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    去年年底以來(lái)，受到政策影響，眾多投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，以寫字樓為主的商業(yè)市場(chǎng)火爆異常。但隨著寫字樓放量的劇增，近段時(shí)間商業(yè)市場(chǎng)也開始呈現(xiàn)交易量下滑的趨勢(shì)。但記者注意到，近段時(shí)間寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種極端：一方面，為吸引小投資者，寫字樓項(xiàng)目開始紛紛推出低總價(jià)的小面積產(chǎn)品，尤其以200平米以下的產(chǎn)品居多；另一方面，為了提高項(xiàng)目品質(zhì)，吸引大型企業(yè)進(jìn)駐，一些項(xiàng)目開始主打1000平米以上的大面積寫字樓。

    寫字樓面積呈現(xiàn)兩極端

    記者注意到，近段時(shí)間許多寫字樓項(xiàng)目均推出面向中小投資者的小面積產(chǎn)品，如大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)即將推3號(hào)樓，面積為190-200平米之間；奧克斯廣場(chǎng)近段時(shí)間推出的4號(hào)樓，面積為70-180平米。另外，同樣位于國(guó)際城南的“復(fù)城國(guó)際”建筑品質(zhì)完全達(dá)到甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，而最小面積戶型僅為78平方米。“曙光國(guó)際”目前在售的B座最小面積150平方米左右，但現(xiàn)場(chǎng)銷售人員透露，即將推出的A座寫字樓戶型將全部集中在60-80平方米，最大面積也就在100平方米左右。

    除此外，包括花樣年香年廣場(chǎng)、城市春天8號(hào)等也適時(shí)地推出了小面積寫字樓，花樣年香年廣場(chǎng)的不少戶型定位于70平方米以下，使得成都甲級(jí)寫字樓門檻降到了70萬(wàn)元。而城市春天8號(hào)寫字樓的主力戶型面積則低至40平米，一間標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的投資總金額僅為40萬(wàn)元。

    一方面是200平米以下的寫字樓產(chǎn)品大行其道，同時(shí)受到中小投資者青睞；另一方面，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了不少主推1000平米以上面積的寫字樓項(xiàng)目。今年六月亮相的棕櫚泉國(guó)際中心，面市之初便宣稱將采取整層銷售的方式，整層面積達(dá)到1000余平米；位于益州大道的東方希望中心，也采取整層或半層銷售，其整層面積為2000平米；大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)面對(duì)企業(yè)高端客戶的2號(hào)樓，最大面積為2000平米。

    上不去，下不來(lái)，中間面積挺尷尬

    對(duì)于寫字樓市場(chǎng)上呈現(xiàn)的這個(gè)極端，中原地產(chǎn)某負(fù)責(zé)人一語(yǔ)中的：“現(xiàn)在市場(chǎng)上一方面是200平米以下的寫字樓比較走俏，因?yàn)榭們r(jià)控制在300萬(wàn)以內(nèi)，是中小投資者能夠承受的范圍；另一方面，不少大型企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)都有面積要求，通常以1000平米為起點(diǎn)。而面積夾在中間的如300-600平米之間的產(chǎn)品，對(duì)于中小投資者來(lái)說提高了資金門檻，而對(duì)于企業(yè)來(lái)說，面積又顯小，因此成了夾在中間的兩難產(chǎn)品。”

    “目前寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩種態(tài)勢(shì)，不少項(xiàng)目在面向市場(chǎng)推出200平米以下的小面積寫字樓來(lái)擴(kuò)大銷售的同時(shí)，還通過渠道營(yíng)銷等方式尋找大型企業(yè)進(jìn)駐，這樣一方面會(huì)吸引中小投資者的資金，另一方面，大型企業(yè)入駐后還將提升整體的項(xiàng)目品質(zhì)。”大鼎世紀(jì)地產(chǎn)策劃部經(jīng)理葉繼東持相同觀點(diǎn)。

    益州大道某寫字樓項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人透露，去年年底他們?cè)�推出面積300平米-400平米的甲級(jí)寫字樓，但銷售情況始終不理想。究其原因，針對(duì)中小投資者來(lái)說，這類產(chǎn)品總價(jià)高，不是他們的承受范圍，而對(duì)于企業(yè)客戶，這類產(chǎn)品的面積又過小。“我們現(xiàn)在推出了總價(jià)150萬(wàn)左右的小面積產(chǎn)品，主要面對(duì)中小投資者。”

    寫字樓面積要搭配得當(dāng)

    “我們2號(hào)樓產(chǎn)品進(jìn)行整層、半層的出售方式，最大面積為2000平米，主要針對(duì)集中購(gòu)買的企業(yè)客戶、大投資者，而針對(duì)中小投資者和中小企業(yè)客戶的3號(hào)樓產(chǎn)品，則是200平米以內(nèi)的。”大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)策劃部經(jīng)理葉繼東表示，有著專業(yè)寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大鼎集團(tuán)在如何更大范圍內(nèi)吸引投資者和如何確保產(chǎn)品品質(zhì)之間找到了平衡點(diǎn)。

    事實(shí)上，用“抓大不放小”來(lái)形容目前的寫字樓市場(chǎng)再合適不過，一方面，企業(yè)大客戶的購(gòu)買行為除了能帶來(lái)真金白銀外，無(wú)形中還給項(xiàng)目增加了許多附加值。比如8月中旬，哈爾濱銀行一次性購(gòu)買成都棕櫚泉國(guó)際中心1-13層超甲級(jí)寫字樓物業(yè)，不僅為成都棕櫚泉國(guó)際中心創(chuàng)造了單筆成交面積超過2萬(wàn)平米、成交金額超過3億元銷售業(yè)績(jī)外，更無(wú)形之中為項(xiàng)目增添了不少附加值。

    奧克斯地產(chǎn)策劃部負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)透露，此次奧克斯廣場(chǎng)主推的4號(hào)樓產(chǎn)品，主要針對(duì)的就是中小投資者。“我們目前最小面積寫字樓總價(jià)控制在100萬(wàn)以內(nèi)，是大多數(shù)中小投資者能夠接受的范圍。但考慮到未來(lái)的租金情況，我們同時(shí)配搭了一些上千平米的大面積寫字樓，主要針對(duì)企業(yè)大客戶。”

    “如果一個(gè)寫字樓全部都是小面積產(chǎn)品，那勢(shì)必會(huì)影響到未來(lái)的租金水平，因此建議投資者盡量不買純投資的寫字樓。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一個(gè)寫字樓項(xiàng)目的自用和投資比例應(yīng)該至少保持在4比6，如果整個(gè)寫字樓項(xiàng)目都是投資者，那后期互相壓價(jià)會(huì)很明顯。“寫字樓大小戶型應(yīng)該適當(dāng)搭配，既有中大型企業(yè)的自用型，也有小面積的投資性客群。”該業(yè)內(nèi)人士說道。