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    征稅方式調(diào)整驚動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)

    “樓市爆料：昆明商業(yè)地產(chǎn)寒冬到來(lái)。本人初步求證，昆明將對(duì)非住宅(商鋪、寫(xiě)字樓、廠房等)二手轉(zhuǎn)讓，征收30%-60%土地增值稅，此項(xiàng)措施近期已在市房管局執(zhí)行、西山和官渡分局尚未執(zhí)行。舉例：以前買(mǎi)50萬(wàn)元，現(xiàn)在賣(mài)100萬(wàn)元，恐征16萬(wàn)元稅。此舉對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。”近日，本地知名微客“胡先鈞樓市情報(bào)站”在微博中爆料稱昆明將對(duì)非住宅二手轉(zhuǎn)讓按照新的辦法征收土地增值稅，消息一經(jīng)發(fā)布立刻在業(yè)內(nèi)掀起熱烈討論。許多業(yè)內(nèi)人士都表示，此次調(diào)整土地增值稅的征收方式，將直接對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)投資造成心理預(yù)期上的影響。

    記者在以市民的身份從昆明市房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)房屋轉(zhuǎn)讓辦理的相關(guān)工作人員處咨詢了解到，目前的二手商鋪等非住宅轉(zhuǎn)讓過(guò)程中除了需要交正常交易稅之外，土地增值稅將按照成交價(jià)減去扣除金額之后的30%-60%征收，即按照增值率征收土地增值稅。

    而據(jù)昆明地稅局相關(guān)人士介紹，非住宅二手轉(zhuǎn)讓的土地增值稅為原有的增收項(xiàng)目，是按照1995年正式頒行的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行征收，之前的征稅方式是按照轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額的1%征收。而從日前開(kāi)始，按照規(guī)定采取兩種核定征收標(biāo)準(zhǔn)，即征收標(biāo)準(zhǔn)按成交價(jià)減去扣除項(xiàng)目金額之后的征收，即開(kāi)頭所提到的根據(jù)增值率征收，而對(duì)既無(wú)購(gòu)房發(fā)票證明，又無(wú)房屋評(píng)估報(bào)告，將按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額的1%征收。

    二手非住宅土地增值稅這樣收

    據(jù)記者了解，根據(jù)目前昆明對(duì)于非住宅二手交易征收土地增值稅的方式看，目前征收標(biāo)準(zhǔn)是按成交價(jià)減去扣除項(xiàng)目金額后的30%-60%征收(扣除金額包括最初購(gòu)房時(shí)的納稅證明和發(fā)票證明等)。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，實(shí)行稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金200%的部分，適用稅率為60%。以一套購(gòu)買(mǎi)價(jià)為50萬(wàn)元，目前評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)元的商鋪為例，采用新的征稅方式，在扣除金額包括最初購(gòu)房時(shí)的納稅證明和發(fā)票證明等費(fèi)用3萬(wàn)元之后，在土地增值稅一環(huán)需要繳納土地增值稅為1.88萬(wàn)元。

    對(duì)于既無(wú)購(gòu)房證明，又無(wú)房屋評(píng)估報(bào)告的，按轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格全額的1%征收，也就是說(shuō)如果房產(chǎn)交易價(jià)格為100萬(wàn)元，那在土地增值稅一環(huán)需要繳納土地增值稅為1萬(wàn)元。

    市場(chǎng)

    土地增值稅按利潤(rùn)率征稅繳費(fèi)更低

    據(jù)記者從部分二手中介了解的情況看，其實(shí)從11月中旬開(kāi)始就有中介在進(jìn)行非住宅二手交易時(shí)碰到了按增值率繳納土地增值稅的算法。榮城地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)就表示，一直以來(lái)兩種征收方式都寫(xiě)在相關(guān)規(guī)定中，而昆明在非住宅二手交易中采用的都是按照成交價(jià)的1%進(jìn)行征收，而另外一種按照增值率征收的方式日前才開(kāi)始執(zhí)行，而從該中介執(zhí)行按增值率征收土地增值稅算法以來(lái)，只遇到了一單交易。而從交易的情況看，由于房產(chǎn)的增值率不高，雖然成交總價(jià)很高，但由于增值率并不大，反而繳納土地增值稅的額度沒(méi)有原來(lái)執(zhí)行成交價(jià)1%的額度高，可以說(shuō)交易的時(shí)候稅收環(huán)節(jié)還少了一些費(fèi)用。

    從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，涉及到非住宅二手交易征收土地增值稅的，大多是一些中介公司，從部分中介公司反饋的情況看，由于新的算法實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，加之目前二手市場(chǎng)成交總體較為冷清，所以還沒(méi)有看到這一算法的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響，“明顯可以感覺(jué)這種土地增值稅征收方式對(duì)于打擊非住宅項(xiàng)目的投機(jī)炒作行為的目的較為明確。”一位中介負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示。