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    正是為了抓住這撥欲入市的投資者，許多具備銷售條件的商業(yè)項目就搭上住宅回暖潮的“順風車”入市，期待能搶收一部分人氣。

    而市場中另一種看法則認為，“目前幾個商業(yè)項目入市，更大程度上和項目各自的推盤策略、蓄客程度以及營銷計劃有關(guān)。”

    如北江濱CBD的寫字樓項目，就踩著建設(shè)節(jié)點上市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士朱先生介紹，“由于今年將迎來商業(yè)地產(chǎn)井噴期，接下來入市的競爭壓力會越來越大。因此許多新項目正值推廣期或面臨著企業(yè)的銷售壓力，就不會過多拖延。”

    對于社區(qū)底商而言，根據(jù)項目建設(shè)周期，一般都在住宅進入尾盤銷售后再開始銷售商鋪，而有的則是住宅工期趕不上就先出手商鋪，而更有的則是推廣策略以及開發(fā)商回籠資金需要。

    變轉(zhuǎn)

    從“賺差價”到“賺前景”

    市場中的投資需求左沖右突，然而其入市卻仿佛另有打算。

    采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士表示，眼下的投資客并非以往砸錢快進快出的短期投資客，大多是有一定投資意識和有一定閑錢的個人或家庭。他們有一筆可觀資產(chǎn)做長線投資來對抗通貨膨脹，而非通過炒房產(chǎn)賺快錢。投資方式不同，投資也更理性，并且以物業(yè)穩(wěn)定的長期收入為主，更看中的是商業(yè)地產(chǎn)未來的升值潛力。

    而這種看好未來升值潛力，也體現(xiàn)在新區(qū)不限購低總價住宅項目的熱銷中：錢放在手中就怕貶值，而買了房則能保值，甚至能隨著區(qū)域發(fā)展而升值。林先生表示，“目前，政策約束和市場環(huán)境都不利于快進快出，那種在短期內(nèi)買進賣出賺取差價的投資者都不見了，而有一定經(jīng)濟實力的人這時候入市，可見他們看好的是房地產(chǎn)的未來價值。對于寫字樓客戶而言，目前入市更是自用兼保值。”

    應(yīng)對

    投其所好 調(diào)整策略

    雖然目前市場中投資需求急尋突破口，但這并不意味著所有商業(yè)地產(chǎn)都能成為贏家。鑒于市場中的投資者與以往出現(xiàn)很大變化，商業(yè)項目想以老辦法對付新需求，就沒那么容易。

    目前以投資房產(chǎn)與通貨膨脹抗衡的投資剛需，價位也不再是唯一的吸引因素，而更關(guān)注投資是否安全、回報率有多少。商業(yè)項目的地段、品牌、未來規(guī)劃都成為其考量重點。

    因此，目前的商業(yè)項目更強調(diào)其商業(yè)屬性，依托大型百貨或社區(qū)人流量，主攻“回報率”以及未來升值空間吸引客群。對大部分人而言，不斷上漲的房地產(chǎn)依然是較好的投資方向。陳洪興稱，“個人購買投資最大的風險就是很難保證出租期的連貫性以及未來前景，由開發(fā)商找下家?guī)ё饧s出售或返租，省卻很多個人出租的麻煩，可以坐收回報。開發(fā)商就是看到了業(yè)主的這種心態(tài)，所以投其所好，以高回報來吸引投資者。”

    而門檻更高的寫字樓項目，則更加契合其目標客群所看重的圈層效應(yīng)和產(chǎn)品附加值，加大精裝比例，增強項目高端企業(yè)的集群效應(yīng)。

    此外，有專家分析，長線投資客的增多，是房地產(chǎn)市場回歸理性的表現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)將對住宅市場的投資份額進行進一步分流，幫助住宅重回居住屬性。投資歸投資，自住歸自住，當樓市投資性與消費性的需求比例協(xié)調(diào)時，房地產(chǎn)行業(yè)便也真正回歸理性。

    提醒

    高回報≠無風險

    打出高回報率雖然對投資者誘惑甚大，能夠解決銷售問題，快速回籠資金。但對開發(fā)商自身而言，則是資金實力和運營管理能力的考驗。

    商業(yè)一般需要經(jīng)過2~3年的整合調(diào)整期，這在尚未形成商業(yè)氛圍期間，經(jīng)營情況相對不理想，為業(yè)主返還一定保底租金，就能為將來商鋪發(fā)展扶上一程，但另一方面，開發(fā)商每年要向投資者發(fā)出固定租金，加上經(jīng)營團隊的管理費，對開發(fā)商來說，這期間的資金壓力相當大。

    而對投資者而言，雖然商業(yè)地產(chǎn)政策風險比住宅要小，但目前市場上有些商業(yè)項目的投資風險超過住宅。因此，投資者不能被廣告中所鼓吹的高回報吸引，更應(yīng)該分析開發(fā)企業(yè)或運營公司的實力以及項目所處區(qū)域地段，增加對商業(yè)市場的了解。