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    在中國，地產(chǎn)商總是操著總理的心。所以，當(dāng)“中國夢”甫一拋出，立刻成為開發(fā)的“熱詞”。這種熱衷在博鰲論壇上達到了巔峰，就連不是地產(chǎn)商的龍永圖受到地產(chǎn)商的“鼓舞”，最終也說出了一句“讓商業(yè)地產(chǎn)成為實現(xiàn)中國夢的一個重要的生力軍”，令地產(chǎn)業(yè)界著實振奮了一段時間。

    中國房地產(chǎn)行業(yè)的“政策水平”也足以超越其他行業(yè)，具體的表現(xiàn)就是通過新聞傳媒的放大效用，尋求自身經(jīng)營行為和行動的“合法性”。于是，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營行為進入了“中國夢”的宏大敘事體系之時，憑借出色的演繹能力，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們，往往能夠在短期內(nèi)達到他們的商業(yè)利益。

    然而這恰恰是風(fēng)險所在。2013年3月，一家在業(yè)內(nèi)頗為知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司老總在談到自己公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，一再抱怨自己團隊的不專業(yè)。筆者頗為好奇地追問，既然如此，何必如此自尋煩惱呢。

    他給出的答案是，如果自己不做商業(yè)地產(chǎn)，在很多地方就拿不到地。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，地方政府的觀念不斷改變與進化，原先，地方政府看重的是賣地的收入，后來發(fā)現(xiàn)這種方式不可持續(xù)。如果能在賣地獲利的同時，還可以提供更多的稅收和就業(yè)，并且完成城市功能的升級，那么，哪怕地少賣些錢也是值得的。

    商業(yè)地產(chǎn)就成為被地方政府第一個識別出來的“價值點”。如果一塊土地只蓋住宅，賣了地就沒有持續(xù)的收入。但如果有商場，那么可以產(chǎn)生消費拉動GDP，產(chǎn)生稅收；如果有寫字樓，開發(fā)商又能引來企業(yè)進駐，自然又解決了就業(yè)，這就是所謂的“一箭多雕”。

    但在土地出讓的過程中，一塊土地可以給你，也可以給他，最終給誰，作為開發(fā)商的企業(yè)能提供多少商業(yè)地產(chǎn)，引入多少公司，就成為決定性的因素。

    這后面暗藏的潛規(guī)則是，如果幫助政府達成了這個目標(biāo)，地方政府自然會提供一些住宅用地以平衡開發(fā)商的收益，或者干脆就在地塊規(guī)劃上，把住宅和商業(yè)、辦公物業(yè)混在一起，公開出讓。

    地方政府是“地主”，開發(fā)商只能就范，明知掙快錢的是住宅，但不介入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，就意味著沒有住宅的快錢能掙。于是乎，很多開發(fā)商即便知道自己沒有商業(yè)地產(chǎn)的能力團隊和資源，也要硬撐著做起一攤商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，賺個吆喝，要不然就沒有資格坐在地方政府面前，談?wù)剴赍X的條件。

    或許我們可以把從事商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商們分為兩類，一類是自身擁有資源能力，想賺商業(yè)地產(chǎn)這個“慢錢”的；另一類是被逼無奈轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，以博得獲取住宅地塊開發(fā)可能的。在筆者接觸的開發(fā)商里，后者居多，前者卻鳳毛麟角。

    這就引出了一個問題，企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整究竟是自身資源專業(yè)能力和市場前景共同作用的結(jié)果，還是外力逼迫下的生存選擇。顯然，更多只會造房子、賣房子的開發(fā)商，并不具備運營商業(yè)地產(chǎn)的能力，對絕大多數(shù)的開發(fā)商而言，“商業(yè)地產(chǎn)”不會是他們的“中國夢”。