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    新一輪商業(yè)地產(chǎn)投資風潮席卷全城 20多個項目加入年底“搶客”大戰(zhàn)

　　初哥：貪平買鋪前景堪憂

　　“當時買商鋪的念頭很簡單，就是想為手上十幾萬的閑錢，找一個合適的投資出路。”回想起一年前與閨密合伙買鋪，阿玲顯得有些后悔。2011年夏天，阿玲在中介代理的推薦下，與閨密一同購買了海珠區(qū)的一間商場鋪。與許多被商鋪投資熱沖昏頭腦的新丁一樣，該商場最低價的鋪位還不到10萬元/間，阿玲和閨密看中二樓靠近電梯口的“靚鋪”，面積約10平方米，連交易稅費近30萬元。由于總價較低，這批鋪很快被投資客搶光了。該商場已于今年5月開業(yè)，前兩年由項目方統(tǒng)一經(jīng)營管理。從目前的經(jīng)營狀況來看，遠比當初承諾的差，冷靜下來的阿玲開始擔心：兩年后沒有了統(tǒng)一經(jīng)營，租金會否一落千丈？

　　老手：入貨公寓看重升值

　　同樣是選擇投資，今年在珠江新城購入商用公寓的老張則顯得淡定得多。名下已有多套住宅物業(yè)的老張，投資的公寓是時下最受歡迎的中小戶型，面積約70平方米，總價190萬元，他除了看租值，更看重物業(yè)的升值潛力。“我不會貪便宜倉促入貨，還是會綜合考慮投資風險再出手。”

　　踏入第三季度，廣州樓市的投資氛圍趨于熱烈，據(jù)不完全統(tǒng)計，第三、四季度，全市共有20多個商用公寓和商鋪項目陸續(xù)加入年底“搶客”大戰(zhàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資風潮在住宅限購滿兩周年之際席卷全城，到底還有多少“筍貨”值得奮身一搏？那些在前一輪大浪中被沖昏了頭腦甚至“損手爛腳”的投資者，他們的經(jīng)驗教訓能給后來者提供哪些借鑒？本期我們一同回顧與探討。 
　　
    格仔鋪 風險轉(zhuǎn)眼殺到 熱潮急退

　　記得2011年，鋪天蓋地的商鋪廣告席卷全城，從戶外廣告、沿街傳單到手機短信，“20萬元/間獨立產(chǎn)權(quán)鋪”、“8萬元首付即享一鋪養(yǎng)三代”等字眼看得令人視覺疲勞。但經(jīng)過一輪宣傳的狂轟濫炸后，確實掀起了商鋪投資熱潮。從網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2011年3月~9月，廣州市一手商鋪成交量為3867套，均價約21655元/m2，成交面積為414783平方米，7個月的總成交金額已近90億元，成績斐然。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從投資商鋪的客戶心態(tài)看，普遍都是想借投資商鋪，為手上閑置的資金找到投資渠道。

　　“大鋪拆細鋪”日漸式微

　　不過，這股商鋪“季候風”并沒有持續(xù)多長時間，特別是“格仔鋪”、“場鋪”，前期宣傳以其低總價的噱頭贏得眾多買家圍觀捧場，但在行業(yè)專家的多番提醒下，這種入市門檻較低但投資風險較高的商鋪物業(yè)，最終日漸式微。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰指出，去年第三、四季度，“大鋪拆細鋪”的商業(yè)裙樓鋪銷售行情火爆，但在今年春節(jié)以后，由于“場鋪”的同質(zhì)化情況嚴重，且整體供應(yīng)量較去年有所萎縮，因此一手商場鋪的成交行情亦急轉(zhuǎn)直下。網(wǎng)易房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月~9月，廣州一手商鋪成交量為2705套，同比跌幅三成，成交均價為19694元/m2，價格跌幅約9%，總成交金額約60億元，跌幅33%。

　　一二線街鋪行情穩(wěn)中見漲

　　相比于商場鋪在住宅限購兩年里的“大起大落”，街鋪的行情可謂穩(wěn)中見漲。據(jù)介紹，住宅限購以前，大多數(shù)商鋪投資者都會將目光主要集中在如北京路、上下九、體育西路等成熟商圈的一線街鋪。住宅限購以后，業(yè)主放盤心態(tài)日漸強硬，鮮有放盤，一線街鋪的行情長期處于“有市無價”枯水期，部分熱門路段的街鋪成交量急劇下滑。

　　不過，二線街鋪倒是借了“東風”，隨著前來打探行情的投資客增多，現(xiàn)在搖身一變，在價格上追及一線街鋪。與北京路商圈相鄰的文德路、文明路，這兩條二線商業(yè)街的商鋪價格已今非昔比。由于放盤價格上漲猛烈而租金漲幅較和緩，這些原本租金回報率在5%以上的二線街鋪，現(xiàn)階段亦難保4%。 

　　寫字樓 售價雖飆升 租賃陷困局

　　銷售走高 租賃疲軟

　　高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋接受記者采訪時表示，住宅限購以后，寫字樓買賣成交行情持續(xù)飄紅，成交價格亦是水漲船高，其中以珠江新城板塊的價格升幅最為明顯，現(xiàn)時一手寫字樓均價已達3.3萬元/m2，部分項目更飆至4萬元/m2。盡管入市門檻提升，但資金實力雄厚的投資者對寫字樓物業(yè)的購買熱情不減反增。

　　不過，寫字樓銷售市場行情走俏的同時，租賃市場卻陷入困局。目前珠江新城有部分由發(fā)展商持有的甲級寫字樓物業(yè)，為提高出租率，吸引租戶入場，主動降低5%~10%不等的租金。大量新增供應(yīng)帶來的招租壓力，租戶在選擇及租金談判上均占優(yōu)勢地位，直接降低了一手寫字樓物業(yè)的租金回報率。預(yù)計這種供大于求、租值上漲疲軟的市場狀況將持續(xù)1~2年。

　　迎合客戶需求改設(shè)計

　　私人買家礙于資金有限，往往會選擇100~150平方米的小面積單位，由于面積較小，所匹配的租戶群亦較窄，實際租賃情況并不樂觀。陳厚橋告訴記者，現(xiàn)在寫字樓市場上有30%~40%的買家為私人投資者，發(fā)展商會加大500平方米以下的中小面積段產(chǎn)品，盡可能迎合投資者的需求。 記者 王雯倩

　　公寓 供應(yīng)猛增 小戶型成主力

　　盡管一直以來公寓產(chǎn)品都不是房企的主力開發(fā)產(chǎn)品，但隨著限購令的嚴格執(zhí)行，近期不少房企包括大發(fā)展商，都將公寓作為新的增長點進行大量開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在售或即將開售的公寓產(chǎn)品多達13個。其中，大房企就包括保利、綠地、萬達、合景泰富、敏捷地產(chǎn)等。從產(chǎn)品類型看，可謂豐儉由人，像保利中達廣場，既有60平方米的小戶型，也有124平方米的四房單位；綠地濱江匯同樣既有40平方米的“蚊型”公寓，也有106平方米的舒適戶型。

　　優(yōu)點：買入成本低

　　充足的供應(yīng)量將給節(jié)后市民投資帶來更多的選擇，而且，這些即將開售的公寓項目中，小面積產(chǎn)品占了主流，幾乎各個新項目都有小戶型產(chǎn)品。像貴賢上品二期的寫字樓式公寓，四五十平方米的小戶型占比超過一半；合景譽山國際的B1棟公寓，全部是40平方米左右的小單位；奧園養(yǎng)生廣場的公寓最小面積只有35平方米。就算是高端公寓項目，也毫不例外地以小戶型為主打，如佛奧廣場的單身公寓，最小面積才36平方米，雖然單價達3.5萬元/m2起，但總價控制在126萬元，在珠江新城算是低門檻產(chǎn)品了。

　　缺點：使用成本高

　　而公寓的優(yōu)點則在于既不限購，又不限貸，宜商宜住，既能租給白領(lǐng)、金領(lǐng)居住，又能申請工商牌照，租給小企業(yè)辦公，出租面更廣，投資風險相對小些。

　　但商用性質(zhì)的公寓持有成本卻要比住宅高出一截。例如，住宅的管理費通常在2～3元/m2/月，只有個別豪宅才到5元/m2/月以上，但公寓的管理費動輒4～5元/m2/月，有的甚至高達20元/m2/月，如果租不出去，業(yè)主的持有成本就很高。

　　關(guān)注：使用年限和回報率

　　由于水漲船高的因素，目前公寓的價格也隨住宅不斷上漲，普遍都在“萬”字頭以上，因此，其租金回報目前通常只有3%～4%，回報率并不高。而且從使用年限看，普通住宅有70年，但公寓只有40～50年，有的單價便宜的公寓使用年限甚至只剩下20多年，投資回報期較住宅要短。因此，買家“下手”前要把賬仔細算清楚才好。

　　“商住同體”是硬傷

　　談及商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展，多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，由于住宅限購在短期內(nèi)都不見放松跡象，因此，從整體上看，商業(yè)地產(chǎn)市場仍將是發(fā)展商和投資者關(guān)注重點。不過，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其境遇則不盡相同。

　　受業(yè)界評價最高的是商業(yè)公寓項目，由于投資門檻低于寫字樓，而且投資風險要比普通商場鋪穩(wěn)健，在未來1~2年內(nèi)仍將會受到投資者的追捧。但從長遠來看，商業(yè)公寓的發(fā)展前景亦有陰霾，高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋在看好商用公寓短期暢旺的同時亦指出，“商住同體”既是商業(yè)公寓今日銷售火爆的最大賣點，也會成為他日沒落的硬傷。他表示，對于投資者而言，兼顧商住兩用令投資者產(chǎn)生“租不出去，我也可以自住”心態(tài)�？墒�，商用公寓的住戶較為雜亂，無論是小區(qū)規(guī)模還是居住氛圍，普遍遜于純住宅。至于其辦公用途，確實會以其相對寫字樓低廉的租金和管理費吸引處于創(chuàng)業(yè)期的小公司入駐，但由于管理水平不及純寫字樓物業(yè)，一旦公司規(guī)模擴大即轉(zhuǎn)租，租約變動較為頻繁，長此以往，對租值上漲亦有壓力。

　　至于寫字樓物業(yè)，倘若明年整體經(jīng)濟未見起色，目前買賣市場的暢旺狀態(tài)將變得停滯。商鋪方面，外圍板塊的社區(qū)鋪成交行情有望升溫，曾經(jīng)紅火的商業(yè)裙樓鋪則風光不再。