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    就目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，商業(yè)地產(chǎn)比商品住宅風(fēng)險(xiǎn)要大得多。

    隨著商品住宅持續(xù)受到嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)以不限購(gòu)的特點(diǎn)“接棒”，成為吸引投資者的熱點(diǎn)物業(yè)形態(tài)，開發(fā)商拿地?zé)崆楹芨摺?/p>

    以筆者看，就目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，商業(yè)地產(chǎn)比商品住宅風(fēng)險(xiǎn)要大得多。商品住宅在限購(gòu)情況下主要是自住型的剛需和改善性的享受型需求，這種需求都是以長(zhǎng)期積蓄和固定穩(wěn)定收入作為購(gòu)房基礎(chǔ)的，并且以住房?jī)r(jià)值為擔(dān)保抵押的，既是貸款負(fù)債購(gòu)房，歸還本息仍是有保證的。我們退一步說(shuō)，既是投資性和投機(jī)性購(gòu)房，一般貸款時(shí)都是住房產(chǎn)權(quán)的70%作為抵押的，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)跌倒30%時(shí)才能威脅到貸款本金�？傊�，一般來(lái)說(shuō)商品住房風(fēng)險(xiǎn)不大，既是在嚴(yán)厲調(diào)控下也如此。

    而商業(yè)地產(chǎn)與商品住房相比較，風(fēng)險(xiǎn)就大許多。商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化影響很大。一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，那么，商業(yè)地產(chǎn)將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)無(wú)怪乎三方面用途：一是商鋪用途，二是寫字樓辦公使用，三是洗浴、娛樂(lè)、酒店、飯店等用途。這三個(gè)方面都與一個(gè)國(guó)家整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)景氣與否關(guān)系很大。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣情況下，盲目炒作吹大商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)非常之大。

    目前，我國(guó)的情況是，在商品住宅受到限購(gòu)政策等調(diào)控影響下，一大部分開發(fā)商都開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，潘石屹可謂領(lǐng)軍人物。但是，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的唯一原因是商品住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響不景氣而逼迫的。而沒有考慮到中國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受內(nèi)外需不振影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力越來(lái)越大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)整體處于低迷狀況，市場(chǎng)整體處于頹廢狀況，在這種情況下，盲目發(fā)展開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

    從2012年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅開發(fā)投資增速僅為19％，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了43.4％。這表明資金還在大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地塊受追捧，不僅在北京、上海、廣州等一線城市，二線城市同樣火爆。6月上旬，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓板價(jià)16063元／平方米，溢價(jià)率高達(dá)435.5％。廣州恒大創(chuàng)出的地王據(jù)說(shuō)也是商業(yè)地產(chǎn)。一方面是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)紅紅火火，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)租金不斷下降。在中原某城市新區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)售賣價(jià)格和出租價(jià)格都幾年維持在低位。其實(shí)，按照目前的商業(yè)地產(chǎn)租金歸還開發(fā)成本需要幾十年以后。許多開發(fā)商都是寄希望于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)溢價(jià)出售賺取利潤(rùn)。但是，未來(lái)的不確定性很大。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)在供給和需求上已經(jīng)失衡，供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，已經(jīng)明顯呈現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象。

    針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的火爆局面，銀監(jiān)會(huì)提醒，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。筆者預(yù)言，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)終究是要爆發(fā)的。因?yàn)椋�我�?guó)經(jīng)濟(jì)不可能再回到高速發(fā)展階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期維持在一個(gè)均衡、中低速階段。這種宏觀經(jīng)濟(jì)增速根本支撐不了商業(yè)地產(chǎn)重蹈過(guò)去商業(yè)住宅的泡沫式發(fā)展覆轍。

    總之，提醒開發(fā)商和銀行以及監(jiān)管部門要共同密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)泡沫式風(fēng)險(xiǎn)，及早做好應(yīng)對(duì)之策。