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    被戲稱為集“老、少、邊、窮以及地震重災(zāi)區(qū)”于一身的四川省廣元市，下轄4縣3區(qū)全部為國家級或省級貧困區(qū)縣，2011年全市（包括下屬區(qū)縣）的GDP為403億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.46萬元。然而，就是這樣一座經(jīng)濟欠發(fā)達、勞動力外流現(xiàn)象突出的城市，其城市規(guī)劃和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)卻具有超前的眼光。為了建設(shè)“輻射川陜甘的區(qū)域性中心城市”、“人口達到60萬、面積達到61.2平方公里的大城市”，該市決定用3~5年完成6.67平方公里共30個棚戶區(qū)改造，總投資近200億元。項目建成后，市區(qū)將有100多幢高樓拔地而起。這是廣元建市以來最大規(guī)模的城市建設(shè)工程，項目改造總占地面積相當于廣元市城區(qū)建成區(qū)面積的1/7，涉及近2萬居民。

    在突飛猛進的城市化過程中，四川廣元規(guī)劃建設(shè)了3個總體量約15萬平方米的大型購物中心，2個總體量52萬平方米的在售城市綜合體，五星級酒店、甲級寫字樓、影院、大型百貨和超市一應(yīng)俱全。

    “這樣的情況在全國其他城市概莫能外，隨便在哪座城市繞上一圈，都可以找到幾個定位幾乎相同的城市綜合體”。商業(yè)地產(chǎn)人張宇良表示，政府對商業(yè)地產(chǎn)的操作思路基本是政績工程，“以舊城改造之名把市區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場外遷，就地打造核心區(qū)城市綜合體；在市區(qū)邊緣打造以會展為龍頭，以批發(fā)市場為主題，以酒店、住宅為支撐的城市綜合體�？梢韵胂�，在未來三到五年，一些城市的GDP基本要靠商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)了。”求新求大求全的思路，使得許多商業(yè)地產(chǎn)項目流于概念，盲目追求“國際化”、“大師設(shè)計”、“頂級奢華”等，但在實際運營中，定位與需求不符，招商與定位不符，人流與預(yù)期不符，使得許多匆匆上馬的商業(yè)地產(chǎn)項目面臨尷尬局面。

    “以前，請老外做商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計，一般是一、二線城市的時髦做法，而最近幾年，這股風(fēng)潮大有向三、四線城市蔓延的趨勢，將老外奉若神明。且不說這里面起碼有一半都是假老外，就是真老外，也可能根本就不了解商業(yè)地產(chǎn)，更不了解當?shù)氐奈幕�，硬是把一個本來很不錯的商業(yè)地產(chǎn)項目給坑了�，F(xiàn)在這些遍地開花的商業(yè)地產(chǎn)項目，都應(yīng)該吸取前車之鑒。”張宇良表示。

    其中一個可以引以為鑒的案例，是位于廣元市中心以南1.5公里處，嘉陵江與南河兩江交匯點北岸的一個商業(yè)地產(chǎn)項目，請了“法國著名建筑設(shè)計大師”菲利普（Phillippe Roudeau）擔綱設(shè)計，在該商業(yè)項目的官方介紹中說，該項目總建筑面積約13萬平方米，是集五星級酒店、高檔電梯公寓、大型商業(yè)物業(yè)和市政休閑廣場于一體的綜合型開發(fā)項目，“設(shè)計師Phillippe Roudeau在該項目的設(shè)計中融入了西方建筑語匯，賦予項目以時尚、流行、個性等元素，使建筑集群溫馨浪漫，充滿了濃郁的歐洲風(fēng)味。”由于該項目的開發(fā)商——當?shù)匾患以�先以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)公司，立志把項目打造成該市的新商業(yè)中心并建設(shè)首家五星級酒店，于是“本著放眼國際一流水平的高度”，聘請了這家法國知名規(guī)劃設(shè)計公司，“歷經(jīng)多稿，歷經(jīng)多種中國特色式運作方式”，最終建成了一個“在我們看來是一個微型商業(yè)中心，在他看來是一個巨型城市綜合體的東西”。然而，商場開業(yè)后冷冷清清，商家業(yè)績平平，租戶換了一撥又一撥。

    張宇良表示，原因有很多，比如不在核心商圈，業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，商管公司經(jīng)營管理水平不行等，但最重要的則是法國公司的規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致的水土不服。“這個法國公司的設(shè)計理念就是一個散字，這種做法充分體現(xiàn)了外國同行們的‘先進理念’。”張表示，“該項目的3萬平方米商業(yè)廣場是合圍式三層建筑，被切割為東西兩部分。連接?xùn)|西兩部分的天橋及其外廊形成的"回"型是其平面動線，而垂直動線則是2層的廣場，通過步梯把人氣匯聚到2樓廣場，然后通過平面動線引導(dǎo)分散到其他店鋪。該2樓小廣場約600平方米，天橋?qū)?~5米，外廊2.5~3.5米。”為了把“散”的精髓發(fā)揚到極致，利用江景資源突出“休閑、開放”特色，該設(shè)計方案打造了沿江的外鋪，從四面八方都可以出入商場。

    “這個項目本來就不在城市核心商圈，存在人氣不足的弱點，再嫁接‘散’字理念，好不容易匯集的商氣也散掉了，最后淪為開放式的老年活動中心。這是與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一貫準則脫節(jié)的大忌，本來的目的是要聚氣，不論是外部交通的人氣商氣引導(dǎo)，還是商業(yè)建筑內(nèi)的動線規(guī)劃都需要把人氣集中起來。”“該商場2樓以上店鋪租金25元/平方米/月，而老城核心商圈的百貨已經(jīng)達到200元/平方米/月。”這就是該商業(yè)地產(chǎn)項目運營6年的現(xiàn)狀。

    “沒有一個商業(yè)建筑是因為樓蓋得美輪美奐而成功的。有很多項目從設(shè)計本身來說無可指責，是個好設(shè)計，但就是缺乏人氣而成為一個個死鋪。”張表示，這個項目并非一無是處，但時機不對，過于超前，導(dǎo)致人氣不足，加上規(guī)劃設(shè)計問題，招商自然不理想，還有散售、后期無法全部統(tǒng)一經(jīng)營等問題匯集在一起，不聚商氣，對于商人而言賺不到錢一切就都是錯的。”類似這樣的規(guī)劃設(shè)計問題，在政府一心上馬的政績工程中同樣比比皆是。張說，“其實大家心里都明白，這完全是一個泡沫橫飛的政績工程。”