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    去年，地產名嘴任志強就曾判斷，由于去年開發(fā)商拿地少、開工不足，將會導致2013年出現供應大幅減少的局面。近期，針對目前杭州土地市場的慘淡成交，資深地產評論員丁建剛也表示，如果現在開始拿地，明后年的供應缺口或許只是短暫的。記者從國土相關部門以及招商部門了解到，從上兩個月開始，不少在杭開發(fā)商已經開始積極看地，考察合適自己的地塊項目，頻頻放出拿地信號，土地市場或將馬上迎來局部復蘇。

    杭州主城區(qū)半年住宅去化17000多套
    可售庫存不斷創(chuàng)新低

    從去年的市場行情冰封不動，到過去兩個月僅次于2009年的火爆，主城區(qū)的樓市行情發(fā)生了逆轉，存量水平線也不斷下降。

    剛剛出爐的樓市半年報數據顯示，杭州主城區(qū)上半年（1.1-6.30）商品房總成交21830套，其中住宅成交就有17228套，超過了2010年和2011年住宅上半年成交量之和，而且該成交數字是同期上市新房源數的1.25倍。與此同時，杭州主城區(qū)住宅可售套數也不斷創(chuàng)新低，本周一透明售房網上的可售套數還是23709套（創(chuàng)今年以來庫存新低），昨天的存量就只有23148套了，如果不考慮新增量，按照6月份6571套的成交量計算，只要4個月就能消化完了。當然，這只是個假設，但庫存量不斷下降卻是個不爭的事實。

    “照目前的情況看，市場消化的速度要比新房源上市的速度快。”有業(yè)內人士感嘆道，“今年開發(fā)商通過降價促銷，將本該去年出售的庫存消化了，就連今年新上市的房源也能以八九成的去化率消化，整體銷售率要大大好于2010年和2011年。”據了解，基于對后市走向的不確定性，開發(fā)商目前也不會選擇捂盤，而是加快“去庫存”速度，趁現在市場行情不錯，趕緊放量推盤，快速回籠資金。像萬科、濱江、龍湖、德信、中海等公司今年的開盤頻率或開盤量都超過了去年，甚至出現像曙光之城、金色黎明、寰宇天下這樣一個盤的銷售成績就占了主城區(qū)月成交量大半壁江山的情況。

    宅地供應深陷谷底
    明后年杭州樓市出現結構性缺口

    隨著杭州主城區(qū)“去庫存”速度加快，加上土地出讓量銳減，明后年杭州樓市會出現結構性缺口，這不只是個猜測。

    根據相關機構今年年初對杭州主城區(qū)住宅供應做的統(tǒng)計看，雖然供應總量與2011年持平，但新增的潛在供應大幅縮水，而且大量存量房源以及未售的余量房源將于今年上市，導致明后兩年供應后繼乏力。“尤其是一些剛需房源，今年沖量沖得相當猛，如果后續(xù)宅地供應沒跟上，那么到了2014年這類房源新增供應量勢必減少，到時樓市肯定會出現結構性缺口。”一位資深業(yè)內人士分析說。

    事實上，以去年、今年的宅地供應量來說，情況的確不容樂觀。從去年開始，杭州主城區(qū)的宅地市場就陷入到空前的低谷中：去年主城區(qū)出讓的宅地僅22宗，可建建筑面積189.4萬平方米，是過去7年以來出讓量最低的一年，宅地可建建筑面積只有上一年的62.5%；而今年至今，主城區(qū)只出讓了兩宗宅地，總建筑面積僅為15萬平方米。也就是說，不算之前的存量，僅去年、今年的宅地供應面積來說也只有204.4萬平方米，若以90平方米/套計算，可提供住宅22700多套，若以120平方米/套計，也就是16800多套，即便未來這兩年市場行情不像過去這兩個月這么火爆，市面上的新增住宅房源也不可避免地會出現“青黃不接”。

    行情回暖，不少開發(fā)商“緩過勁”
    杭州土地市場再現“拿地”信號

    “如果現在開始拿地，明后年的供應缺口或許只是短暫的。” 資深地產評論員丁建剛的這句話可以看作是一個提醒，也可以看成一個信號。相比年初土地市場無人問津的境遇，現在應該用“暗潮涌動”來形容了，不少開發(fā)商已經開始到處看地、伺機出手了。

    “今年年初是我們上門推銷土地，現在是有一些開發(fā)商來主動聯系、想要購地，而且從5月份開始，個別商業(yè)地塊出現了兩家以上開發(fā)商競價的情況，種種跡象表明，在拿地這件事上，開發(fā)商的態(tài)度正變得積極起來。”國土局工作人員告訴記者。

    雖然出于商業(yè)機密的考慮，開發(fā)商在拿到地塊前都不會輕易透露地塊的具體情況，但不少開發(fā)商對于表達拿地的想法并不吝嗇。首開便熱銷的榮安·望江南相關負責人直言，正在杭州各城區(qū)看地。上周，記者在某寫字樓偶遇建工集團相關負責人，他告訴記者，正在考察那一帶的商業(yè)項目，考慮下半年在杭州再拿一塊合適的商業(yè)地塊。此外，據知情人士透露，德信、名城、龍湖、金地、萊蒙等公司目前也都在積極看地，有意增加土地儲備。

    “開發(fā)商拿地態(tài)度的轉變和目前市場回暖、銷售額沖高不無關系。”雙贏機構總經理章惠芳說。像杭州龍湖在今年上半年實現銷售額14億元、完成了全年20億元計劃銷售額70%的背景下，5月30日在紹興柯橋以總價8.01億元拿下兩宗地塊，進駐紹興；金地集團今年在杭的兩個項目回籠資金21億元，此前在年報中就曾披露，今年將出資106億元拿地；今年依靠曙光之城、金色黎明兩個項目在30天內開盤6次、回籠資金近40億元的濱江房產集團也在籌備拿地，日前，濱江房產集團董事長戚金興在接受媒體采訪時明確表示，準備了20多億元去拿地，主要關注城東新城、城西、蕭山以及城北的土地……

    全國土地市場回暖態(tài)勢明顯
    杭州土地市場仍處“博弈”階段

    其實，在全國其他城市，新一輪的土地儲備已經拉開帷幕，以一些龍頭房企為首，不僅拿地金額不斷創(chuàng)新高，地王也開始露頭。

    前天，因故推遲一周出讓的北京萬柳地塊就以折合樓面價4.4萬元/平方米刷新北京住宅地塊歷史最高單價紀錄。這宗樓面起價就高達2.4萬元/平方米的地塊一開始就注定成為地王，據說為了防止地價被炒高 ，北京市國土局此前還對該地塊設置了“競價上限”，但出讓當天還是吸引了萬科、龍湖、招商地產、融創(chuàng)中國、中赫置地等10家房產巨頭參戰(zhàn)，最后是經過46輪競價、327次競面積，以中赫置地勝出告終。

    雖然不少龍頭房企在此役中失利，但從6月份開始，他們已經率先在全國土地市場進行抄底。像恒大就在6月11日-7月3日短短23天里，先后在嘉興、沈陽、廣州、無錫落子，拿地額（含項目收購）達34.5億元，其中還包括拿下了一宗廣州地王。龍湖自5月底以來，也先后在紹興、成都、廈門出手，拿地額達28.5億元，僅次于恒大。另外，萬科6月份也新增了5宗地塊，總價21億元。

    “顯然，很多公司的拿地步伐開始提速，回看杭州土地市場，尤其是宅地市場，為何仍處‘冰點’，應該和供需雙方的‘博弈’心態(tài)有關，說白了，就是價格問題，不想再被高價地套進去。”一位業(yè)內人士直言。不少在四處看地的開發(fā)商表示，對杭州土地市場的后市仍然不太把握得準，由于地價還是偏高，所以對于出手的時機還是有些猶豫。“像7月3日出讓的文新單元商業(yè)地塊，最終成交樓面價為8823元/平方米，2009年成交的浙商財富中心項目地塊與這宗地塊一路之隔，當時成交樓面價為4705元/平方米，現在這宗地塊的價格高了近一倍。再橫向比比，今年4月27日出讓的橋西宅地成交樓面價是9000元/平方米，從地段、地塊性質、盈利前景等各方面看，都比文新單元地塊要劃算得多。這也讓開發(fā)商也隱隱感覺到，主城區(qū)土地市場的最低點似乎已經過去，再想抄底有點難了。”一位開發(fā)商有些無奈地說。

    當然，地價的不回落并不只是政府定價的問題，從去年開始，許多非房產行業(yè)的實業(yè)公司涉足房地產業(yè)，與傳統(tǒng)房企“搶地”，間接抬高地價，也讓很多傳統(tǒng)房企頭痛。“很多傳統(tǒng)開發(fā)商都是經歷了政策調控后茍延殘喘活下來的，好不容易通過降價促銷把房子賣出去回籠了資金，想再拿項目開發(fā)，誰知道遇上了資金實力雄厚的實業(yè)公司，一競價，肯定敗下陣來。”說到這里，開發(fā)商不無委屈。

    翻看去年至今的主城區(qū)土地出讓記錄，傳統(tǒng)從事房產業(yè)的公司的確少見，以往的本土拿地大戶像綠城、濱江、德信等公司一律靜默，取而代之的是各種投資管理有限公司或是百貨、服裝、石油、電子、煙草等“跨界”公司。“相比外地或是其他行業(yè)的公司，傳統(tǒng)房企考慮拿地時更為謹慎些，但隨著資金回籠狀況的好轉以及項目去化的情況，傳統(tǒng)房企想要發(fā)展下去，遲早還是要拿地的。”一開發(fā)商說。