色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    租約到期后，對連鎖便利店來說，租還是不租成為一個問題。因為續(xù)租就要接受房東2~3倍的漲價，還會讓虧損狀況雪上加霜，但不租就得關(guān)店。

    上海農(nóng)工商集團(tuán)旗下的好德與可的已經(jīng)遇到了這個問題，并因此關(guān)掉了部分店面。

    《第一財經(jīng)日報》近期調(diào)查了解到，目前賣場、超市、便利店這類超商業(yè)態(tài)的成本中，30%~55%為租金成本，且到期續(xù)租的漲幅驚人，這不僅導(dǎo)致大量門店處于虧損或瀕臨虧損狀態(tài)，而且使得部分業(yè)者為消化高租金開始做起“二房東”，并通過大量的后臺收費方式攤銷成本以求獲利。

    租金成便利店最大“噩夢”

    和一般“80后”朝九晚五的白領(lǐng)職場生活不同，楊明華每天早上7點起床上班，很多時候都要忙到凌晨2點，作為一家便利店的店長，他要與店員一樣三班倒。

    “如此辛辛苦苦地干了一個月，最后發(fā)現(xiàn)大部分的毛利都"燒"在租金上。我們這個行業(yè)基本就是為房東打工。”說起門店的經(jīng)營情況，楊明華無奈地說。

    “就像世界名畫"噩夢"描繪的那樣，惡魔坐在一個熟睡的少女胸口，令少女夢魘不斷，而租金就好像那個惡魔，坐在我們的胸口，讓我們喘不過氣來。”楊明華無奈地告訴記者，他算是吃苦耐勞的“80后”，要不然不會選擇做便利店店長這份辛苦瑣碎的工作，且收入也并不算太高。

    他最初的想法是磨煉自我，假如經(jīng)營得當(dāng)，則會考慮自己創(chuàng)業(yè)。但在數(shù)年的實踐中，給他最大打擊的就是始終在給房東打工。

    楊明華的門店是5年前簽約的，那時的租金大約20萬元/年，即每個月1.6萬元左右；店員大約7人，每個人2000元左右月薪，則一個月人工在1.4萬元；加上1萬元左右的水電費，即每個月基本成本在4萬多元。便利店的行業(yè)毛利率約為20%，毛利是營業(yè)額減去供應(yīng)商貨款后的差價部分，所有的門店成本要在差價中消化，所以，每個月其門店營業(yè)額至少要做到20萬元，才能有毛利4萬元，勉強做到收支持平。而這意味著，楊明華每天的營業(yè)額必須要做到6600多元。

    “但實際上，我的門店每天平均也就5000多元營業(yè)額，這在行業(yè)內(nèi)已算不錯了，便利店行業(yè)整體平均每天營業(yè)額也就4500多元，很多門店實際只有3000多元，且我門店周邊有好德、可的和全家，競爭很激烈，能做到現(xiàn)在這樣，我已很自豪了。”楊明華透露，公司總部會適當(dāng)分?jǐn)傄徊糠殖杀�，讓單店看起來不至于太虧損，甚至略有盈利。

    楊明華4萬元成本中，有1.6萬多元是租金，占比超過40%。但這還不是最驚人的。近期，農(nóng)工商麾下的好德和可的便利店大調(diào)整，對于租約到期的門店或關(guān)閉或裝修重開業(yè)。租金漲價后的今天，租金已成為新簽約便利店中占比超過50%的巨大成本，負(fù)荷不起的業(yè)者只能退出市場。

    龔先生在外資便利公司拓展部做了近10年，最近一家位于上海徐家匯地區(qū)的便利店年租金居然高達(dá)120萬元，讓他這個“展店老人”都嘆為觀止。

    “現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地段便利店的年租金會高達(dá)90多萬甚至100多萬元，無論你怎么努力經(jīng)營，這類高租金門店都不可能盈利，只能成為企業(yè)形象店。”龔先生告訴記者，便利店一般簽約期為5年，現(xiàn)在到期門店新簽約的租金價格至少是5年前的2~3倍，所以市場平均年租金在45萬~50萬元，即每個月租金要近4萬元，人工漲價后單店每月約2萬元，水電費每月1萬元，單店每月成本7萬元，按毛利率20%計算，每月營業(yè)額需達(dá)35萬元，即每天營業(yè)額要超過1萬元，這對大多數(shù)便利店來說是一個不可能完成的任務(wù)。一般來說，能做到日營業(yè)額8000多元已是翹楚，也就全家等少數(shù)品牌有這樣的實力。

    以上述數(shù)據(jù)計算，如今便利店行業(yè)平均租金占據(jù)成本比例高達(dá)57%。在租金“噩夢”下，據(jù)便利店業(yè)者不完全統(tǒng)計，大部分單店都很難盈利，一個便利店企業(yè)一年虧損數(shù)千萬至1億多元是很正常的事情。

    賣場做“二房東”

    同樣的問題也在超市、大賣場出現(xiàn)。

    吳坤在外資零售公司工作多年，他透露，以一家1萬平方米面積的標(biāo)準(zhǔn)賣場來說，根據(jù)地段不同，一年的租金從500萬元到近1000萬元不等，賣場內(nèi)需要高溫和低溫倉庫，加之雪柜等，每天要耗費水電費1萬多元，即每個月35萬元左右，一家賣場內(nèi)員工要兩班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6萬元，促銷員薪水由供應(yīng)商負(fù)責(zé)，不計入賣場成本。

    “根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，一家賣場一天的人工費用約1.5萬元，水電費約1萬元，租金約2萬元，每日總成本約4.5萬元，其中租金占比約44%，是最大成本。而賣場的毛利率遠(yuǎn)低于便利店，只有10%，所以一家賣場一天的營業(yè)額起碼要45萬元才能保本，現(xiàn)在很多賣場每天的營業(yè)額只有30多萬元，甚至低至20多萬元，根本無法依靠銷售商品這種最根本的差價模式盈利。”吳坤坦言，在商業(yè)本質(zhì)模式無法滿足盈利時，超市、賣場開始以扭曲方式獲利。

    記者多方采訪獲悉，正常的賣場商業(yè)模式應(yīng)該是依靠銷售貨品的差價，即前臺毛利獲利，由于前臺毛利無法平衡成本，于是各大賣場將后臺毛利作為利潤來源，即向供應(yīng)商收費，有時一個品種商品的年收費收益可高達(dá)數(shù)百萬元甚至上千萬元，這給了供應(yīng)商極大壓力，很多中小型供應(yīng)商因為賣場收費而難以盈利，但這種不健康的獲利方式卻實際幫助賣場緩解了成本壓力。

    不過，隨著供應(yīng)商的反抗以及相關(guān)部門對賣場亂收費的整頓，零售商也意識到不能太過依賴后臺收費，于是另一項扭曲型的非商業(yè)本質(zhì)盈利模式出爐做“二房東”。

    這種模式在行業(yè)內(nèi)被稱為“店中店”，即賣場先租賃建筑的幾個樓層，隨后在自己租賃的區(qū)域中劃出一部分面積租給其他小商鋪，所以，如今在很多農(nóng)工商超市、世紀(jì)聯(lián)華、家樂福等都能看到在賣場邊界線之外，有不少食品、美甲、服飾等小商鋪，對這些小商鋪來說，賣場就是“房東”。

    “這種模式是便利店無法操作的，賣場因為租賃面積大，故而有做二房東的空間。賣場的每年租金漲幅也就在5%左右，比便利店漲幅小很多，一般來說，賣場每天每平方米租金約1.5元到2元多不等，轉(zhuǎn)租給小商鋪的價格是每天每平方米至少3元以上，所以業(yè)者會發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營零售辛辛苦苦一年到頭，指不定還虧損，還不如輕輕松松做二房東，穩(wěn)賺不賠，于是超過90%的業(yè)者都會布置一些"店中店"，更有甚者會將賣場面積與"店中店"面積分割為1:1，大量依靠"店中店"租金度日。”吳坤坦言。

    不過，“大房東”也不是傻子，現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商在招商時規(guī)定賣場只能放置在地下1~2層，這種尷尬的地下位置讓賣場很難招租小商鋪。

    于是，TESCO樂購、大潤發(fā)、歐尚、步步高等有實力的零售商開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，比如TESCO樂購?fù)瞥龅馁徫镏行钠放?ldquo;樂都匯”，在這類購物中心項目中，樂購賣場的租金可以很低，且能獲得優(yōu)質(zhì)商鋪位。而歐尚、步步高也自建了購物中心，試水商業(yè)綜合體。

    但商業(yè)地產(chǎn)的涉獵需要足夠的資金以及優(yōu)良的選址，不少業(yè)者反映，大型購物中心的選址越來越困難，市中心拿不到地，拿到的項目大多比較偏遠(yuǎn)，而偏遠(yuǎn)項目的招商又很困難。假如為了降低賣場租金而自行投建招商不良的購物中心，只會使企業(yè)經(jīng)營雪上加霜。