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　　今年的調(diào)控政策，“加息”、“限購(gòu)”、“限貸”等都主要針對(duì)住宅類物業(yè)，于是“此消彼長(zhǎng)”，無意中不限購(gòu)、不限貸的特點(diǎn)成就了商業(yè)地產(chǎn)的花樣年華，在杭州樓市今年以來的整體成交上表現(xiàn)亮眼。

    今年賣得最好的樓盤不是住宅

　　今年前三季度杭州商品房成交套數(shù)最多的項(xiàng)目是保利灣天地，1~9月成交1045套，比成交套數(shù)排名第二的樓盤多賣約20%，其他樓盤更被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。與往年不同的是，保利灣天地不是住宅項(xiàng)目，而是酒店式公寓，屬于商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)。

　　事實(shí)上，今年前三季度杭州成交套數(shù)排名前十的項(xiàng)目中，有4個(gè)屬于商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)：保利灣天地，成交1045套，排名第一；世茂江濱cosmo，成交625套，排名第三；東方紅街，成交604套，排名第四；積家，成交400套，排名第八。從近幾天的成交情況看，成交套數(shù)比較多的仍然是保利灣天地、世茂江濱cosmo、積家這幾個(gè)樓盤。

　　雖然10月份有30多個(gè)樓盤要新開，之后也陸續(xù)會(huì)有關(guān)注度很高的項(xiàng)目開盤或推新房源，但目前看來，今年這樣的行情下在3個(gè)月內(nèi)要超越保利灣天地已經(jīng)創(chuàng)下的1045套的銷售套數(shù)記錄，幾乎是不可能的任務(wù)。

    商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)頭強(qiáng)勁

　　雖然從今年整體成交量來看，商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)還沒有全面超越住宅類物業(yè)，但無可否認(rèn)的是，今年5月份開始，酒店式公寓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)的成交呈現(xiàn)的是上升趨勢(shì)，在總成交量中所占的比重也在提高。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，同比上升最快的是二季度，4~6月杭州酒店式公寓成交了1877套，同比上漲了50%。原因顯而易見，因?yàn)榫频晔焦�寓總價(jià)低、收益相對(duì)穩(wěn)定，是商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)中投資風(fēng)險(xiǎn)比較小的一類產(chǎn)品。

　　龍湖地產(chǎn)10月10日剛剛發(fā)布公告稱，今年9月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣42.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)31.8%，業(yè)態(tài)涵蓋花園洋房、商鋪、小戶型公寓等，其中商業(yè)綜合體天街系列產(chǎn)品時(shí)代天街實(shí)現(xiàn)合同銷售金額近4億，整個(gè)項(xiàng)目累計(jì)合同銷售金額近24億元。商業(yè)類物業(yè)在龍湖地產(chǎn)9月的“成績(jī)單”上表現(xiàn)亮眼，可見商業(yè)地產(chǎn)的走俏不僅是杭州一地。

　　不止是龍湖，更早的時(shí)候萬科和保利兩大地產(chǎn)商，都清晰地表達(dá)了近期要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的意圖。與萬科試探性的小幅度轉(zhuǎn)向不同的是，保利堅(jiān)定地表示要穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資。

    商業(yè)用地出讓多，未來競(jìng)爭(zhēng)更激烈

　　商業(yè)地產(chǎn)的前途似乎頗為各大地產(chǎn)商們看好，而在近期的土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有所傾斜。

　　今年杭州主城區(qū)土地收入低于往年是不爭(zhēng)的事實(shí)，1~9月的土地出讓金額是四年來的新低，但就是在這已成交的34宗土地里，商業(yè)用地占了19宗，高于宅地成交數(shù)量。

　　10月份杭州主城區(qū)內(nèi)有9宗土地掛牌出讓，但其中只有一宗是宅地——這樣的情況也很少見。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這8宗商業(yè)用地的總體量超過70萬平方米，而且其中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場(chǎng)邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達(dá)20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊。

　　為什么商業(yè)用地突然就成了土地市場(chǎng)上的“主角”？這恐怕和針對(duì)住宅類物業(yè)的調(diào)控政策一緊再緊不無關(guān)系，投資者不得不把原本伸向住宅的手收回來，但他們又有投資的需求，怎么辦，商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)是目前最適合選擇之一。對(duì)買方市場(chǎng)的這一轉(zhuǎn)變，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)有所察覺，更有精明者早在兩三年前就已有了準(zhǔn)備，所以對(duì)商業(yè)用地的關(guān)注自然就高了。

　　前幾天，百大綠城西子國(guó)際項(xiàng)目形象發(fā)布，吸引了很多媒體到場(chǎng)，這是百大集團(tuán)與綠城集團(tuán)聯(lián)合打造的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，但其受人關(guān)注的更主要原因在于，這是綠城在杭州的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。綠城集團(tuán)副總經(jīng)理袁笑雨在發(fā)布會(huì)上說了一句讓人印象深刻的話，盡管綠城此前更專注于住宅開發(fā)，但對(duì)城市綜合體這樣的項(xiàng)目，“綠城是有興趣的”，對(duì)綠城來說，“這也是一個(gè)新的挑戰(zhàn)”。

　　商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，它涉及多方資源的整合、利用，長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)，即使是在住宅類物業(yè)上很有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商也未必能將商業(yè)地產(chǎn)做好，這不僅對(duì)綠城來說是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，對(duì)很多正涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說都是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。