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    從北京、上海、廣州一線城市的火熱，到二三線城市的遍地開花，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進程的不斷加速，城市綜合體這一商業(yè)新寵受到了越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商的熱捧。近兩年，石家莊這個省會城市，也迎來了城市綜合體的時代。

    城市綜合體，是城市中各種功能配套的一個集合，是集住宅、購物、餐飲、娛樂、辦公、酒店、銀行、學(xué)校等于一體的“城中之城”。在城市綜合體內(nèi)，居民可以享受到吃、穿、住、行、用、文化娛樂等生活中必須的配套。

    在國家對房地產(chǎn)行業(yè)如此嚴厲的調(diào)控政策下，城市綜合體項目仍然如雨后春筍般冒出來，并引發(fā)了消費者新一輪的投資熱潮。究竟什么樣的城市綜合體才能與城市的繁榮相融合，擁有頑強的生命力？

    物業(yè)功能疊加帶來集約化效應(yīng)

    “一個有競爭力的綜合體，應(yīng)該同時具備酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅這四種功能的疊加，缺一不可。”聯(lián)邦地產(chǎn)商業(yè)副總裁潘好龍認為，一般來說，城市綜合體均應(yīng)具備住宅物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店物業(yè)和商業(yè)物業(yè)等物業(yè)配置，是四種功能的集合體。以個案而言，各個城市綜合體根據(jù)其定位，重點強化的功能不一，雖然任意兩種物業(yè)的組合均可稱之為綜合體，但在潘好龍看來，綜合體物業(yè)功能的疊加，會強化綜合體帶來的集約化效應(yīng)，真正的大型城市綜合體應(yīng)該是這四種物業(yè)類型的合理匹配。

    綜合體物業(yè)類型的疊加，并不是簡單的加和，它所產(chǎn)生的集約化效應(yīng)遠遠大于單純物業(yè)形式所產(chǎn)生的能量，即不是簡單的1+1=2的關(guān)系，而是1+1>2的關(guān)系。潘好龍認為，酒店作為區(qū)域內(nèi)對外交往的窗口，不但帶來了人流，而且提升了區(qū)域的價值；寫字樓里的辦公人群，其文化學(xué)識、收入水平要高于區(qū)域的平均水平，會促進區(qū)域水平的整體提升。區(qū)別于一般商場超市，城市綜合體的商業(yè)自身需求以及周邊核心區(qū)域的消費群體，都給綜合體帶來了高的附加值，在這些商業(yè)業(yè)態(tài)的疊加效果中，達到單純物業(yè)形式所不能產(chǎn)生的能量。

    與周邊現(xiàn)有商圈的有機結(jié)合

    綜合體功能的確定、各種功能的配比，與它所處的地理位置和周圍商圈的性質(zhì)有著密切的聯(lián)系。石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長兼秘書長李水源認為，隨著城市規(guī)模的不斷擴大，小城市單一商業(yè)中心的模式，已經(jīng)不再適應(yīng)城市居民工作和生活的需要�，F(xiàn)代城市的發(fā)展，需要若干個城市副中心來支撐適應(yīng)現(xiàn)代化城市的商業(yè)需求，各副中心形成合理的空間跨度，功能定位有所差別，互相之間形成互補而非競爭，以滿足城市中不同區(qū)域居民的需求。

    從目前石家莊城市綜合體的分布來看，大部分集中于中山路以南、中華大街以東，這里有石家莊原始的北國商城商圈，綜合體的商業(yè)功能明顯，商業(yè)氛圍濃厚。

    潘好龍認為，未來城市的商業(yè)會向外擴散，一個城市至少有2-3個市級商業(yè)中心，7-8個區(qū)域級商圈以及若干社區(qū)型商圈組成。

    與城市中心商業(yè)融合外，一些有實力的開發(fā)商，向著城市副中心轉(zhuǎn)移，跟隨著的即是綜合體自身帶來的商圈氛圍。城市綜合體的類型如何定位應(yīng)該根據(jù)項目所處位置，與周邊核心商圈相融合，共同達到集約化的效應(yīng)。

    交通體系打造城市綜合體脊梁

    業(yè)內(nèi)人士普遍認為，綜合體的建設(shè)，要有交通規(guī)劃的配合和支持，沒有交通，就沒有城市綜合體。

    無論是萬達廣場附近的槐安路快速路，還是祥云國際周邊的南二環(huán)，交通便利都是城市綜合體在配套中不可或缺的因素。“便利的交通條件是城市綜合體成功的因素之一，無論是內(nèi)部交通、外部交通，還是公共交通如公交、地鐵等，這些都應(yīng)該做到通達。”潘好龍認為。

    城市綜合體作為城中之城，其住宅板塊居住著大量的常住居民，酒店引來了大量的外來客群，寫字樓聚集了大量的商場精英，購物娛樂等商業(yè)更是集合了綜合體內(nèi)與體外的多元化人群，如此高密度的人口需要一個好的立體交通配套，能夠快速集聚及疏散各個人群。如果沒有一個好的立體交通配套，會造成交通的擁堵，給各類人群造成不便利進而影響城市綜合體自身的生命力。

    因此，一個綜合體，應(yīng)該有完整、科學(xué)的交通體系，一個能夠快速連接地上與地下的內(nèi)部交通體系與一個能夠快速連接外部公共資源的外部交通體系。

    后期運營顯神通

    目前石家莊市場上酒店、商業(yè)及寫字樓眾多，但實際運營水平卻千差萬別，一些優(yōu)秀的知名運營商所運營的城市綜合體已成為石家莊市的一道亮麗風(fēng)景線，而一些商業(yè)物業(yè)卻不溫不火，慘淡經(jīng)營。在此，就顯示出了后期運營的重要性。

    “品牌的差異化是城市綜合體具有競爭力的要素。”石家莊勒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁凌志誠認為。城市綜合體品牌的形成需要城市綜合體走差異化路線，模仿現(xiàn)有的成功的商業(yè)綜合體是不能形成其獨特的品牌并產(chǎn)生品牌效應(yīng)的。品牌的差異化需要開發(fā)商對其所運營的城市綜合體有一個準確的定位，需重點考慮所在城市的資源與特質(zhì)、可形成競爭的周邊商業(yè)服務(wù)配套、城市居民的收入消費水平、目標(biāo)客戶群的年齡、收入水平、消費習(xí)慣等，具有相對比較高的專業(yè)性。

    業(yè)內(nèi)普遍認為，定位之后的招商是更加困難的一件事情。目標(biāo)商家如何才能入駐本城市綜合體，如何才能凸顯自身的優(yōu)勢、主力商家的定位、如何以主力商家?guī)�動其他同層次商家入駐、各個商家如何形成合力進而吸引消費者等，如果所招入的商家層次不一，會造成定位不明，互相拖累，進而影響吸引消費者的能力。

    如何在商家入駐后提供良好的物業(yè)管理服務(wù)也對開發(fā)商提出了較高的要求。市區(qū)內(nèi)很多商業(yè)聚集區(qū)都會有這樣一種現(xiàn)象，同樣地段緊鄰的兩個商業(yè)體，其中一個生意火爆，另一個卻有較大的差距，這就是定位、招商、物業(yè)管理服務(wù)不能跟進造成的后果。因此只有滿足了準確的市場定位、成功的商家入駐以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系三個方面，才能稱得上是一個成功的商業(yè)綜合體。