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    “不限購(gòu)、一二級(jí)市場(chǎng)火爆異常”的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從2010年開(kāi)始就成為很多房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的高頻用詞。就連宣稱要走“住宅專業(yè)化”的萬(wàn)科也不甘寂寞地重回商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至有些企業(yè)已經(jīng)規(guī)劃出“商業(yè)地產(chǎn)—城市綜合體—產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”宏偉藍(lán)圖。

    其實(shí)，反思一下“商業(yè)地產(chǎn)人人愛(ài)”的局面產(chǎn)生的背景，就能夠看出一些端倪。客觀而言，這波熱潮應(yīng)該屬于“自我救贖”。一方面，住宅的地價(jià)不低，需求被限，出貨不暢，現(xiàn)金驟緊，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)猶如《24小時(shí)》一般跌宕起伏。另一方面，伴隨居民生活水準(zhǔn)整體上移和“中國(guó)第一全球第一”的消費(fèi)能量所孕育的巨量消費(fèi)經(jīng)濟(jì)將各種形式的商業(yè)地產(chǎn)撐出水面。還有一個(gè)更重要的原因，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于區(qū)域乃至城市面貌和能級(jí)以及拉動(dòng)稅收的復(fù)合效應(yīng)漸增。

    縱觀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀，其與城市發(fā)展之間不但呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的共生性，也呈現(xiàn)出一定的前置性。在此過(guò)程中，綜合體憑借用地強(qiáng)度、規(guī)模量體、業(yè)態(tài)組合以及建筑本體的標(biāo)志性等特點(diǎn)大行其道，最為大眾熟悉的應(yīng)該就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和SOHO系列。綜合比對(duì)目前綜合體在國(guó)內(nèi)的發(fā)展，一線與二、三線城市的之間差異又成為一個(gè)值得深究的話題。

    生而有別

    一線城市（包括發(fā)達(dá)區(qū)域二線城市）綜合體用地的開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)為大鱷。二、三線城市的開(kāi)發(fā)商則更為多元化，這既為更多主體介入創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，也對(duì)主體的實(shí)力提出了更高的要求。如何從資金、規(guī)劃、商家、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、整合資源，最終獲取物業(yè)增值和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是二、三線城市開(kāi)發(fā)商需要面對(duì)的系列問(wèn)題。

    作為一種以集約性和規(guī)模效應(yīng)的商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)模量體的精準(zhǔn)控制對(duì)于項(xiàng)目的成敗也是至關(guān)重要的。一線（包括發(fā)達(dá)地區(qū)二線）的城市綜合體基于復(fù)合的業(yè)態(tài)類型相對(duì)較多且目標(biāo)商家經(jīng)營(yíng)面積需求較大，因此普遍的規(guī)模量體在30—50萬(wàn)平方米。而二線城市受制于城市能級(jí)、消費(fèi)容量以及商家資源的影響，規(guī)模量體的合理范圍在10—20萬(wàn)平方米。于此同時(shí)，規(guī)模量體過(guò)�。�10萬(wàn)以內(nèi)）、業(yè)態(tài)單一（僅僅商業(yè)）、形態(tài)簡(jiǎn)單（滿鋪裙房）等等僅能屬于“偽城市綜合體”。

    一線城市的綜合體在業(yè)態(tài)定位方面通常涵蓋商業(yè)、辦公和酒店三種：商業(yè)通常多個(gè)奢侈品旗艦店形成定位，辦公樓和酒店在超高層部分形成結(jié)合。二線城市的綜合體受制于城市以及區(qū)域的消費(fèi)能力、品牌經(jīng)營(yíng)者布點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)商實(shí)力等原因，在酒店方面通常采用相對(duì)保守的策略：塔樓部分通常以辦公結(jié)合酒店式公寓，或者不同定位酒店式公寓產(chǎn)品的組合。裙房部分的“大商業(yè)”在于價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要條件在于主題化、差異化的定位。如何在引進(jìn)品牌數(shù)量和“店大欺客”的博弈中實(shí)現(xiàn)“基因再造”？消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分成為關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)于商業(yè)服務(wù)半徑以及目標(biāo)客群的系統(tǒng)分析與精準(zhǔn)細(xì)分，找尋藍(lán)海市場(chǎng)。

    和而不同

    一個(gè)成功的城市綜合體應(yīng)該不僅僅是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而應(yīng)該成為一個(gè)區(qū)域乃至一座城市的名片�？纯碨OHO中國(guó)，從第一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)代城開(kāi)始就一直以超現(xiàn)實(shí)主義的立面風(fēng)格形成了自我標(biāo)示和差異區(qū)隔。這就猶如“巨型店招”，對(duì)于后期經(jīng)營(yíng)的提升作用是毋庸置疑的。

    目前大多數(shù)二線城市的綜合體項(xiàng)目在這一點(diǎn)尚得不到充分重視。2011年我們攜手盛高置地在無(wú)錫太湖新城項(xiàng)目就力邀香港國(guó)金中心和上海國(guó)金中心設(shè)計(jì)師西薩佩里和加拿大多倫多夢(mèng)露大廈設(shè)計(jì)師馬巖松進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而在規(guī)劃層面即實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目從無(wú)錫三十多個(gè)城市綜合體中脫穎而出。

    開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)公司、銷售公司、招商公司、經(jīng)營(yíng)公司、品牌經(jīng)營(yíng)者、酒店管理公司……每一個(gè)參與者在綜合體項(xiàng)目運(yùn)作中都承擔(dān)著重要的作用。萬(wàn)達(dá)憑借極強(qiáng)的整合力和復(fù)制力，用了十年時(shí)間歷盡多代產(chǎn)品升級(jí)才完成了二、三線城市的布局。因此，對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目特別是第一次涉及綜合體的開(kāi)發(fā)商而言，客觀研判自身實(shí)力、系統(tǒng)考量盈利模式并理性找尋資源伙伴才是正道！

    如果說(shuō)住宅市場(chǎng)泡沫充斥，那么商業(yè)地產(chǎn)未必遍地黃金。如果說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)需要一個(gè)三年規(guī)劃，那么綜合體則需要一個(gè)“五年計(jì)劃”: 比嚴(yán)厲的調(diào)控政策更進(jìn)一步的是嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境。