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    以整體持有、改造再退出的新型商業(yè)地產(chǎn)模式融資，如今正悄然在信托業(yè)興起。

    用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年以來，平安信托、外貿(mào)信托、中融信托和中信信托等公司紛紛加碼了此類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。記者從平安信托獲悉，僅該公司在商業(yè)物業(yè)上的總投資規(guī)模就已經(jīng)超過140億元，并形成全國(guó)性布局，涵蓋了寫字樓、商場(chǎng)、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類型。

    從行業(yè)整體上看，商業(yè)地產(chǎn)信托單只產(chǎn)品的規(guī)模一般都在5億元以上，與開發(fā)商自建自持模式不同的是，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)通常以房地產(chǎn)基金形式，在一定期限內(nèi)（5年~10年）持有商業(yè)物業(yè)，通過改造、重組，不斷改善項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，提升租金收益，最后通過出售或上市等形式實(shí)現(xiàn)退出，為投資者獲取收益。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)投資追求的并非短期收益，而是需要長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，這已成業(yè)界共識(shí)。

    來自凱德商用的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)就顯示，該公司旗下2008年~2009年期間所收購(gòu)商場(chǎng)的凈租金收益率，直至2012年末才達(dá)至6%以上，顯示商業(yè)地產(chǎn)需要3年~4年甚或更長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)期，才能步入成熟穩(wěn)定的收益期。

    據(jù)平安信托物業(yè)投資策略研究部人士表示，國(guó)內(nèi)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的投資策略，目前大都是通過對(duì)零售市場(chǎng)的預(yù)判配置投資，形成全國(guó)性的戰(zhàn)略布局，通過多地、多元化的物業(yè)組合，達(dá)至控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。

    在具體投資策略上，不同機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)不盡相同，選址、定位、經(jīng)營(yíng)等方面均存在一定差異，如港資機(jī)構(gòu)（例如恒隆、新鴻基）重點(diǎn)關(guān)注一、二線城市的核心商圈，而凱德等房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）則青睞二、三線城市內(nèi)具有資產(chǎn)改良潛力的物業(yè)。

    不過，隨著國(guó)內(nèi)大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的涌現(xiàn)，市場(chǎng)不乏供應(yīng)飽和的擔(dān)憂情緒。但上述人士認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及居民消費(fèi)能力的提升，需求亦持續(xù)上升，零售物業(yè)的吸納量不斷增加，特別是一線城市如北京、上海、廣州、深圳等的市場(chǎng)容量和深度不斷擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將獲得強(qiáng)勁的商戶租賃需求。

    為了保持可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)也在通過積極的資產(chǎn)改良、調(diào)整舉措，形成差異化經(jīng)營(yíng)。即便是在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的項(xiàng)目也在順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)的變化，每隔數(shù)年對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌更新，如各地萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、凱德MALL每年均有5%~20%的品牌調(diào)整。商業(yè)物業(yè)在調(diào)場(chǎng)期間，短期內(nèi)可能造成空置率升高，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)稍欠，但若長(zhǎng)期來看，調(diào)場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不可或缺的必經(jīng)步驟。