色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    商業(yè)地產(chǎn)的“高燒”早已在全國蔓延。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，目前全球在建購物中心面積最多的10個城市中，有7個位于中國，其中天津、沈陽、成都位列全球前三。

    高燒加劇

    皇庭廣場是深圳CBD區(qū)域即將新增的大型購物中心之一。這座修建了7年但仍未開業(yè)的購物中心，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮中估值被不斷炒高，甚至在資本市場中多次攪動起波瀾。皇庭廣場原名晶島購物中心，主要權(quán)益人之一是早已資不抵債的上市公司ST國商。雖然該項目長期處于“準爛尾”狀態(tài)，但周邊購物中心不斷攀升的估值，令資本市場對ST國商的想象異常豐富，ST國商一度成為二級市場的明星股。如今，皇庭廣場依然被隔離墻層層掩蓋，雖然開發(fā)商表示今年年底即將開業(yè)，但內(nèi)外裝修現(xiàn)在仍沒有完成，絲毫沒有即將開業(yè)的跡象。

    深圳華強北，濃厚的商業(yè)氣氛里流淌著金錢的味道，李嘉誠的世紀匯廣場在這里剛剛落成招商；在華強北對面的華強南，一個叫漢國城市商業(yè)中心的商業(yè)項目正在建設(shè)中。然而，華強北與華強南在商業(yè)氛圍上相差甚遠，有人形容橫在兩者之間的深南路就像是“陰陽路”。不過，華強南商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們似乎對自己的項目并不擔心。

    在深圳CBD區(qū)域，鱗次櫛比的高樓之中分布著4座巨型購物中心。3年之后，這里將再增加3座大型購物中心。屆時，1平方公里的范圍內(nèi)將分布90萬平方米的購物中心，平均每平方米土地就有0.9平方米的購物中心。

    深圳其他區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)絲毫不亞于CBD區(qū)域。雖然深圳關(guān)外地區(qū)并沒有形成真正的商業(yè)氛圍，卻已有多個區(qū)域存在過度開發(fā)之嫌。在距離市中心較遠的龍崗區(qū)，地鐵龍崗線去年剛剛通車，目前各站點均有2-3個城市綜合體在建，未來建成的商業(yè)設(shè)施總量將高達200萬平方米。同樣位于關(guān)外的寶安區(qū)，情況和龍崗區(qū)相似，大型商業(yè)設(shè)施在地鐵沿線小范圍內(nèi)密集開發(fā)，未來的購物中心供應量將達到158萬平方米。

    購物中心扎堆建設(shè)已引起業(yè)內(nèi)擔憂。世聯(lián)地產(chǎn)表示，深圳目前和未來的購買力水平難以支撐深圳購物中心的爆炸式增長。未來5年深圳關(guān)外地區(qū)社會消費品零售總額增速將維持在14％-18％，但關(guān)外區(qū)域大型商業(yè)設(shè)施的開發(fā)面積年增速將高達32％-35％。這些購物中心的同質(zhì)化傾向嚴重，未來競爭將十分激烈。以打工群體為主的關(guān)外區(qū)域居住人群，顯然難以支撐如此規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。

    不僅是深圳，商業(yè)地產(chǎn)的“高燒”早已在全國蔓延。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，目前全球在建購物中心面積最多的10個城市中，有7個位于中國，其中天津、沈陽、成都位列全球前三。天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積達245萬平方米；沈陽市中心區(qū)域在建綜合體項目超過40個；成都已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達104個，未來5年將入市1000萬平方米。

    中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心研究部主任楊慧對中國證券報記者表示，消費率（最終消費占GDP的比重）是衡量一個城市購買力的重要指標，中國城市的平均消費率在37％到38％之間，而美國城市的消費率達到85％。楊慧介紹，天津的消費率只有21％，沈陽也不到30％。按照天津、沈陽目前的情況看，確實很難支撐如此巨量的新增購物中心。事實上，天津、沈陽等城市不少新開業(yè)的購物中心經(jīng)營狀況并不理想。

    推波助瀾

    業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)火熱有諸多因素。其中，最直接原因是住宅市場嚴厲調(diào)控。很多投資需求涌向商業(yè)地產(chǎn)，節(jié)節(jié)攀升的商鋪和寫字樓租金令商業(yè)地產(chǎn)成為樓市投資客們的新標的。某上市房企負責人對中國證券報記者表示，2011年住宅滯銷，商鋪和寫字樓的順利銷售成為公司維持現(xiàn)金流的重要原因。

    至少從目前看來，商業(yè)地產(chǎn)還能獲得較為穩(wěn)定的投資回報。不斷炒高的商業(yè)地產(chǎn)項目估值成為開發(fā)商“裝飾”資產(chǎn)的最好方式。以華潤萬象城項目為例，每個萬象城項目的估值在100億元-200億元之間。目前，萬象城在杭州、沈陽等9個城市落地生根。世聯(lián)地產(chǎn)深圳商業(yè)部總監(jiān)雷艷表示，這似乎意味著將全國各地的萬象城估值相加，就相當于地產(chǎn)龍頭萬科目前在二級市場上的市值。

    可以同時滿足地方政府和開發(fā)商共同的“形象需要”，是開發(fā)商熱衷商業(yè)地產(chǎn)的深層次原因。曾有開發(fā)商對記者表示：“10個住宅樓盤為開發(fā)商品牌帶來的提升，也比不上1個商業(yè)地產(chǎn)項目。”地方政府也會給予商業(yè)地產(chǎn)項目諸多優(yōu)惠。原本知名度有限的開發(fā)商京基集團，因開發(fā)深圳第一高樓京基100蜚聲全國，該公司近期獲得了附近區(qū)域的城中村改造項目。有深圳地產(chǎn)人士表示：“這正說明開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)能迅速增進開發(fā)商與政府之間的關(guān)系。”因開發(fā)地標性質(zhì)的萬達廣場項目，萬達集團同地方政府建立起來的良好關(guān)系早已“傳為佳話”。

    近期土地市場回暖，一線城市部分涉及商業(yè)用途的地塊成為高價成交的主力。被恒大地產(chǎn)拿下的廣州珠江新城D4-B2樓板價“地王”地塊、上海萬卓投資溢價435.5％競得的嘉定新城D10-24地塊等均涉及商業(yè)項目。國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示，北、上、廣、深一線城市，以及天津、重慶、大連、青島、寧波、廈門、南京等14個熱點城市，商用地塊價格已經(jīng)明顯領(lǐng)先住宅用地價格，率先進入景氣區(qū)間。

    泡沫積聚

    中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國有購物中心877家，預計到2015年全國購物中心的數(shù)量將超過4000家。2009年全國新增購物中心投資789億元，2010年為

1094億元，2011年為1913億元。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心保守估計，僅今年上半年全國新增購物中心投資已經(jīng)超過2010年全年達1300億元，預計2012年全年投資將超過3000億元。到2012年年底，全國購物中心的累計投資額有望突破1萬億元。

    商業(yè)地產(chǎn)項目之間已經(jīng)呈現(xiàn)分化趨勢。楊慧表示，目前國內(nèi)購物中心中，坪效（每平方米建筑面積創(chuàng)造的營業(yè)金額）差別巨大。“國內(nèi)的購物中心中，深圳華潤萬象城、杭州大廈坪效最高，年坪效可以接近3萬元，而三線城市萬達廣場的坪效不到1萬元。這實際上是華潤置地這樣追求租金坪效的開發(fā)商，與萬達這樣追求數(shù)量規(guī)模的開發(fā)商之間展開的博弈。隨著未來購物中心供應放量，追求規(guī)模的開發(fā)商可能要面臨更加嚴峻的運營壓力。商業(yè)地產(chǎn)項目閉眼數(shù)錢的時代已經(jīng)結(jié)束，大浪淘沙的時代已經(jīng)開始。”

    香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗去年8月曾充滿信心地表示，除了恒隆，所有的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)都是紅海，只有恒隆一家是藍海。然而一年之后，恒隆在沈陽的兩個項目均已受挫。恒隆地產(chǎn)相關(guān)人士不得不承認，公司此前在沈陽開業(yè)的皇城恒隆“是個失敗的項目”。

    當前商業(yè)地產(chǎn)過熱的勢頭已經(jīng)引起了有關(guān)部門的重視。有機構(gòu)預計，未來不排除政府在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出臺調(diào)控政策的可能。國土資源部近日表示，今年5月以來所謂新“地王”主要分布在北京、上海、廣州等重點城市，以商服用地為主。國土資源部及中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告也提醒，關(guān)注資本抽離住宅領(lǐng)域后的選擇性炒作。

    事實上，去年上海銀監(jiān)局發(fā)布的一份風險提示已經(jīng)為未來商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控方向發(fā)出信號。上海銀監(jiān)局明確表示，個人消費信貸禁止用于購買商業(yè)用房，同時叫停了商業(yè)用房期房按揭業(yè)務。世聯(lián)地產(chǎn)認為，未來不排除其他地區(qū)監(jiān)管部門出臺更多調(diào)控政策為商業(yè)地產(chǎn)降溫的可能。

    雷艷表示，除了規(guī)范個人信貸，在交易環(huán)節(jié)對商業(yè)地產(chǎn)的買賣進行規(guī)制也是未來商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的重要方向。目前開發(fā)商為了盡快盤活資金，在出售商業(yè)地產(chǎn)項目時往往同時簽訂返租合同，而這一做法已經(jīng)被監(jiān)管部門明令禁止。不過，開發(fā)商大多能想到變通方法，比如成立一支基金，讓購房者同這支基金簽訂返租合同。“這些都是監(jiān)管的灰色地帶，如果將這些地帶加以清除，將會促使開發(fā)商更加理性地進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。”

    國家信息中心預測部主任范劍平對記者表示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫遠比住宅嚴重，二三線城市以及一線城市非核心區(qū)域近年來涌現(xiàn)出大量商業(yè)地產(chǎn)項目，這些項目未來的生存將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。