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    白領(lǐng)小鄧每天在擠著公交車上下班時，總能見到公交站牌上大大的廣告語。“5A、頂級、高端寫字樓”等字眼經(jīng)常出現(xiàn)在廣告語中，對于每天住在寫字樓里的小鄧來說，能夠進入這樣的高端寫字樓是他這個“白領(lǐng)”憧憬的畫面。而最近在與老板交談中，小鄧發(fā)現(xiàn)，老板也有意將這個十幾個人的小公司搬上高端寫字樓，并擴大公司的規(guī)模。小鄧不禁激動起來，也許在不久的將來，電影大片里面的辦公空間就要成為現(xiàn)實了。

    近兩年，隨著勒泰中心、新源NASA、萬達寫字樓的出現(xiàn)，石家莊辦公空間的概念逐漸升級。大堂挑空、明亮電梯間、完善的配套，改變了石家莊人對傳統(tǒng)寫字樓的期望值。“目前的員工越來越追求更好的辦公空間，對于高端寫字樓的需求在不斷增加。”勒泰中心副總裁凌家彥說道。

    在他看來，目前許多企業(yè)尚沒有做好心理準備進入高端寫字樓里面辦公，但其實，入駐高端寫字樓的成本并沒有大家想象的那樣高，5A寫字樓與大家的距離也并沒有那么遙遠。

    在蘇寧廣場策劃部長李珠看來，作為河北省會，石家莊作為二、三線城市的領(lǐng)軍者，城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展，雙駕馬車并駕齊驅(qū)，將催生強大的企業(yè)辦公需求，而頂級寫字樓也將成為“鍍金”的城市名片，為未來城市發(fā)展起到招商引資的推動作用。

    成長型企業(yè)急需高端寫字樓

    石家莊寫字樓的成長路程是伴隨著企業(yè)的業(yè)態(tài)形式發(fā)展逐步完善和升級的。勒泰中心副總裁凌家彥認為，以往的時候，大家對寫字樓這種物業(yè)形態(tài)，并沒有過高的需求。一個貿(mào)易公司在最初的發(fā)展階段，幾個人、幾張桌子擺在庫房或者民居里即可辦公，但隨著物流業(yè)的逐步完善和擴大，分工越來越細，貿(mào)易公司需要有專門的場所來交易產(chǎn)品。而這種場所的發(fā)展，也經(jīng)歷了由公寓到寫字樓的演變過程。

    “受到眾多因素的影響，目前石家莊寫字樓仍然處于發(fā)展的狀態(tài)，遠遠沒有成熟。高端寫字樓的數(shù)量并不多。”凌家彥認為，石家莊作為一個省會城市，雖然許多貿(mào)易公司、設(shè)計公司、媒體企業(yè)等對寫字樓有一定的需求，然而這些需求量遠遠落后于北上廣等一線城市。在他看來，石家莊寫字樓的需求目前仍然針對本土企業(yè)或者是國內(nèi)的企業(yè)，處于內(nèi)需的階段，世界500強等企業(yè)在進入中國市場或擴大區(qū)域領(lǐng)域范圍時，尚未把石家莊作為區(qū)域性的標志辦事處。不過，隨著企業(yè)公司化進程的發(fā)展，逐步向二三線城市滲透的速度越來越快，石家莊作為省會城市，同時受到鐵路和高鐵等利好因素的影響，越來越多的企業(yè)進駐石家莊將成為可以預見的未來。

    聯(lián)眾同業(yè)總經(jīng)理苗向華認為，從2008年開始，石家莊寫字樓的需求進入高峰期。服務公司逐漸意識到辦公環(huán)境這個門面對于提升自身品牌的重要性。隨著一些企業(yè)規(guī)模的不斷壯大，成長型企業(yè)也成為了高端寫字樓的的迫切需求者。“一些發(fā)展企業(yè)從10人增長到20人、30人時，原有的寫字樓規(guī)模已經(jīng)遠遠不能滿足他的需求，所以尋找更高端的寫字樓成為這些成長型企業(yè)的功課。”苗向華看來，目前的這些成長型企業(yè)包括了設(shè)計公司、廣告公司、房地產(chǎn)公司、工作室等等，隨著城市進程的不斷擴大，這些企業(yè)也在迅速成長，那么對寫字樓的需求則逐漸擴大。

    凌家彥也認為，市場上對寫字樓的需求并不是靜態(tài)發(fā)展，而是呈現(xiàn)動態(tài)更迭的狀態(tài)。“新增加的寫字樓并不一定意味著新增加相應的公司量才能達到供需平衡，而是目前的一些公司不斷尋找更好的工作空間，在向更加高端的寫字樓進軍，而原來的寫字樓則恢復了原有的功能，或者提供給剛起步的一些企業(yè)。”在需求的不斷更迭中，達到了一個供需平衡的狀態(tài)。

    潛在開發(fā)量不斷加大

    寫字樓受自身性質(zhì)的影響，產(chǎn)品市場的供給處于發(fā)展的過程中。“雖然概念推廣范圍大，但是石家莊寫字樓市場并未出現(xiàn)井噴的狀態(tài)。”凌家彥認為，這與寫字樓對區(qū)位因素要求較高有關(guān)。一般寫字樓均出現(xiàn)于“中心”地帶，比如CBD中心、商務中心或者交通節(jié)點處，企業(yè)傾向于選擇與其自身的特點相關(guān)的辦公環(huán)境。“比如金融企業(yè)一般選擇銀行聚集區(qū)，貿(mào)易公司則喜歡選擇商業(yè)區(qū)。”

    雖然石家莊寫字樓開發(fā)量與需求量處于相對吻合的狀態(tài)，市場相對比較穩(wěn)定，然而讓苗向華有些擔心的是，目前寫字樓的潛在開發(fā)量比較大，如果沒有相應的需求對接的話，出現(xiàn)供大于求的情況將對市場帶來不利的影響。

    “目前城中村改造項目以及石家莊一些小的地塊規(guī)劃中，都能看到寫字樓規(guī)劃的影子，未來市場上寫字樓的供應量應該比較大。”不過在苗向華看來，這個形勢取決于未來城市經(jīng)濟的發(fā)展，由于石家莊城市沒有太多的主導產(chǎn)業(yè)，政府也在努力將石家莊定義為服務型的社會，那么服務型的企業(yè)就面臨著擴張和升級的機遇，在這個過程中，自然會衍生出許多的需求。那么需求與供給之間能否達到平衡？這就需要政府的調(diào)控。“如果市場處于無序的開發(fā)狀態(tài)，那么供大于求的現(xiàn)象很容易出現(xiàn)，如果政府對市場進行把控，那么整個市場會朝著有序的方向發(fā)展，則不會出現(xiàn)大的波動。”

    在苗向華看來，目前石家莊寫字樓去化率并不高，一個重要的瓶頸制約著寫字樓的銷售。“這個瓶頸即是，購買者的接受價格與寫字樓的市場價格有一定的落差，兩個價格成平行線分布，目前尚未有相交的跡象。”從事多年市場研究的苗向華認為，目前市場上對寫字樓購買的理想價位仍然停留在7000-8000元/平方米的水平，而市場上推出的寫字樓價格多在每平方米萬元以上，這個價差如果不能解決，那么寫字樓的市場需求則無法得到釋放。

    “就我了解的情況，高端寫字樓中，萬達寫字樓由于具備品牌價值、自身品質(zhì)以及交通優(yōu)勢等因素，在每平方米萬元以上的高位仍然能夠保持熱銷外，其余的寫字樓銷量情況并不理想。”苗向華認為，“雖然許多寫字樓都打著5A、甲級的概念，但是一些寫字樓的實際規(guī)格并沒有達到相應的水平。”凌家彥認為，石家莊市場上真正能夠稱作頂級寫字樓的項目其實并不多。

    如何解決這個瓶頸，方法除了開發(fā)企業(yè)靜等購房者的心理價格逐步提升外，就是選擇降價。然而在苗向華看來，由于受成本高、資金投入量大且回款慢等因素的影響，寫字樓降價的可能性很小。