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    2011年的杭州樓市落下帷幕，23346套，這是杭州主城區(qū)交出的成績單。跟往年相比，這個數(shù)據(jù)顯然并不好看，僅比2008年的23202套，象征性地多出了144套，僅相當(dāng)于2009年的35.2%，跟2010年相比，則下滑了35.1%。

    這樣的成績對于過慣了好日子的開發(fā)商來說，自然是苦不堪言。不過樓市也是幾家歡樂幾家愁，比如商業(yè)地產(chǎn)慢慢提升，漸漸開始與住宅平起平坐。而對于購房者來說，價(jià)格的大幅度下滑，使得購房成本大大降低，這顯然也是好事。

    全年兩頭熱中間冷

    2011年1月，杭州樓市還相當(dāng)鬧猛。全月共成交商品房3326套，同比2010年1月上漲117%，甚至創(chuàng)下了5年來新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月30個開盤樓盤中，有18個樓盤銷售率在5成以上，12個樓盤銷售率超7成。當(dāng)月成交套數(shù)在100套以上的樓盤占到9個。特別值得一提的是，一些高價(jià)樓盤還非常暢銷。比較典型的如雅戈?duì)栍�西湖和大家武林府等，前者�?6755元/平方米的價(jià)格成交53套，后者以52543元/平方米的價(jià)格成交了14套。樓市上演最后瘋狂。

    此后，2011年2月至4月，受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響，加上杭州樓市的限購細(xì)則剛出臺，市場需要一定時間的適應(yīng)期，所以這段時間的成交都非常低迷。成交最低的3月，僅944套，同比2010年3月下跌51%，預(yù)定和成交均創(chuàng)下近5年來新低。4月行情略有回升，但也僅有1369套。

    2011年5月，本是傳統(tǒng)的銷售旺季，又有人居展的集中展示，按照常理該好好發(fā)力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月杭城有39個樓盤開盤，不過樓市拿出的成績單并不好看，僅有9個樓盤銷售率在5成以上，整月以2021套的尷尬成交量終結(jié)。

    2011年6月，在大批新開樓盤超優(yōu)惠開盤的背景下，杭州樓市基本保持了5月份的熱度，整個月成交商品房2063套。

    2011年七八月份天氣炎熱，本就是傳統(tǒng)淡季，成交不暢還可以理解。不過此后的九十月份，雖然有40多個樓盤開盤，但成交依舊在2000套上下徘徊，市場期待已久的“金九銀十”最后也泡了湯。這種狀況一直延續(xù)到了11月份。

    值得一提的是，到了最后一個月，杭州主城區(qū)成交反而有了起色，成交2937套，創(chuàng)下2011年第二名的成績。究其原因，還是因?yàn)榕R近年底，眾開發(fā)商為了回籠資金，紛紛加大折扣力度，終于收到了以價(jià)換量的效果。

    銷售來自以價(jià)換量

    不得不說的是，2011年杭州樓市的成交量，都來自于“壯士斷腕式”的降價(jià)行為。

    政策出臺后，首個扛起降價(jià)大旗的是下沙金沙湖板塊的德信中外公寓。2011年6月底，這個樓盤推出129套房源，卻吸引了400多人到現(xiàn)場搶房，人滿為患的原因，是中外公寓公布的“起價(jià)12980元/平方米，均價(jià)14800元/平方米”的價(jià)格。而當(dāng)時，這個區(qū)域周邊樓盤高層公寓的價(jià)格，已經(jīng)達(dá)到了22000元/平方米，多層花園洋房的均價(jià)甚至已經(jīng)達(dá)到了29000元/平方米。

    此后，“降價(jià)才能熱銷”的定律，開始向其他樓盤蔓延。

    2011年11月底，香醍公館均價(jià)5900元/平方米，總價(jià)僅50萬元，200多套房源遭到千人搶購。嘗到甜頭的開發(fā)商，于12月初趁勢又推出了一批房源，總成交率超過90%。

    幾乎是在同時，華豐板塊的田逸之星，折后均價(jià)12000元/平方米左右，138套房源竟遭到千余人搶購，一些生怕?lián)尣坏椒孔拥馁彿空呱踔谅┮古抨?duì)。開盤兩天，田逸之星首批房源即告售罄。

    之后，德信泊林印象推出160多套房源，開盤三個小時內(nèi)，預(yù)定量就達(dá)到85%，開發(fā)商乘勝追擊，再推135套房源。中天西城紀(jì)推出38套特價(jià)房源，當(dāng)天預(yù)定8成。

    同樣的樓盤還有名城公館、吉祥半島、華盛達(dá)閱城等等。

    對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年熱銷的都是適合剛性需求、性價(jià)比超高的樓盤，這種情況將延續(xù)到2012年。以價(jià)換量換得生存，也必將成為開發(fā)商在新年里的首要選擇。

    商業(yè)住宅平分秋色

    值得一提的是，在2011年主城區(qū)成交的23346套房源中，住宅占了12784套，商業(yè)地產(chǎn)10562套，商業(yè)地產(chǎn)占到總量的45%，幾乎與住宅市場平分了半壁江山。

    而在2010年，杭州主城區(qū)成交住宅25392套，商業(yè)地產(chǎn)10568套，商業(yè)地產(chǎn)還不及住宅的1/2；這個數(shù)據(jù)在成交火爆的2009年更為懸殊，住宅為51462套，商業(yè)地產(chǎn)14857套，商業(yè)地產(chǎn)只占了總成交量的22.4%，也就是不足1/4。

    2011年成交10強(qiáng)榜的榜單上，商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了4個。其中，保利灣天地、中凱東方紅街、世茂江濱Cosmo和中天西城紀(jì)等均為商業(yè)地產(chǎn)。其中，保利灣天地還以1963套的成交，將其他10強(qiáng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后邊，穩(wěn)穩(wěn)坐定了成交冠軍的寶座。其在2011年的杭州樓市引起的轟動，簡直可以稱得上是一個傳奇。

    可售房源不斷飆升

    2011年，對于許多開發(fā)商來說，是不斷調(diào)低銷售目標(biāo)，但又不斷認(rèn)識到完成不了的沮喪過程。可購買意向客戶量大幅縮減，競爭日趨激烈，銷售不暢導(dǎo)致的一個直接后果就是：杭州樓市這個池子的“水”已經(jīng)越來越滿，且水位還在不斷地上漲之中。

    根據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年杭州主城區(qū)年初的住宅可售房源量和商業(yè)可售房源量，分別為13603套和11360套，到了年底，這個數(shù)字已經(jīng)變成27816套和16958套，較年初分別上漲了104.5%和49.3%。由此來看，住宅的去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供應(yīng)速度，而即使是賣得相對比較好的商業(yè)地產(chǎn)，存貨也已經(jīng)越來越多。

    樓市的月可售房源庫存量，也呈現(xiàn)出前少后多的趨勢。2011年上半年，樓市還處于濃烈的觀望氣氛中，看不清行情走向的開發(fā)商也不愿意輕舉妄動，紛紛延遲了開盤步驟。一直到了九十月份，開發(fā)商看政策短時間內(nèi)不會松動，為了盡早搶占市場，才紛紛加速推盤，所以這兩個月的月住宅庫存升得比較快，都達(dá)到了2000套以上。