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    近段時(shí)間，有關(guān)寫字樓供應(yīng)井噴、未來市場將急轉(zhuǎn)直下的消息不斷，據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年成都寫字樓市場出現(xiàn)供應(yīng)高峰，供應(yīng)量將達(dá)到250萬平方米。但是，有關(guān)業(yè)界最近瘋傳的成都寫字樓市場出現(xiàn)泡沫，2012年很有可能會(huì)面臨破裂的說法，部分業(yè)內(nèi)專家并不認(rèn)可。“短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)租金下降，空置率上漲其實(shí)是正常的發(fā)展情況，我們認(rèn)為2012年寫字樓不會(huì)出現(xiàn)急劇下跌的情況，會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。”高緯環(huán)球項(xiàng)目租售策略部董事王藝說。

    未來寫字樓市場會(huì)出現(xiàn)兩極分化

    “從寫字樓市場來看，目前的確有這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，短期內(nèi)供大于求的情況會(huì)造成結(jié)構(gòu)性空置率上升的情況。”世邦魏理仕投資物業(yè)部高級經(jīng)理金靈認(rèn)為，由于目前寫字樓預(yù)售量集中，而下半年會(huì)有一批寫字樓集中交付使用，短期內(nèi)勢必會(huì)造成寫字樓空置率上漲。“城南現(xiàn)在是供應(yīng)‘重災(zāi)區(qū)’，下半年，城南和東大街有很多項(xiàng)目會(huì)交付使用，空置率會(huì)更明顯。”

    金靈認(rèn)為，寫字樓將面臨短期“形勢嚴(yán)峻”，但長期依然會(huì)往好的方向發(fā)展。“短時(shí)間內(nèi)放量供應(yīng)可能最明顯的一個(gè)現(xiàn)象就是租金、價(jià)格方面會(huì)面臨壓力。但是，如果看以往其他一線城市的寫字樓市場發(fā)展，比如上海、北京等地，當(dāng)年寫字樓的供應(yīng)量比成都更嚴(yán)峻，但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來大量需求，吸納了大量的供應(yīng)，現(xiàn)在這些城市的寫字樓租金也很高。”

    金靈表示，成都寫字樓供應(yīng)集中最終會(huì)導(dǎo)致寫字樓市場兩極分化發(fā)展。“品質(zhì)高的項(xiàng)目租金保持平穩(wěn)，但一些品質(zhì)雷同的，供應(yīng)量大的項(xiàng)目，未來的租金價(jià)格會(huì)比較低。雖然目前來看，寫字樓還沒有明顯的往上或往下的趨勢。未來也許會(huì)出現(xiàn)個(gè)別品質(zhì)較差的項(xiàng)目出租困難的情況，市場會(huì)呈現(xiàn)兩極分化。”金靈認(rèn)為，未來產(chǎn)品品質(zhì)好的，同時(shí)有差異化，能夠準(zhǔn)確把握客戶需求的，定位準(zhǔn)確的寫字樓項(xiàng)目能夠保持穩(wěn)定的趨勢。“短期內(nèi)競爭激烈，畢竟高端客群有限，不排除一些配置較好，同時(shí)標(biāo)榜自己是高端的寫字樓項(xiàng)目面對激烈的競爭，有可能會(huì)‘降低身價(jià)’，同時(shí)也不能避免惡性競爭的出現(xiàn)，如打價(jià)格戰(zhàn)等。”

    老舊的寫字樓會(huì)逐漸被淘汰

    “目前寫字樓市場供應(yīng)量的確過高，是過去幾年幾倍的比例，但是我們認(rèn)為，市場供應(yīng)量大，有助于市場優(yōu)化。”高緯環(huán)球項(xiàng)目租售策略部董事王藝認(rèn)為，寫字樓市場正隨著激烈的競爭，逐步進(jìn)入調(diào)整和洗牌期，“老的寫字樓由于配置和物管跟不上，肯定會(huì)被淘汰。而根據(jù)我們調(diào)查的情況來看，今年以來，一些企業(yè)從原來老舊的寫字樓搬離的現(xiàn)象也較為明顯。”

    王藝表示，供應(yīng)集中的同時(shí)，購買寫字樓的客戶也越來越理性，這也有助于市場的良性發(fā)展。“投資者現(xiàn)在不會(huì)通過價(jià)格來盲目判斷寫字樓的好壞，而且現(xiàn)在許多外地頂級的寫字樓開發(fā)商也正在進(jìn)入成都，如棕櫚泉等，帶來了好的產(chǎn)品和理念，成都寫字樓的品質(zhì)也得到了提升。”

    王藝認(rèn)為，寫字樓雖然供應(yīng)量大，但是具有國際水準(zhǔn)的寫字樓還是很稀缺的。“客戶現(xiàn)在也越來越理智，對寫字樓的要求也更加明確，市場供應(yīng)量大并不說明未來市場會(huì)紊亂，短期內(nèi)會(huì)造成壓力較大，低價(jià)競爭等現(xiàn)象，但大部地段好品質(zhì)高的寫字樓還是會(huì)往好的方面發(fā)展。”王藝認(rèn)為，2012年成都寫字樓市場不會(huì)出現(xiàn)急劇下跌的情況，還是會(huì)持續(xù)平穩(wěn)。“隨著城市的發(fā)展，新型區(qū)域的誕生，寫字樓的布局也會(huì)發(fā)展變化，這都是促進(jìn)市場良性發(fā)展的信號。”

    說寫字樓過剩是言過其實(shí)

    “我們認(rèn)為目前寫字樓并沒有過剩，很多寫字樓都還沒有交付使用。”高力國際總經(jīng)理蔡孟頤認(rèn)為，市場傳言寫字樓出現(xiàn)泡沫是言過其實(shí)，但下半年大量新的寫字樓交付使用后，短期內(nèi)會(huì)給市場帶來一定壓力。“事實(shí)上，根據(jù)我們客戶的需求情況看，成都寫字樓可供選擇的非常有限。客戶經(jīng)營業(yè)務(wù)不一樣，所需要的寫字樓硬件都不一樣，比如一些注重形象的企業(yè)會(huì)選擇超甲級寫字樓；而一些做貿(mào)易的企業(yè)對租金成本的要求高，所以會(huì)選性價(jià)比高的寫字樓。但目前來看，市場的供應(yīng)還并不能完全滿足企業(yè)的需求。”

    蔡孟頤認(rèn)為，從銷售角度講寫字樓的確存在大量供給，而這并不能說明供應(yīng)過剩。“投資者實(shí)際并沒有減少，只是由于供應(yīng)量大，分化了部分客戶群，每個(gè)項(xiàng)目被選擇的機(jī)會(huì)下降，造成銷售緩慢。”蔡孟頤認(rèn)為，市場的投資量并沒有減少。

    “隨著大量寫字樓集中交付，短時(shí)間內(nèi)的陣痛和壓力是必然的，但不代表未來的發(fā)展被看淡。”蔡孟頤認(rèn)為，成都是非常具有投資機(jī)會(huì)的城市，只要經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，寫字樓的長期未來性依舊是上升趨勢。“成都目前有許多在居民樓辦公的企業(yè)，不完全統(tǒng)計(jì)估計(jì)有2萬到3萬家以上，假設(shè)這些企業(yè)每個(gè)企業(yè)對辦公樓的需求面積是100平米，那么總和就是300萬平米，而成都目前的寫字樓供應(yīng)量并沒有達(dá)到300萬平米。”