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　　由于住宅限購，目前中國不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民收入水平提高，商業(yè)地產(chǎn)的確有很大發(fā)展空間，但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和住宅有很大區(qū)別，一個商業(yè)項目能否成功，取決于資金、招商、經(jīng)營等一系列運營能力。現(xiàn)在很多地方商業(yè)地產(chǎn)項目可謂一擁而上，全球10大在建城市綜合體，有7個在中國。目前中國人均商業(yè)面積已經(jīng)超過全球平均水平。

　　但這并不意味著每個商業(yè)地產(chǎn)項目都能成功。令人擔(dān)憂的是，很多地方把城市綜合體當(dāng)成城市的臉面而不顧當(dāng)?shù)叵�費特征，一擁而上搞大型購物中心，卻忽略了社區(qū)商業(yè)固有的消費需求。因此，大型購物中心，一定要規(guī)避單純的購物功能，把更多的空間和規(guī)劃貢獻(xiàn)給娛樂和文化消費，每個購物中心都能擁有自己的特色，這才是對商業(yè)發(fā)展最大的貢獻(xiàn)。

　　“10年前，人們會問什么是商業(yè)地產(chǎn)，10年后的今天，人們卻都在問，誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)。”這是中國商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平常掛在嘴邊的一句話。10年間，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展風(fēng)起云涌，大型購物廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一身，豐富著我們的生活。而如今，依托商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展壯大的傳統(tǒng)商業(yè)面臨電商的持續(xù)沖擊，商業(yè)地產(chǎn)該如何應(yīng)對？商業(yè)地產(chǎn)越建越多，是否存在泡沫？商業(yè)地產(chǎn)又如何避免同質(zhì)化，形成不同風(fēng)格，滿足差異化需求？

　　近日在武漢舉行的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，眾多業(yè)內(nèi)人士針對商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)問題展開了討論。

　　電商威脅商業(yè)地產(chǎn)？

　　傳統(tǒng)商業(yè)增長乏力，而電子商務(wù)成長迅速已是不爭的事實。電商會不會跑贏傳統(tǒng)商業(yè)？

    傳統(tǒng)商業(yè)如何煥發(fā)新的生機(jī)

　　很多人都知道，阿里巴巴集團(tuán)主席馬云和大連萬達(dá)集團(tuán)的董事長王健林打了個1億元的賭，最成功的電商和最成功的商業(yè)地產(chǎn)大佬開賭，吸引了很多眼球。

　　馬云認(rèn)為自己贏定了，2012年12月3日，阿里巴巴旗下的淘寶網(wǎng)和天貓的總交易額已經(jīng)突破1萬億元。不過，王健林認(rèn)為，電商再厲害，也取代不了傳統(tǒng)零售業(yè)，傳統(tǒng)零售業(yè)線上線下相結(jié)合，會發(fā)展得更好。

　　華夏時報總編輯水皮認(rèn)為，電子商務(wù)的壯大發(fā)展，對傳統(tǒng)商業(yè)是一個巨大的促進(jìn)和推動。如果把兩者定義為對立的話，就過于狹隘。如今，很多人喜歡從網(wǎng)絡(luò)上團(tuán)購電影票就是個很好的例子。正如水皮所說，電子商務(wù)可以成為商業(yè)地產(chǎn)銷售的有力助手。

　　百年城集團(tuán)董事長吳云前認(rèn)為，目前電子商務(wù)占社會零售總額僅有7%，美國也才10%，并不是很可怕。

　　頤高集團(tuán)董事長翁南道則認(rèn)為，電子商務(wù)目前階段對零售商業(yè)地產(chǎn)最大的殺傷力是價格。翁南道以自己從前的經(jīng)歷作類比，“我原來最早是賣電腦，虧三個月，平三個月，最后把價格拉上去。如今很多電商在銷售過程中也采取類似的方法。”翁南道認(rèn)為，這是一個過程，最終會過去，最終比拼的還是企業(yè)的產(chǎn)品競爭，所以電子商務(wù)不是“洪水猛獸”。

　　中華全國商業(yè)信息中心主任王耀用他所掌握的一組數(shù)據(jù)給“電商威脅論”以回?fù)�，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢依然存在。天貓“雙十一”時，某一個品牌營業(yè)額6000萬元，實際回款4000萬元，有2000萬元退貨。2012年，一家企業(yè)網(wǎng)上銷售額1.8億元，但整體虧損；實體店銷售額1.5億元，卻賺了800萬元到1000萬元。

　　步步高商業(yè)連鎖股份有限公司董事長王填一直呼吁的則是傳統(tǒng)商業(yè)和電商的公平競爭。他認(rèn)為，傳統(tǒng)零售和網(wǎng)絡(luò)零售最大的差別就是，傳統(tǒng)零售要交稅，而網(wǎng)絡(luò)銷售交稅環(huán)節(jié)并不規(guī)范。他呼吁盡快出臺電子商務(wù)稅收征管法。

　　也有人宣布會用實際行動投商業(yè)地產(chǎn)一票。一直致力于飲料行業(yè)發(fā)展的娃哈哈集團(tuán)看好實體商業(yè)的前景，準(zhǔn)備將商業(yè)零售行業(yè)作為多元化的第一步。娃哈哈集團(tuán)副總宋青青此次首度透露，娃哈哈3年至5年內(nèi)將籌建100座商城或者綜合體，迅速形成規(guī)模效應(yīng)，打響自己的品牌。

　　同質(zhì)化競爭如何應(yīng)對？

　　要引領(lǐng)市場，就是要比別人多走一步，把市場的需求提前一步掌握。

　　經(jīng)常逛街的人或許會發(fā)現(xiàn)，如今這些商業(yè)地產(chǎn)項目里面擁有差不多的品牌。年輕姑娘喜歡H&M、ZARA等服裝品牌，東南西北城的購物中心就到處都是這些品牌。這固然滿足了很多消費者的需求，而長此以往，同質(zhì)化讓購物中心失去特色，競爭力減弱。

    商業(yè)地產(chǎn)該如何應(yīng)對同質(zhì)化？

　　時尚生活中心集團(tuán)有限公司總裁黃瀚泓認(rèn)為，造成同質(zhì)化的原因首先是一些搞商業(yè)地產(chǎn)的人不懂經(jīng)營，看到好的品牌，不惜一切代價拉過來，結(jié)果就使這些商場看上去都差不多。

　　在蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司董事長劉櫻看來，他們之前做的每個項目，都要求自己不要復(fù)制自己，這需要開發(fā)商有自我提升的勇氣。他說，應(yīng)對同質(zhì)化一個要學(xué)會引導(dǎo)政府，商業(yè)地產(chǎn)在任何一個城市都脫不開和政府很重要很密切的關(guān)系，政府也會有各種他們的考慮，這時候要學(xué)會告訴政府你能做成獨有的項目，而不是跟別人一樣的項目。另一個就是要引領(lǐng)市場，引領(lǐng)就是要比別人多走一步，把市場的需求提前一步掌握了。將生活的文化和藝術(shù)的文化都涵蓋在地產(chǎn)商業(yè)里，就能夠形成差異化競爭。

　　新源集團(tuán)副總裁兼新源商業(yè)管理公司總經(jīng)理張子玉認(rèn)為，推廣運營的差異化也很重要。他們在華北地區(qū)開展商業(yè)地產(chǎn)的推廣營銷時，每天推出開放式的表演，有魔術(shù)表演，有雜技表演等。堅持一年以后，每場的觀演人數(shù)超過500人。

　　東方偉業(yè)(中國)投資控股有限公司副董事長蔡報軍則認(rèn)為，找準(zhǔn)市場定位是應(yīng)對同質(zhì)化的有效手段。東方偉業(yè)的戰(zhàn)略是僅僅瞄準(zhǔn)三四線城市，當(dāng)一二線城市需要多個綜合體時，有同質(zhì)化競爭的問題，而四線城市也許只需要一個某種類型的綜合體，競爭就會小很多。17年以來，東方偉業(yè)85.7%的商業(yè)項目在三四線城市。如包頭的金融商務(wù)區(qū)，江西九江的國際金融廣場和廬山印象。

　　泡沫化傾向怎樣避免？

　　商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該改變增長方式，比如通過線上、線下合作，整合資源，而不是限于造房子、賣房子。

　　如今，商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般地冒出來，很多人覺得商業(yè)地產(chǎn)過剩了。商業(yè)地產(chǎn)真的到了有泡沫的時候嗎？

　　首先應(yīng)該弄清商業(yè)地產(chǎn)有可能形成泡沫的原因是什么。 北京中坤投資集團(tuán)有限公司總裁焦青認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)基本上有三個模式。第一種是商業(yè)地產(chǎn)全部賣掉，散賣。價格賣得很高，造成資金倒掛，容易形成泡沫。第二個就是同質(zhì)化泡沫，很多城市都是一模一樣的東西，暫時可能不錯，但是一旦地域不同，消費人群完全不同，如果依然同質(zhì)化肯定會存在泡沫，一旦出現(xiàn)問題就是多米諾骨牌效應(yīng)。第三個就是，銷售一部分，自留一部分。

　　在首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光看來，如果商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容過于同質(zhì)，大量地復(fù)制，肯定會出現(xiàn)泡沫。

　　廣州百貨企業(yè)集團(tuán)有限公司董事長荀振英說，泡沫的概念就是，一捅就會破，只要給一個外力，或者一個危機(jī)，馬上就出現(xiàn)大面積的倒閉。商業(yè)地產(chǎn)還沒有到這個地步。不過，很多布局不合理，經(jīng)營模式的同質(zhì)化，今后幾年，商業(yè)地產(chǎn)形成規(guī)模以后，風(fēng)險將會很大。

　　九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長王敬則認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不是泡沫，而是失衡。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施與商業(yè)發(fā)展不平衡的問題突出存在。近兩年，零售行業(yè)的增長速度為13%到15%，而商業(yè)地產(chǎn)的增速是27%。這兩個速度是不匹配的。現(xiàn)在購物中心很多，量很大，但是零售商在選址過程中，還找不到自己想要的地方，這種矛盾客觀存在。

　　應(yīng)該如何應(yīng)對可能正在積攢的泡沫？專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該改變增長方式，比如通過線上、線下合作，整合資源，而不是限于造房子、賣房子。還比如，要重視商業(yè)地產(chǎn)的娛樂化功能，目前因為娛樂空間太小，以至于吸引不了喜歡電子商務(wù)的年輕人。

　　但擁有充裕財力、毋須“分拆”商場的發(fā)展商屈指可數(shù)。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗認(rèn)為，如果商場切開出售，就難以再控制租戶總和。入駐商場的商戶很分散，你的鄰居，你旁邊的人賣什么東西，你根本管不了。所以安保、清潔很多方面也會帶來不少難處。凡是切開出售的，競爭力都會變?nèi)�。不過，能夠一次投資幾十億元，甚至于100多億元建商場或者商業(yè)群而不切開出售，具備這種實力的企業(yè)全國大概不超過10家。