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    受國家對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，住房交易市場(chǎng)已趨于平緩，但有一批敏銳的投資客卻將視線轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，掀起一股商鋪炒作熱。對(duì)此，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

    “具體位置不一定給你明確，但是你每個(gè)月可以拿到若干個(gè)平方米的商鋪?zhàn)饨穑�投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利率。”這恐怕是當(dāng)下一些產(chǎn)權(quán)式商鋪售樓小姐最常見的說辭。投資者將虛擬的商鋪買下來，然后又轉(zhuǎn)租給開發(fā)商經(jīng)營，投資者穩(wěn)拿房租，這樣的說法理論上成立，但開發(fā)商是否靠得��？能不能按他承諾的價(jià)格租出去？

    通過長期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著此次調(diào)控不斷深入，在激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭中，10年前被禁止的“售后包租、返本銷售”等非法集資的方式又有抬頭的跡象。

    租金“誘惑”

    在記者調(diào)查采訪過程中，遇到過形形色色“售后包租、返本銷售”的廣告，報(bào)紙、路牌、短信，幾乎都能看到類似的字句，如“20年包租、年收益9%年”、“年回報(bào)率8%”……更有項(xiàng)目仔細(xì)地列出了收益公式：“年支出、年回報(bào)”、“期滿回購，買賣自由”，諸如此類的廣告語，一時(shí)間，“售后包租、返本銷售”模式大有卷土重來的架勢(shì)。甚至有的廣告上還寫著“銀行和保險(xiǎn)公司的擔(dān)保”。

    但是據(jù)記者調(diào)查，此類廣告中所提到的銀行和保險(xiǎn)公司擔(dān)保，幾乎全部是“幌子”。在被調(diào)查的幾家商鋪中，當(dāng)記者問到“擔(dān)保”的具體事宜時(shí)，商鋪銷售人員均以各種不同理由回避相關(guān)問題。

    項(xiàng)目“硬傷”

    記者在上海、西安、石家莊等城市采訪發(fā)現(xiàn)，凡是打出“售后包租、返本銷售”廣告來招攬業(yè)主的項(xiàng)目，均存在較大的“硬傷”。

    這些項(xiàng)目在開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理等環(huán)節(jié)存在許多法律上的漏洞，如開發(fā)商有沒有履行正規(guī)合法的招拍掛手續(xù)，有沒有經(jīng)過合法的土地登記手續(xù)以及所取得的地塊是否可用于商業(yè)開發(fā)。

    另據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商只有在領(lǐng)取預(yù)售許可證后方可對(duì)外予以銷售，但在實(shí)際銷售中，許多開發(fā)商無法領(lǐng)取或不具備領(lǐng)取條件就急于向社會(huì)公眾招商，將面臨預(yù)售合同無效的法律后果。而且在宣傳的過程中，總是夸大其詞，甚至虛假宣傳。

    “在售后包租的銷售模式中，絕大多數(shù)項(xiàng)目銷售的都是期房，通過‘售后包租、返本銷售’提前收回資金，轉(zhuǎn)而將銷售款作為開發(fā)資金，投入后期開發(fā)。這樣的模式很容易出現(xiàn)爛尾糾紛。”廣東深天成律師事務(wù)所許金周律師告訴記者。

    融資困境

    “售后包租、返本銷售”的銷售模式，都是開發(fā)商資金鏈緊張迫不得已采取的辦法。從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資困難的問題。

    據(jù)中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長、中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄介紹，所謂的“售后包租、返本銷售”實(shí)際上是一種噱頭，是開發(fā)商玩的財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實(shí)際上，開發(fā)商通過提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來了。

    記者發(fā)現(xiàn)，即使是那些順利交房的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，后來的情況也不容樂觀。很多鋪面租期到期后，承租者就一關(guān)了之，上海嘉定地區(qū)及江蘇鹽城就曾出現(xiàn)過商鋪長期關(guān)門的情況。

    向小業(yè)主散售商鋪的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產(chǎn)在內(nèi)的諸多開發(fā)商都試圖通過新金融平臺(tái)融資，進(jìn)而減少散售商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量，以避免給中小投資者帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

    一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向記者透露，地產(chǎn)私募基金往往兩三年內(nèi)就要退出，而商業(yè)地產(chǎn)要取得回報(bào)，需要的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)要多于3年。這使得商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商很難利用私募等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺(tái)來獲得資金。

    在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)公司本身出現(xiàn)資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業(yè)項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至依靠銷售項(xiàng)目獲取資金，幾乎成為唯一出路。同時(shí)，中小投資者會(huì)因?yàn)橥顿Y商業(yè)地產(chǎn)而將冒更多的風(fēng)險(xiǎn)。

    目前，國內(nèi)開始有一些產(chǎn)權(quán)商鋪開發(fā)商，在看到了“一售了之”帶來的慘痛后果后，在經(jīng)營模式上開始摸索創(chuàng)新，建立專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。