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    杭州商鋪價位已達一定高位，投資回報率在3%左右是常事，接下去杭州商鋪市場又將如何發(fā)展，是否會出現(xiàn)大洗牌？

　　于旭東(浙大網(wǎng)新置地總裁助理)

　　應該承認，電商的迅速崛起對傳統(tǒng)零售業(yè)的挫傷是致命的也定將是持續(xù)的。商戶抱怨租金、人員等成本上漲之下利潤幾近全無，投資客則感慨回報率遠及不上過往投資項目。來自多家中介商業(yè)地產(chǎn)部的信息也顯示，除了延安路、武林路等傳統(tǒng)商業(yè)街店鋪有著相對穩(wěn)定過境式人群支撐外，新建社區(qū)的商業(yè)裙房招租普遍舉步維艱，“養(yǎng)鋪周期”拉長。市中心寫字樓尤其是相對高端的商業(yè)綜合體，區(qū)位上占一定優(yōu)勢，規(guī)模效應下的業(yè)態(tài)組合亦有成為區(qū)域消費中心的可能，“8至10小時”穩(wěn)定白領消費群成為品牌新寵，黃龍的EAC、支付寶大廈裙房商業(yè)均符合這一特征。

　　姜震宇(資深業(yè)內(nèi)人士)

　　2012年上半年杭州消費品零售額增長率受中國經(jīng)濟放緩，收入增長放緩和通脹率等原因影響，但是還是保持了12.2%增長，杭州市商鋪空置率維持在1.8%。各品牌對杭州高端消費市場信心十足，受住宅調(diào)控和投資渠道缺乏等因素影響，商鋪成交量也是2010年來最高。隨著地鐵開通，核心區(qū)綜合體的推出，杭州的地鐵商圈商鋪及人口密集區(qū)域商業(yè)，如濱江核心區(qū)域的世茂中心商鋪因其具有地段、交通、開發(fā)運營能力，應該會受到市場青睞。

　　曹旭東(中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān))

　　從行業(yè)大趨勢來看，商用物業(yè)售價的上漲接近頂部，但是租金受物業(yè)售價在內(nèi)的多種因素推動，依然保持上行，這是一種慣性延續(xù)，也是商鋪持有者千方百計轉(zhuǎn)嫁各類成本上漲的無奈之舉，其直接結果會是商家退出或商家也順勢把商品、服務的價格漲上去，這其中有時間的滯后和一定的成本緩沖空間，但是價格的持續(xù)上漲，相信各商家是無力承擔的。這必然使得杭州商業(yè)格局繼續(xù)分化、分層，高端如杭州大廈、萬象城者，低端如環(huán)北、錢江小商品城者，各有各的活法。另外，還要看到租金不能脫離商家的盈利能力和居民消費水平太遠而無限上漲，同時，商鋪的高租金會進一步催生網(wǎng)購的發(fā)展，而網(wǎng)購的潛力不可限量，且變數(shù)極多。

　　方芳(贏商投資總經(jīng)理)

　　商鋪作為使用型物業(yè)，源頭業(yè)主因為開發(fā)成本的高企，對于租金回報有越來越高的期望實屬正常，但關鍵是下游接盤的商家是否一直有能力去應付一直暴漲的租金。不同業(yè)態(tài)租金承受能力都有它的上線，零售類的租金占比承受上限約為營業(yè)額的10%左右；餐飲類的分國際快餐連鎖和中式餐飲，分別為8%-5%；娛樂類的由于面積較大，租金承受力會更低。所以商業(yè)的繁榮實際是租金驅(qū)趕型，承受能力弱的業(yè)態(tài)會被淘汰。在未來競爭越來越激烈的商業(yè)地產(chǎn)領域，像杭州隨著供應量的不斷放大，個人認為，在未來3到5年，杭州的商業(yè)地產(chǎn)的租金將進入逆增長或冷凍期。

　　陳煥春(漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理)

　　商鋪租金回報率如果長期只在3%就沒有什么投資價值了，因此只允許一個不太長的培育期，然后租金能不斷上漲才能維系。而出現(xiàn)較低回報率的前提往往是預期太高而導致空置。杭州目前售價高的商鋪一般都有題材和概念支撐，比如地鐵或大型綜合體，因為地鐵開通前期預期會高漲，而且杭州規(guī)劃中的綜合體也非常多，因此也必然會有優(yōu)勝劣汰，只是由于交付的高峰期還未到來，近期不會非常明顯地顯現(xiàn)。