非住宅新規(guī) 商業(yè)項(xiàng)目出路在何處？
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2012/2/2 13:37:35
面對杭州市亂象紛生的非住宅項(xiàng)目，政府出臺了整治措施。但是，此次政策又將會帶來蝴蝶效應(yīng)，影響到樓市的方方面面。 為什么會選擇此時(shí)出臺？已規(guī)劃項(xiàng)目是否需要整改？“類住宅”項(xiàng)目會不會形成稀缺？未來非住宅項(xiàng)目的出路在哪里？對土地市場又將帶來什么樣的影響？時(shí)報(bào)記者五問非住宅項(xiàng)目新政。
為什么選擇此時(shí)出臺？
去年紅火、今年大量面世
杭州市對于非住宅項(xiàng)目的控制，早在2010年即有跡象。當(dāng)年，一些商業(yè)項(xiàng)目中的LOFT等“類住宅”產(chǎn)品的審批就開始逐漸嚴(yán)緊。2011年，又傳出杭州市即將出臺規(guī)范非住宅項(xiàng)目的政策，但是一直沒有落地。
直到1月18日，杭州市政府門戶網(wǎng)站刊登了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》的通知，出臺了對非住宅類項(xiàng)目管理的細(xì)則，雖然是對2003年規(guī)定的再次重申及補(bǔ)充，但是其中對“類住宅”項(xiàng)目的控制相當(dāng)嚴(yán)厲。
該管理細(xì)則為什么選擇在此時(shí)出臺？有業(yè)內(nèi)人士稱，這不是偶然，而是一種必然。之所以選擇在此時(shí)出臺，和目前的商業(yè)地產(chǎn)形勢有關(guān)。
限購時(shí)代，什么樣的房產(chǎn)品最紅？毫無疑問，是“類住宅”。
2011年杭州市主城區(qū)商品房成交排行榜顯示，成交套數(shù)前五位中，商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)3席，且商業(yè)項(xiàng)目保利·灣天地以1963套位居榜首。值得注意的是，上述商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品類型不是寫字樓等傳統(tǒng)類型，幾乎全部為酒店式公寓，即“類住宅”產(chǎn)品。所以，與其說2011年商業(yè)項(xiàng)目迎來了春天，不如說“類住宅”項(xiàng)目得到了最好的發(fā)展機(jī)遇。
而這種“類住宅”產(chǎn)品具有天然的投資屬性，違背了國家對于樓市投資性需求的調(diào)控。加上數(shù)量較大，而且亂象環(huán)生，存在交易風(fēng)險(xiǎn)。
“在梳理2011年樓市的時(shí)候，政府有關(guān)部門很容易注意到風(fēng)頭強(qiáng)勁的類住宅產(chǎn)品，如果不加以規(guī)范，會帶來難以解決的麻煩。”中國指數(shù)研究院杭州分院總監(jiān)曹旭東分析。
除此之外，也和2012年是“類住宅”產(chǎn)品供應(yīng)大年有關(guān)。
前兩年，杭州市出讓了大量的商業(yè)性用地，尤其是2011年，杭州市共出讓56宗土地，其中商業(yè)用地占了34宗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2012年，杭州主城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量或?qū)⒊^400萬平方米，而絕大部分已規(guī)劃為酒店式公寓等“類住宅”項(xiàng)目。
“如此巨大的‘類住宅’供應(yīng)量如果順利面世，將會徹底擾亂商業(yè)項(xiàng)目市場。”有業(yè)內(nèi)人士分析，“在2012年初，政府果斷出臺此規(guī)定是很有必要的，也是勢在必行的。”
已規(guī)劃項(xiàng)目是否須整改？
獲審批項(xiàng)目仍按舊規(guī)執(zhí)行
在售或已經(jīng)通過審批的非住宅項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)、宣傳名稱等諸多方面如果和新規(guī)不符合，是仍舊按照現(xiàn)行執(zhí)行？還是會按照新規(guī)整改？
“實(shí)施意見”里有規(guī)定，“本意見發(fā)布前已取得方案設(shè)計(jì)批復(fù)的商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目，按原批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件執(zhí)行；土地出讓合同有約定的，按約定執(zhí)行。”
市建委設(shè)計(jì)處嚴(yán)處長稱，這次文件是對2003年文件的一次重申，并適當(dāng)細(xì)化。已經(jīng)通過審批仍舊按照原來的執(zhí)行，但是因?yàn)檫@次文件的延續(xù)，工商、房管等部門在執(zhí)行中會有所根據(jù)，類似酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品會更加地規(guī)范化。
“開發(fā)商自身已經(jīng)有了項(xiàng)目方案，但是尚未遞交審批或?qū)徟鷷何赐ㄟ^的項(xiàng)目，受新政策沖擊會特別大。”曹旭東稱，“如果政府嚴(yán)格執(zhí)行新政，不打折扣的話，這些項(xiàng)目前期規(guī)劃等投入將會打水漂，怎么繼續(xù)規(guī)劃也將面臨著巨大的挑戰(zhàn)。”
位于某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，目前的規(guī)劃是建4幢高層的酒店式公寓，其中近一半為局部挑高的LOFT戶型，并且設(shè)有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房，宣傳語稱“精裝公寓”。和大多數(shù)酒店式公寓一樣，戶型、宣傳語等方面均違背了新規(guī)。“定方案的時(shí)候，我們試了好幾個(gè)方案，花費(fèi)了大量的人力和財(cái)力。我們內(nèi)部剛剛敲定方案，還沒有來得及報(bào)上去審批，新規(guī)就出來了。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人面對突然的政策很苦惱，“接下來就看政府的了，如果政府嚴(yán)格執(zhí)行，我們就被搞死了！”
現(xiàn)有酒店式公寓會成稀缺品？
談不上稀缺，但是更具優(yōu)勢
酒店式公寓作為一種過渡性住房，空間私密、裝修較好，這受到白領(lǐng)等年輕租客的歡迎，在二手房租賃市場上一直是不可或缺的重要組成部分。
除了已經(jīng)審批通過的項(xiàng)目外，其他的“類住宅”均將按照新規(guī)執(zhí)行，未來幾年，目前市場熱銷的酒店式公寓等或?qū)⒔^跡。
需求存在，但是供應(yīng)被斬?cái)唷Ｄ壳?ldquo;幸運(yùn)”的在售項(xiàng)目，會不會因?yàn)樘幱谛乱?guī)的“夾縫”而奇貨可居，反而因?yàn)橄∪倍艿綗徜N呢？
野風(fēng)·現(xiàn)代中心是位于市中心的商業(yè)項(xiàng)目，年前面世取得了不俗的成績，目前尚有一半左右的體量。野風(fēng)集團(tuán)營銷總監(jiān)陸佳稱，如果以后類住宅項(xiàng)目受到限制，對野風(fēng)·現(xiàn)代中心來說無疑是個(gè)利好，尤其該項(xiàng)目位于市中心，更是稀缺中的稀缺。但是陸佳強(qiáng)調(diào)并不會因?yàn)榫频晔焦⑾∪绷硕桃馓岣邇r(jià)格，而是會根據(jù)市場而定。
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，酒店式公寓本來即為畸形產(chǎn)品，是開發(fā)商打“擦邊球”的結(jié)果，正確的叫法應(yīng)該為“公寓式寫字樓”。因?yàn)槭遣缓侠淼模哉劜簧舷∪迸c否。但是章惠芳認(rèn)為需求是存在的，和未來相比，目前在售的項(xiàng)目更有優(yōu)勢，可塑造性較大。
商業(yè)項(xiàng)目出路在何方？
類住宅或?qū)⒈欢滤?/strong>
酒店式公寓等之所以被稱作“類住宅”，原因在于其是“商業(yè)的身子、住宅的臉”。除了土地的使用年限、落戶、按揭政策等有所區(qū)別外，為了迎合市場，在戶型設(shè)計(jì)、外立面、配套等諸多方面，如今的商業(yè)項(xiàng)目越來越朝住宅靠近。
“酒店式公寓本來就是一個(gè)不合理的產(chǎn)品，它是迎合投資客的一種雜合產(chǎn)品。”曹旭東稱，“這次的新規(guī)只不過把它打回了原形，重新回歸了其辦公的功能而已。”
但是，失去了住宅用途的商業(yè)項(xiàng)目的市場需求又有多少呢？從銷售的角度講，未來的非住宅項(xiàng)目單純地建造成“火柴盒”般的辦公場所后，會得到市場的承認(rèn)嗎？
有網(wǎng)友稱，開發(fā)商經(jīng)歷了一次次的調(diào)控，每次都是“上有政策，下有對策”，總是能想出來對付新規(guī)的招數(shù)。
但是，曹旭東認(rèn)為本次的新規(guī)特別詳細(xì)，已經(jīng)考慮到開發(fā)商應(yīng)對的方方面面，是一張嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的大網(wǎng)。“非住宅項(xiàng)目以后的出路在哪兒，關(guān)鍵要看政府會不會嚴(yán)格執(zhí)行了。如果執(zhí)行不打折扣，對于商業(yè)性用地來說將會是難以估摸的災(zāi)難。”
對此，章惠芳認(rèn)為這次的政策如果嚴(yán)格執(zhí)行，幾乎會將酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品堵死，未來的市場中將沒有新的酒店式公寓出現(xiàn)，商業(yè)用地上出現(xiàn)的只有酒店、寫字樓等。
土地市場有何影響？
商業(yè)用地前途未卜
2011年，杭州住宅用地不景氣，而商業(yè)用地不減反增。剛進(jìn)入2012年，商業(yè)用地即表現(xiàn)出驚人的苗頭。1—2月份，杭州主城區(qū)的商業(yè)用地推地量，已經(jīng)創(chuàng)下了歷年之最。
杭州市國土資源局網(wǎng)站掛牌文件顯示，截至2月9日，杭州市主城區(qū)1-2月份已經(jīng)和將要出讓的商業(yè)用地，多達(dá)12宗，總面積319畝，可建建筑面積高達(dá)74萬平方米。這一體量，逼近2011年上半年成交商業(yè)用地總和(10宗，可建面積76萬平方米)。
其中，有4宗商業(yè)用地已于1月4日出讓；另外8宗，分別將于2月7日和2月8日出讓。
政府一方面狂推商業(yè)性用地，另一方面卻又堵死了商業(yè)用地的最有利發(fā)展模式。值得猜想的是，2月7日和2月8日的土地出讓會現(xiàn)場會不會因此而遭遇冷場？
章惠芳認(rèn)為，接下來的商業(yè)用地出讓會受到影響，預(yù)計(jì)2012年商業(yè)用地的成交量或略有減少，但是尚不能下結(jié)論，因?yàn)椴慌懦贸鑫恢幂^好的寶地且起價(jià)較低。
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