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    近日，仲量聯(lián)行發(fā)布2013年第一季度青島房地產(chǎn)市場回顧報告顯示，隨著一系列自用需求型商業(yè)寫字樓的加推入市，島城寫字樓市場空置率環(huán)比下降1.1個百分點至18.2%。與此同時，報告顯示，未來12個月，青島甲級辦公樓市場仍會有約100000平方米的新增供應，值得注意的是，這些項目的買家多屬自用需求，因此不會對整體市場空置率造成較大壓力。與此同時，未來一年內(nèi)，還有近17萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商鋪進入市場，2013年在商業(yè)地產(chǎn)市場競爭加劇的背景下，預計不同零售物業(yè)的表現(xiàn)會因區(qū)位和成熟度的不同而出現(xiàn)明顯分化。

    寫字樓空置率回調(diào)至18.2%

　　據(jù)了解，位于CBD板塊內(nèi)的卓越大廈于上個季度交付使用，較高的業(yè)主自用需求推高了寫字樓市場的凈吸納量。報告顯示，今年第一季度寫字樓市場凈吸納量約為46000平方米，整體市場空置率環(huán)比下降1.1個百分點至18.2%。據(jù)介紹，新落成的卓越大廈較高的業(yè)主自用需求，使得寫字樓凈吸納量較上季度有明顯增加。繼上季度中海大廈交付以后，市北中央商務區(qū)本季度又迎來第一棟分散業(yè)權(quán)辦公樓卓越大廈的交付使用。據(jù)悉，該物業(yè)目前已經(jīng)基本售罄，且業(yè)主多以自用需求為主，所以并未對整體市場空置率帶來較大影響。同時，嶗山商務區(qū)不斷成熟的商業(yè)氛圍和充足的可租賃面積逐漸吸引部分企業(yè)從市南區(qū)的舊樓搬遷至此，推動嶗山辦公樓市場的需求穩(wěn)定增長。

　　在租金方面，辦公樓市場整體租金與上季度基本持平，為每月89元/平方米。其中，甲級辦公樓市場需求相對較弱，但由于過去幾個季度沒有新增供應，市場租金尚未面臨較大的下行壓力，環(huán)比基本持平。此外，嶗山區(qū)的乙級辦公樓市場雖然受到內(nèi)資企業(yè)租賃需求的推動，但業(yè)主考慮到目前該區(qū)域較高的空置率水平，近期并沒有大幅上調(diào)租金。

　　據(jù)介紹，2013年整體租賃需求將保持平穩(wěn)。雖然第一季度經(jīng)濟增速低于預期，但是預計在接下來的三個季度經(jīng)濟增速有望改善，這將使得2013年的整體租賃需求相對于2012年保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行上海和華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示：“未來12個月，青島甲級辦公樓市場仍會有約100000平方米的新增供應，其中青島中心的預售表現(xiàn)相對活躍，主要是來自于買家的自用需求，因此該物業(yè)交付時將不會對整體市場空置率造成較大壓力。預計整體租金在2013年將呈現(xiàn)小幅上漲的趨勢。”

　　17萬平方米新增商鋪將入市

　　據(jù)了解，青島零售租賃市場雖然在一季度表現(xiàn)平淡，但在未來12個月，全市仍將有將近17萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商鋪進入市場。據(jù)介紹，第一季度青島零售租賃市場的表現(xiàn)相對平淡，但是市場凈吸納量達到了130000平方米，這主要源于新開業(yè)的偉東樂客城的預租面積。據(jù)介紹，ZARA及Inditex旗下的另外六個品牌在偉東樂客城開出了總計超過6000平方米的店鋪。在這其中，不少品牌都是首次進入青島市場。一季度，受偉東樂客城入市的影響，青島優(yōu)質(zhì)商鋪空置率環(huán)比上升0.8個百分點至4.6%。

　　不同零售物業(yè)差異化表現(xiàn)加劇。第一季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金僅同質(zhì)環(huán)比上漲0.9%，核心商圈的成熟物業(yè)仍然保持穩(wěn)定的增長，但近期大量的新增供應放緩了整體市場的租金增幅。對此，周志鋒表示：“未來12個月全市仍將有將近17萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)商鋪進入市場，包括兩個體量較小的底商項目和一個位于非核心商圈的社區(qū)型購物中心。2013年在市場競爭加劇的背景下，預計不同零售物業(yè)的表現(xiàn)會因區(qū)位和成熟度的不同而出現(xiàn)明顯分化。”

　　住宅成交量先抑后揚

　　受“國五條”新政影響二手住宅成交量激增。今年第一季度，青島住宅市場成交量呈現(xiàn)先抑后揚的局面，3月份出臺的新政使原本冷清的住宅市場迅速升溫，全市所有區(qū)域新建商品住宅的總成交量為28409套，雖環(huán)比下降24.2%，但比 2012年同期上漲了163.4%。新政對高端住宅市場的影響則并不明顯，一季度新房成交量為1376套，環(huán)比下降20.9%。由于近期新開盤或者加推樓盤的高端項目較少，市場對庫存的消化速度有所放緩。第一季度高端住宅市場的新增供應共計436套，僅有2個項目加推新盤，包括萬科藍山（380套）和青島印象山（56套），這兩個項目之前都保持了比較好的銷售速度。在高端二手住宅市場，剛需客戶和急于出售房產(chǎn)的二手房房主對新政落實后，交易稅費、購房成本等因素的擔憂使本季度成交量激增。

　　二手房議價空間增大帶動整體高端住宅成交價小幅下降。一季度高端住宅市場的成交均價為18897元/平方米，環(huán)比下降0.12%，同比下降2.0%。在新房市場上，雖然部分開發(fā)商釋放出了漲價的信號，但價格變化相對平穩(wěn)。但在二手房市場上，受新政的影響，多數(shù)二手房房東急于賣房的同時議價空間明顯增大，帶動整體高端住宅成交價出現(xiàn)小幅下降。預計一季度集中釋放的需求將使高端二手房市場的成交量在未來幾個月出現(xiàn)下降趨勢。周志鋒表示：“由于青島版"國五條"細則并沒有公布具體的調(diào)控措施，預計短期內(nèi)不會對青島的住宅市場帶來較大影響。新房市場上，今年仍有約3000套的高端住宅預計將進入市場，雖然部分開發(fā)商對后市預期看好，但是由于政策趨緊，新房市場仍不具備大漲的基礎(chǔ)。”