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    寫字樓存在三大效應(yīng)：

　　馬太效應(yīng)：

    寫字樓租金越貴，租戶越想租；租戶越想租，租金越貴。

　　聚集效應(yīng)：

    租寫字樓就是選“好鄰居”。“500強(qiáng)只想和500強(qiáng)公司在一起。”

　　寡頭效應(yīng)：

　　仁恒置地每月每平方米高達(dá)240元，而相距不到100米，大業(yè)大廈租金不到50元。

　　從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2009年底開(kāi)始上漲的成都甲級(jí)寫字樓租金，從今年6月開(kāi)始似乎開(kāi)始下降了。

　　仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，二、三季度，成都甲級(jí)寫字樓平均有效租金分別環(huán)比下降1.7%和0.5%，原因是大量新寫字樓入市。而明年被喻為成都甲級(jí)寫字樓供應(yīng)“井噴年”，更多新寫字樓入市，意味著租金下滑壓力更大。

　　然而，在現(xiàn)實(shí)中，成都寫字樓租金似乎并沒(méi)有降低。最近忙著尋找甲級(jí)寫字樓作為辦公場(chǎng)地的朱先生發(fā)現(xiàn)，租金價(jià)格依然堅(jiān)挺，部分寫字樓甚至計(jì)劃在明年提價(jià)。

　　數(shù)據(jù)沖突

　　數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)為何出現(xiàn)了沖突？記者歷時(shí)半月采訪統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)體現(xiàn)的是20座甲級(jí)寫字樓的平均租金，而朱先生只考慮了最貴的幾座寫字樓。

　　半月以來(lái)，記者以電話采訪、實(shí)地走訪等形式調(diào)查了成都20座甲級(jí)寫字樓，主要分布在天府廣場(chǎng)周圍、東大街沿線以及人民南路沿線。記者發(fā)現(xiàn)，雖然這20座甲級(jí)寫字樓都具有一流的硬件與優(yōu)美的環(huán)境，但無(wú)論是租金價(jià)格還是出租率，都呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”。記者在鹽市口商圈調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，仁恒置地寫字樓(甲級(jí)寫字樓)每月每平方米的租金高達(dá)240元，而相距不到100米，大業(yè)大廈(非甲級(jí)寫字樓)的租金不到50元。

　　就算是20座甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，也存在著天壤之別。朱先生最想租的仁恒置地，這也是成都目前租金最貴的寫字樓，每月租金為每平方米190元到240元，而最便宜的甲級(jí)寫字樓每月租金甚至不到每平方米100元。甲級(jí)寫字樓，硬件與環(huán)境差異都不大，但最貴的是最便宜的兩倍還多。

　　馬太效應(yīng)

　　盡管這座租金不到100元的甲級(jí)寫字樓性價(jià)比相當(dāng)高，但朱先生根本沒(méi)興趣。

　　不少租戶都像朱先生一樣，越貴的寫字樓越青睞，這體現(xiàn)在了各大寫字樓的出租率上，最貴的幾座寫字樓，出租率也是最高的。記者在仁恒置地租賃中心看到，只有“1506”是空的，其他早就入駐了各行各業(yè)的租戶，而且租戶里大多都像拜爾、杜邦、殼牌等世界500強(qiáng)企業(yè)。記者還獲悉，由于租戶需求旺盛，仁恒置地的租金一直在上漲，并且明年極有可能延續(xù)漲勢(shì)。

　　這就是寫字樓的馬太效應(yīng)：寫字樓租金越貴，租戶越想要租；租戶越想要租，寫字樓的租金自然水漲船高，越來(lái)越貴。而門庭冷落的寫字樓，價(jià)格雖然便宜，但依然無(wú)法吸引租戶的興趣，租戶越是沒(méi)有興趣，其租金恐怕只有越來(lái)越低。誰(shuí)租了最貴的寫字樓？

　　為什么要租最貴的寫字樓？
　　租的不是寫字樓，是“好鄰居”

　　上文提到正在租辦公室的朱先生看得上眼的，全是成都目前最貴的幾個(gè)寫字樓，在他看來(lái)，“租的不是寫字樓，是‘好鄰居’”，“好鄰居”們都住在最貴的寫字樓上。“因?yàn)槲业墓�司是一家咨詢公司，我�?lsquo;好鄰居’有可能成為我的‘好客戶’。”

　　就職于世界500強(qiáng)企業(yè)的秦小姐告訴本報(bào)記者：“當(dāng)初租寫字樓時(shí)，我的標(biāo)準(zhǔn)就一條，尋找盡可能是世界500強(qiáng)公司入駐較多的寫字樓，因?yàn)槲覀児�司就是世�?00強(qiáng)。500強(qiáng)公司，只想和500強(qiáng)公司在一起。”

　　從事大型貿(mào)易的李姓老總告訴記者：“每平米多50元，少50元都不重要，更重要的是，寫字樓上已經(jīng)有哪些公司在辦公了。要是旁邊都是一些不入流的公司，這也會(huì)貶低公司身價(jià)。”李總說(shuō)，實(shí)力強(qiáng)的公司才會(huì)扎堆形成“好氣氛”，“大家互相抬，樓也好了，公司也好了，對(duì)大家都有利。”在一位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的“花錢找好鄰居”，“就像讀EMBA，哪個(gè)貴讀哪個(gè)，還不是希望找好的人脈嘛！”

　　寫字樓租太差影響誠(chéng)信

　　作為一家金融類公司的辦公室主管，張瑋(化名)直言“金融類公司租的寫字樓要是太差，就會(huì)影響公司誠(chéng)信。”張瑋所在的公司，坐落在錦江河畔的一甲級(jí)寫字樓。“我們租的120元/平米，租了兩層樓，共有1800多個(gè)平米。”她說(shuō)，每個(gè)月租金要支付20多萬(wàn)，一年下來(lái)就是240多萬(wàn)。

　　雖然租房成本高，但她說(shuō)，“這是金融公司必須要支付的成本之一，形象太重要了，你看出名的銀行、保險(xiǎn)公司，哪家不是在繁華地段的好樓盤辦公。”

　　選擇好的寫字樓，張瑋說(shuō)確實(shí)是為了在客戶心中，建立“金融類公司有實(shí)力”的良好形象，當(dāng)然也有一部分原因是因?yàn)�，大多貴的寫字樓，交通便利，客戶業(yè)務(wù)往來(lái)也比較方便。

　　而另外一家金融類公司的行政主管賈女士也透露，金融類公司的品牌度不像是銀行，“你想嘛，要是租一個(gè)裝修又差，又不好找的地方辦公，很多市民或者合作方還是會(huì)覺(jué)得，說(shuō)不定有一天突然就會(huì)垮了。”賈女士說(shuō)，這是很多金融類公司老總都會(huì)找當(dāng)?shù)刈詈脤懽謽堑脑�因�?/p>

　　“打腫臉充胖子”是少數(shù)
    物管品質(zhì)高低也影響寫字樓

　　朱先生告訴記者，“我們又不是世界500強(qiáng)，只有靠好的辦公地點(diǎn)來(lái)證明自己的實(shí)力，好的辦公地點(diǎn)，也是一個(gè)公司實(shí)力的軟廣告。在大家的觀念中，就像富人都開(kāi)好車一樣，好公司肯定租的是最貴的寫字樓。”

　　在這樣的思維驅(qū)使下，似乎不少公司會(huì)“打腫臉充胖子”。不過(guò)張瑋表示，“打腫臉充胖子”的是少數(shù)：“即使是金融類公司，完全沒(méi)有實(shí)力，一個(gè)月幾十萬(wàn)的租金，不是一般公司能承受的。”

　　“除非是一些惡意詐騙的公司，短期租幾個(gè)月的高檔寫字樓，然后卷錢走人。”張瑋說(shuō)，租高檔寫字樓行騙承受著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦邫n寫字樓的物業(yè)一般都是先交半年或者一年的房租。“投入還是太大了。” 最貴寫字樓在哪？室內(nèi)柱子位置都有講究

　　秦小姐向記者透露，當(dāng)初在選擇寫字樓的時(shí)候，戶型和格局也是她非�？粗氐囊�素之一。她發(fā)現(xiàn)，貴的寫字樓都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是戶型都很好。

　　在高力國(guó)際的一份《成都高端寫字樓“保質(zhì)期”探討》報(bào)告中著重提到，“越來(lái)越多的寫字樓用戶日益看重寫字樓戶型和室內(nèi)柱子的位置。”報(bào)告稱，“方正的戶型永遠(yuǎn)受到用戶的青睞”，“立柱最好的位置是靠著外墻，從而讓出完整的室內(nèi)空間”。

　　此外，報(bào)告還提及了影響寫字樓品質(zhì)的幾個(gè)重點(diǎn)。

　　首先是傳統(tǒng)的“口岸”因素。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，天府廣場(chǎng)附近是目前租金最貴的區(qū)域。

　　其次，開(kāi)發(fā)商自持出租的寫字樓比散售型寫字樓更受青睞。

　　此外，物管品質(zhì)高低也是影響寫字樓的重要因素之一。