洲大道一線，在建以及規(guī)劃中的商業(yè)綜合體項目就有15個之多。這些項目大多規(guī)模巨大，包括酒店、寫字樓、商場等多種業(yè)態(tài)。此外，加上前山招商花園城、明珠南站、揚名廣場二期、免稅商場二期、拱北爛尾樓改造項目、橫琴會展中心等都在建及規(guī)劃的商業(yè)綜合體，目前珠海在建及規(guī)劃的商業(yè)綜合體項目已經(jīng)超過了20個。這些商業(yè)綜合體一旦全部入市，將極大改變珠海的商業(yè)和居住版圖。

　　此外，中海、仁恒等知名房企都已宣布在珠海啟動商業(yè)地產(chǎn)項目，本土房企巨頭華發(fā)地產(chǎn)也正斥巨資在珠海打造大型商業(yè)地產(chǎn)項目。近期全國商業(yè)地產(chǎn)霸主大連萬達也敲定投資珠海，其成熟的萬達廣場商業(yè)模式頗受期待。

　　高檔商圈匱乏經(jīng)營狀況較差

　　一份調查報告顯示，珠海市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心分別位于主城區(qū)的吉大景山路和拱北迎賓路與蓮花路一帶。區(qū)級商業(yè)中心2個，分別位于金灣新城區(qū)內的金灣區(qū)商業(yè)中心和位于井岸的斗門區(qū)商業(yè)中心。居住區(qū)級商業(yè)中心16個，其中主城區(qū)7個，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業(yè)路西側、拱北夏灣、前山逸仙路與前山大道交叉地帶、南屏舊區(qū)、南灣大道西側的灣仔舊區(qū)。位于紅旗的金灣中心城、斗門次中心城、唐家灣新城、橫琴新城、三灶新城等形成次城區(qū)商業(yè)組團。該報告指出，以住宅底商鋪供應為主的商業(yè)目前占據(jù)了市場主流，其經(jīng)營狀以自由式為主。不少業(yè)內人士指出，珠海商業(yè)布局較為分散、規(guī)模較小、業(yè)態(tài)不明、業(yè)種雜亂。業(yè)內人士表示，目前珠海能說得上高端的商圈也就只有免稅商場所在的吉大商圈了，盡管如此，和廣州、深圳的高端商圈相比，吉大商圈還是相差好幾個檔次。拱北商圈雖然人氣很旺，但普遍是大眾消費，經(jīng)營較為雜亂。“在珠海，提到高檔消費區(qū)，你肯定不會想到拱北。”

　　商業(yè)經(jīng)營能力較差也是珠海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大短處。目前珠海商業(yè)地產(chǎn)的模式多采用分割銷售產(chǎn)權后返租的方式，同時向投資者承諾較高的投資回報率來吸引投資者進入。但時間一長，開發(fā)商的高售價已經(jīng)透支了商鋪的價值，最后達不到銷售時承諾的回報率，會給商鋪經(jīng)營增加很多的不確定性。此外，商鋪租戶眾口難調，管理很難統(tǒng)一，也會造成商鋪的經(jīng)營困難。

　　每一次危機都應是轉機

　　今年夏天，樓市并沒有因為調控而熄火，失之東隅收之桑榆，與住宅市場降溫相比，珠海逐漸開始發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)是否迎來了難得的發(fā)展契機？政府發(fā)文規(guī)劃城市綜合體，開發(fā)商大量興建住宅配套的商鋪，轉眼間，商業(yè)地產(chǎn)市場烽煙四起。每一次樓市的新變化下，總有人放棄買房，也總有人趁勢買房。因此待下一個轉折來臨時，也總有人遺憾錯過了機會，總有人慶幸房子買得對。對于購房者來說，什么時候是買房的最佳時機呢？也許應該是手里的資金恰恰可以買房，又遇到了心儀的房子。對于開發(fā)商來說，2011年樓市雖受到限購的影響，但珠海的經(jīng)濟發(fā)展也是令人期待的。珠海的外來人口不斷增加，購房需求不斷加大，就像商業(yè)地產(chǎn)崛起一樣，其實每一個危機都應該是轉機。