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    在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊背景下，商業(yè)地產(chǎn)供求失衡，投資價(jià)值顯現(xiàn)。住宅產(chǎn)業(yè)開始步入行業(yè)拐點(diǎn)。

    寫字樓、商業(yè)用房市場供求開始失衡

    2010年寫字樓竣工面積/銷售面積比值為0.93，2009年比值為1.06；2010年商業(yè)用房竣工面積/銷售面積比值為1.15，2009年比值為1.25。這說明寫字樓、商業(yè)用房市場現(xiàn)實(shí)供應(yīng)趨于緊張，面臨價(jià)格上升壓力。對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，首選將是商業(yè)地產(chǎn)。

    住宅產(chǎn)業(yè)面臨行業(yè)拐點(diǎn)

    1998年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)高增長的基礎(chǔ)是真實(shí)需求，增長動(dòng)力主要來自：住房制度改革政策導(dǎo)致的需求噴發(fā)效應(yīng)、居民可支配收入加速增長、恩格爾系數(shù)下降后的居民消費(fèi)升級(jí)、城市化的快速發(fā)展。但經(jīng)過十幾年的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)增速開始放緩，由高速增長期進(jìn)入平穩(wěn)增長期。

    根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)分析，人均GDP超過8000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。按照2003-2010年中國人均GDP增速測(cè)算，2015年左右中國人均GDP可能達(dá)到8000美元水平�？紤]人民幣升值加速因素，此時(shí)間點(diǎn)可能提前到來。

    此外，人均居住面積數(shù)據(jù)也顯示中國住宅產(chǎn)業(yè)增速將開始放緩。1998年-2002年的4年時(shí)間，中國的住房成套率(成套住房占調(diào)查總戶的比重)由55%迅速提高到73.81%。國際經(jīng)驗(yàn)顯示，住房成套率接近90%左右時(shí)，繼續(xù)提升的速度將顯著減緩。參照1998-2002年的情況(四年提高了18個(gè)百分點(diǎn))，2010年中國城鎮(zhèn)居民住房成套率應(yīng)當(dāng)已經(jīng)達(dá)到90%。

    此外，保障性住房建設(shè)將對(duì)住宅市場帶來較大沖擊。十二五期間，國家計(jì)劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。2011、2012年每年建設(shè)1000萬套，按照平均每套40平方米計(jì)算，兩年將增加4億平方米。中國目前每年新增城鎮(zhèn)人口為1500萬左右，2010年商品住宅銷售面積6.3億平方米，考慮到新增需求、折舊、拆遷等因素，中國2007—2015年住宅需求總計(jì)約為110.7億平方米，年均增加13.84億平方米。

    應(yīng)該說，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控將深入和細(xì)化，并成為常態(tài)。除非有大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊，否則不會(huì)放松。對(duì)于投資來說，加息周期的末期是地產(chǎn)投資較為合適的投資機(jī)會(huì)，因此鑒于國內(nèi)處于加息周期中，除非稀缺性較為突出，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資時(shí)機(jī)仍需等待。