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    “差異化”經(jīng)營

    即便是在一線城市，因集中放量、同質(zhì)化嚴(yán)重導(dǎo)致的問題項目如今就已經(jīng)出現(xiàn)。

    據(jù)高緯環(huán)球監(jiān)測，在北京，有一些購物中心招租出現(xiàn)了困難。盡管項目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的零售項目有可能推遲入市。

    高緯環(huán)球中國區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Hawkey表示：“我們已經(jīng)開始看到一些城市出現(xiàn)問題零售項目，這些項目在設(shè)計和管理上都有問題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐。由于不少缺乏零售項目經(jīng)驗的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超過自身管理能力的零售項目，我們預(yù)計會有更多的問題購物中心出現(xiàn)。”

    但另一方面，全國范圍內(nèi)的消費能力和消費水平的迅速提升，也給零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機會。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度，全國社會消費品零售總額達(dá)13.08萬億，同比名義增長17%。

    面對商業(yè)地產(chǎn)的巨大蛋糕，身在其中的任何一個開發(fā)商顯然都不愿意放棄。

    “面對國內(nèi)商業(yè)項目普遍同質(zhì)化的現(xiàn)象，我們采取措施是對項目的目標(biāo)客群持續(xù)進(jìn)行深入調(diào)查研究，把握他們的消費習(xí)慣和消費需求；對符合項目定位的商戶保持密切的溝通與聯(lián)絡(luò)，同時借助公司國際化背景資源，引進(jìn)更多的獨特資源。”北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿告訴《第一財經(jīng)日報》。

    據(jù)李睿介紹，陽光新業(yè)旗下的商業(yè)項目在品牌選擇方面，通常都會引進(jìn)一些當(dāng)?shù)貨]有，或者還沒進(jìn)入中國大陸的有特色、經(jīng)營能力強、有吸引力的品牌，與其他商業(yè)項目在經(jīng)營上形成最大化差異。

    據(jù)了解，公司在青島的新業(yè)廣場就與國內(nèi)知名兒童體驗館運營商“比如世界”簽約。雙方共同建設(shè)一個專為3~12歲兒童精心打造的，由兒童自行管理的虛擬城市，總面積近7000平方米，總投資約1億元。“比如世界就是能給項目帶來差異化的這樣一個品牌。”李睿表示。

    在天津，擁有36萬平方米建筑規(guī)模的銀河購物中心，是目前天津商業(yè)地產(chǎn)市場中最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。為了使其顯示出與同類項目的差異化，其開發(fā)商天津樂城置業(yè)有限公司就打算充分發(fā)揮其建筑面積最大的優(yōu)勢。天津樂城置業(yè)有限公司副董事長李彤就表示，天津城投希望這個項目能夠令天津商業(yè)地產(chǎn)縮小與北京的差距，為天津的消費者提供目前市場中沒有的一站式、體驗式的服務(wù)。

    前述運動品牌代理商就表示，對于零售物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)的地段和人流量之外，品牌組合也是他們非�？粗氐囊蛩刂�一。

    “除了商品差異之外，我們在服務(wù)差異化上也下了很大的工夫。”據(jù)李睿介紹，在購物中心內(nèi)部空間設(shè)計、燈光設(shè)計、功能設(shè)計等方面如何充分考慮人性化因素，使消費者擁有更好的舒適感，陽光新業(yè)現(xiàn)在正在學(xué)習(xí)、引進(jìn)這方面的先進(jìn)經(jīng)驗。

    世邦魏理仕的三季度北京房地產(chǎn)市場研究報告顯示，前期一些積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項目營業(yè)狀況已有大幅上升，預(yù)計未來選擇大幅調(diào)整業(yè)態(tài)組合的項目將不斷增多。“定位準(zhǔn)確和積極應(yīng)對市場變化的項目預(yù)計能夠順利入市，而定位模糊、管理水平較低的項目預(yù)計仍將經(jīng)歷漫長的招商期和招商策略的調(diào)整，新項目的市場競爭仍然非常激烈。”