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    商業(yè)用地的遇冷是眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)2013年開始的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)高峰的一次自我調(diào)節(jié)。來自四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，2012年年底成都開工興建、開業(yè)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)綜合體將達(dá)到118家，體量超過1000萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，導(dǎo)致寫字樓的空置率超過34.6%。

    開發(fā)商暫時(shí)放緩商業(yè)地產(chǎn)拿地速度，探索商業(yè)地產(chǎn)的利用不僅只在成都一地，包括天津、重慶、武漢等“準(zhǔn)一線”城市，商業(yè)地產(chǎn)的二次“開發(fā)”已經(jīng)成為這些城市業(yè)界最為關(guān)心的話題。

    供應(yīng)放量，空置率高企

    與巨大的供應(yīng)相比，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的消化量增幅卻在下滑。

    在全球五大行之一的世邦魏理仕報(bào)告中，2012年全年成都辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到40萬平方米，較2011年同比增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)，但這相較于2012年成都新增的98萬平方米、環(huán)比增幅達(dá)69%的供應(yīng)量來說，供過于求的現(xiàn)狀已經(jīng)凸顯。

    世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達(dá)20.7%，而成都在全國(guó)11個(gè)二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達(dá)34.6%。

    在胡港文看來，2013年，成都和天津?qū)懽謽枪��?yīng)量將大幅增加，將給市場(chǎng)租金和空置率帶來較大的壓力。僅在成都2013年的新增供應(yīng)量預(yù)期將超過100萬平方米，因此未來幾個(gè)季度租金和空置率都將承受巨大壓力。

    而世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)則顯示，中國(guó)7大城市未來5年購物中心面積達(dá)到8700萬平方米，超過現(xiàn)在1倍以上，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。2013年，上述城市的商業(yè)綜合體開業(yè)量將是2012年的2.9倍。

    與巨大的供應(yīng)量相比，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的消化量增幅卻在下滑。

    相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，受宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的影響，連鎖零售企業(yè)及傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)及辦公樓的需求均呈縮減狀態(tài)，他們拓展謹(jǐn)慎，全年需求完成率普遍低于70%。

    在世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生看來，零售與商業(yè)面積增長(zhǎng)速度是否匹配，是衡量商業(yè)面積是否供應(yīng)過快的最重要指標(biāo)，從商業(yè)地產(chǎn)投資額與零售額數(shù)值來看，過去5年二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售額增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)在激增。

    在空置率方面，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士將6%作為商業(yè)地產(chǎn)控制率的警戒線，即使這樣，在北京、上海、廣州等一線城市控制率都已經(jīng)超過8%，而作為二線城市的沈陽、天津、成都等地商業(yè)地產(chǎn)的控制率則已超越15%。

    擠泡沫，或寄望政策拉動(dòng)

    降價(jià)促銷、低價(jià)招租甚至免租金的商業(yè)地產(chǎn)“過激”行動(dòng)已經(jīng)出現(xiàn)。

    面對(duì)國(guó)內(nèi)二線城市激增的供應(yīng)量，經(jīng)歷過香港、上海等城市的商業(yè)地產(chǎn)周期的胡港文最近常常把“擔(dān)憂”二字掛在嘴邊。在他看來，短期內(nèi)“擠泡沫”，用時(shí)間換空間或許將成為大多數(shù)地方政府、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)者共同關(guān)注的話題。

    記者在調(diào)查成都新增的部分城市綜合體后發(fā)現(xiàn)，降價(jià)促銷、低價(jià)招租甚至免租金的商業(yè)地產(chǎn)“過激”行動(dòng)已經(jīng)出現(xiàn)。

    以位于成都城南的東方希望天祥廣場(chǎng)為例，開發(fā)商不僅推出了兩年免月供的促銷措施，凡購置超過200平方米的寫字樓，在按揭前兩年開發(fā)商都將按月返還月供金額，如果一次性付款則享受空前優(yōu)惠14.5%的政策。盡管如此，這一綜合體項(xiàng)目仍還有近一半的單元可供銷售。

    號(hào)稱全球最大單體項(xiàng)目的成都新世紀(jì)環(huán)球中心，售價(jià)從一期的15000元/平方米直接降到三期的9000多元/平方米。

    “很明顯，降價(jià)促銷已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商擠泡沫的自我調(diào)節(jié)方式，這種方式一般是用于住宅項(xiàng)目，而商業(yè)地產(chǎn)投資屬性更強(qiáng)，往往追求價(jià)格走高。”天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣表示，供需失衡的狀態(tài)很難在短期內(nèi)被打破，商業(yè)用地的遇冷也說明了如今的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是“城內(nèi)的人想出去，城外的人想進(jìn)來。”

    在胡港文看來，商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)和租金水平肯定將受到供應(yīng)集中放量的影響，但按照以往的經(jīng)驗(yàn)來看，寫字樓等商業(yè)物業(yè)大面積出現(xiàn)空置的時(shí)候，地方政府往往會(huì)通過出臺(tái)“住宅禁商、稅收優(yōu)惠”等政策來拉動(dòng)公司對(duì)辦公物業(yè)的剛性需求，從而促進(jìn)消化。

    記者同時(shí)了解到：在2008年世界金融危機(jī)的影響下，包括成都等城市都短暫出臺(tái)寫字樓稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠等方式幫助新增的寫字樓消化。然而截至目前，面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的閑置危機(jī)，多個(gè)城市的地方政策并未出臺(tái)。

    差異化競(jìng)爭(zhēng)成突圍關(guān)鍵

    對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，存在著同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)物業(yè)，只能通過打包組合、錯(cuò)位招商來實(shí)現(xiàn)“二次”開發(fā)。

    “毫無疑問，如何解決商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)過剩，讓項(xiàng)目突出重圍已經(jīng)成為政府、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的重點(diǎn)話題。”何欣表示，自2009年開始的一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)投資帶來最直接的后果便是如今的供需失衡。“激進(jìn)的擴(kuò)張之后，必然要進(jìn)行調(diào)整、洗牌、并購、重組，這個(gè)過程正在加快到來。”

    據(jù)記者調(diào)查，位于成都市中心的廣百百貨自2012年“十一”關(guān)門歇業(yè)后，原有的購物中心仍在為招商犯愁，而位于城南的多個(gè)商業(yè)綜合體為了招商甚至回到了七八年前的免租金狀態(tài)。

    “以城市綜合體為首的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)空置或者招商不順的根本原因是定位類同，沒有針對(duì)不同的消費(fèi)群體進(jìn)行商業(yè)的消費(fèi)需求設(shè)計(jì)，這直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的難題從開發(fā)環(huán)節(jié)延伸到運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。”美聯(lián)物業(yè)成都公司總經(jīng)理?xiàng)钚∪A表示，商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)突圍，注重差異化發(fā)展或許是個(gè)突破口。在這方面，龍湖和萬科的商業(yè)地產(chǎn)部門正在做著嘗試。

    比如，龍湖在結(jié)合大量住宅用戶群體的基礎(chǔ)上推出“MOCO”“星悅薈”等特色商業(yè)體模式，不僅避免了同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，而且為住宅解決了配套；而即使在加碼發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)之后，萬科總裁郁亮近期也表示，萬科對(duì)商業(yè)的定位是為了做好住宅，讓商業(yè)去服務(wù)好居住在萬科社區(qū)的居民。

    “商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)越來越追求生活方式的個(gè)性化，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也已經(jīng)上升到價(jià)值點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，只有差異化明顯的商業(yè)地產(chǎn)才能在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的狀態(tài)下營(yíng)造出自己的競(jìng)爭(zhēng)力。”龍湖商業(yè)重慶公司總經(jīng)理何長(zhǎng)春表示。

    對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，存在著同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)物業(yè)，何欣表示，只能通過打包組合、錯(cuò)位招商來實(shí)現(xiàn)“二次”開發(fā)，但這一模式涉及的環(huán)節(jié)更多，需要政府、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的全面參與。