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　　據(jù)了解，“招保萬金”四大龍頭房企公布2011年發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)展望顯示，謹(jǐn)慎擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是其戰(zhàn)略選擇之一。

　　比如，以前堅(jiān)持純住宅開發(fā)的金地集團(tuán)提出以“住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”的戰(zhàn)略構(gòu)想，向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　而現(xiàn)在各大銀行紛紛提高商業(yè)地產(chǎn)信貸門檻，“這對于開發(fā)商來說并不是好事，會(huì)對項(xiàng)目銷售和房企資金鏈造成沖擊。”該人士表示。

　　明年初商業(yè)按揭貸款或增多

　　特別是在對預(yù)售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目暫停放貸，會(huì)直接影響開發(fā)企業(yè)的資金面，造成資金鏈緊張。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對開發(fā)商而言，重慶本土目前僅有幾家房地產(chǎn)企業(yè)上市，大多數(shù)本地房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。但是今年以來央行七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是對房地產(chǎn)行業(yè)的警示，希望能夠抑制房貸沖動(dòng)、控制貸款規(guī)模。融資渠道較少的開發(fā)商的資金利用成本還將進(jìn)一步增加。

　　“在樓市住宅調(diào)控密集的政策接連出臺背景下，貨幣政策是影響樓市調(diào)控的關(guān)鍵因素。”我市某商業(yè)銀行長期從事金融政策研究的凌明認(rèn)為，頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息、縮減利率優(yōu)惠幅度等進(jìn)行信貸調(diào)控，直接導(dǎo)致了用于發(fā)放貸款的資金減少，因此流向商業(yè)地產(chǎn)的資金也受到影響。

　　凌明表示，對于購房者而言，年內(nèi)獲得貸款的難度還將加大，成本也逐步提高。但是，凌明認(rèn)為這只是暫時(shí)，到明年初時(shí)住房貸款政策完全放松的可能很小，但獲得商業(yè)按揭貸款的機(jī)會(huì)則將增多。

　　據(jù)了解，目前貸款購買鋪面、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的利率普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上要上浮20%~30%，最高可能上浮40%。因此，部分投資客戶因?yàn)殂y行貸款條件審批苛刻，放款時(shí)間過長，投資需求正在逐步轉(zhuǎn)向其他行業(yè)，如投資旅游地產(chǎn)、收藏品等。

　　 商業(yè)地產(chǎn)冬天將提前到來

　　據(jù)了解，今年以來，銀監(jiān)會(huì)相繼在經(jīng)濟(jì)金融形式通報(bào)分析會(huì)及年中工作會(huì)上，三次對商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理提出要求。

　　據(jù)報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在7月中旬召開的2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)分析會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并要求“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。

　　在7月底的銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議上，劉明康再次預(yù)警，要加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房貸款的檢測，保持對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與警覺。

　　此前有媒體報(bào)道，全國政協(xié)委員、商務(wù)部原部長助理黃海在一次會(huì)議中表示，商業(yè)地產(chǎn)面臨越來越大的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，“商業(yè)地產(chǎn)和商品房性質(zhì)確實(shí)存在很大的差別，但是對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響和金融運(yùn)行的影響有共同之處”。

　　黃海說，國務(wù)院對商業(yè)地產(chǎn)不是沒有批示過，認(rèn)為大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也應(yīng)該合理規(guī)劃，還要求銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示。而“國家發(fā)改委曾經(jīng)在宏觀調(diào)控中也一度把商業(yè)地產(chǎn)列入進(jìn)去”。此外，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也面臨著市場挑戰(zhàn)。

　　近日，市內(nèi)各家銀行接收的例行監(jiān)管通知中，再次對加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理提出要求并提高信貸門檻，難免引來市場的各種揣測之聲。業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著未來政策直接針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控可能為時(shí)不遠(yuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的冬天將提前到來。

　　但也有分析人士表示，目前監(jiān)管層的意圖仍是“預(yù)警”。商業(yè)地產(chǎn)是純粹的投資行為，政府當(dāng)前在做的只是在它過熱的時(shí)候適當(dāng)降溫，更主要的目標(biāo)也只是降低銀行體系的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

　　同城置業(yè)常務(wù)副總傅奕也表示，一般投資商業(yè)地產(chǎn)比較合理的資金回收期是10年左右。目前市區(qū)中心的商業(yè)價(jià)格較貴，但租金并不高，已經(jīng)形成倒掛。新興區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)雖然價(jià)格便宜，但資金回收期更長。因此商業(yè)地產(chǎn)的投資也應(yīng)謹(jǐn)慎、理性選擇。