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    近兩年，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對住宅的限購、限貸，眾多地產(chǎn)商把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。在12月9日—11日在深圳舉行的2011中國住交會的中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則在商業(yè)地產(chǎn)熱的同時看到了商業(yè)地產(chǎn)運營所需要的資金、產(chǎn)業(yè)等新問題。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長肖曉儉表示，一方面是商業(yè)地產(chǎn)不斷增加后續(xù)運營需要專業(yè)團隊，另一方面也開始面臨電子商務(wù)的影響。證大喜瑪拉雅執(zhí)行總裁徐輝則表示，商業(yè)地產(chǎn)不能盲目進入三四線城市。

    今年中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)井噴

    在住宅限購的大背景下，“因為持有型商業(yè)良好的經(jīng)營會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時也是優(yōu)質(zhì)的融資渠道，所以眾多地產(chǎn)商把發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提升到了企業(yè)戰(zhàn)略的層面”，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心委員會副主任邢和平表示，這種趨勢帶來了今年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的井噴。

    不過邢和平卻對這種井噴表示擔(dān)心：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有諸多不同，商業(yè)地產(chǎn)追求多贏，即消費者樂于消費，商家賺錢，投資者和開發(fā)商盈利，政府則解決就業(yè)，提升城市商業(yè)環(huán)境，以及擴大稅收，但是要做到這一切需要有很多前提條件。另外，住宅市場限購，開發(fā)商缺錢，而商業(yè)地產(chǎn)前期需要很多資金，商業(yè)地產(chǎn)的回報周期又較長，這加劇了開發(fā)商資金鏈緊張，或許我們會看到不久的將來，一批開發(fā)商會因為商業(yè)地產(chǎn)的不當(dāng)開發(fā)而導(dǎo)致資金鏈斷裂，進而影響企業(yè)乃至行業(yè)的健康發(fā)展”。

    中國商業(yè)聯(lián)合會副會長劉建滬則表示，商業(yè)地產(chǎn)是一個完整產(chǎn)業(yè)鏈，要有完備的產(chǎn)業(yè)計劃、雄厚資金實力、還要有一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的復(fù)合型人才和專業(yè)化團隊，“很多開發(fā)商在市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、管理等方面缺少成熟經(jīng)驗，投資注資不足，商業(yè)資源缺乏，城市設(shè)計及商業(yè)規(guī)劃缺失等問題非常突出，一些城市出現(xiàn)了盲目開發(fā)、無序競爭的現(xiàn)象”。

    電子商務(wù)對實體商業(yè)地產(chǎn)帶來挑戰(zhàn)

    “兩三年前很多大開發(fā)商都往三線甚至四線城市進軍，說一線城市有泡沫，三四線城市機會多，其實不然，做商業(yè)不能盲目挺進三四線”，證大喜瑪拉雅執(zhí)行總裁徐輝提醒，畢竟三四線城市消費力度、消費能力和熱情、觀念沒有辦法一觸即發(fā)，沒有辦法和一線城市比擬，大家做商業(yè)地產(chǎn)，更大的超值空間應(yīng)該還是一線城市，尤其是第三產(chǎn)業(yè)，可以和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長肖曉儉則注意到新興的電子商務(wù)對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的影響，“隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，已經(jīng)有大量的商業(yè)交易遷移到了網(wǎng)上，網(wǎng)絡(luò)購物比例越來越大，不少傳統(tǒng)的商店已經(jīng)開始充當(dāng)展示和體驗的場所”，這是在電子商務(wù)沖擊下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的一項新挑戰(zhàn)。藍光集團嘉寶副總裁閆愷則抱樂觀態(tài)度，“電子商務(wù)對實體店，線上、線下的融合對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者帶來了挑戰(zhàn)，同時也帶來了機會”，其企業(yè)開展的商業(yè)項目也在構(gòu)建電子商務(wù)平臺上的批發(fā)網(wǎng)，考慮到在電子商務(wù)競爭激烈的情況下進行差異化的經(jīng)營。

    證大喜瑪拉雅執(zhí)行總裁徐輝則分享了其企業(yè)在文化商業(yè)綜合體方面的探索和經(jīng)驗，“商業(yè)可以做任何生活需要的一切，衣食住行、商務(wù)、娛樂、休閑、旅游都可以和地產(chǎn)有關(guān)，就看自己的公司有哪些積累和資源、人才”，文化和商業(yè)結(jié)合需要強調(diào)體驗，何種體驗就考驗企業(yè)的眼光和企業(yè)的資源，這要看當(dāng)?shù)氐姆e淀。徐輝介紹，比如烏鎮(zhèn)西柵，最大的特點是由公司統(tǒng)一管理，原來居住的老百姓繼續(xù)在里面生活，他們的家可以成為民宿的客棧，文化經(jīng)營上有評書書場，結(jié)婚的喜慶堂，里面的商家則既有傳統(tǒng)又有現(xiàn)代，包括百年老字號的藥店、酒吧、浴場、創(chuàng)意手工店鋪等。“商業(yè)為文化輸入血液，商業(yè)是平臺，孵化文化產(chǎn)業(yè)”，徐輝表示。

    深圳二手寫字樓售價連降4個月

    或迎“抄底機會”

    ■相關(guān)

    在樓市調(diào)控寒冬，一二手房的成交量都跌至谷底，深圳不少中介地鋪也紛紛選擇關(guān)門歇業(yè)以“節(jié)流”，而美聯(lián)物業(yè)日前卻在中心區(qū)現(xiàn)代國際和金中環(huán)再開兩間鋪。美聯(lián)中國營運總監(jiān)兼華南區(qū)域董事王書權(quán)甚至表示“感謝樓市寒冬，待半年或一年后市場變好后，新開鋪會給業(yè)績帶來很大提升”。記者從美聯(lián)物業(yè)了解到，深圳二手寫字樓價格連續(xù)4個月下滑，其中中心區(qū)甲級寫字樓掛牌價已出現(xiàn)15%-20%的降幅，業(yè)內(nèi)表示，目前來看，今年年底是抄底寫字樓最好的機會。

    在經(jīng)歷了住宅限購后，投資客向商業(yè)地產(chǎn)掉頭，今年上半年深圳商業(yè)地產(chǎn)也不斷上漲，臨近年終，深圳二手甲級寫字樓均價已連續(xù)下降了4個月。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳共成交二手寫字樓15631平方米，環(huán)比降28%。同時，二手寫字樓樓價指數(shù)也環(huán)比小跌1.1%，為48811元/平方米，“放盤業(yè)主強硬的心態(tài)有所緩和，一般物業(yè)的議價空間擴大到5%-10%。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心研究員表示。而在業(yè)內(nèi)人士看來，經(jīng)歷了年初的大漲后，現(xiàn)在市場正面臨調(diào)整，這種波動和回調(diào)很正常。

    目前中介新開鋪正是看好市場未來的機會。美聯(lián)物業(yè)深圳工商鋪總監(jiān)姜奇夫表示，寫字樓的租金比去年和上半年理想，年底各企業(yè)換租比較多，中介可以做很多租單，這部分業(yè)務(wù)目前可以占到業(yè)績的七成，而在今年年初，租單中介業(yè)務(wù)只能占到兩三成。

    姜奇夫透露，“中心區(qū)可售盤源不多，相比年初很多單價都下跌了15%-20%”，對于有興趣入手寫字樓的買家，目前來看今年年底是最好的機會。以中心區(qū)為例，諾德國際中心此前售價都超過6萬元/平方米，現(xiàn)在已有5萬元/平方米的盤源；財富大廈售價一直在5萬元/平方米以上，最近一筆交易已出現(xiàn)4.3萬元/平方米的價格。

    由于有租金的支撐，寫字樓價格再下探的可能性已經(jīng)不大，姜奇夫表示，年底會是不錯的購置辦公樓的時機，一是部分業(yè)主出于資金需求的考慮，會低于市場價放盤，買家撿筍盤的幾率較大；二是現(xiàn)在的貸款門檻限制了部分現(xiàn)金不足的投資者，市場競爭會比較小，現(xiàn)金流充裕的投資者可考慮入市。