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    近年來(lái)，新國(guó)五條、限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅及限價(jià)等政策措施密集出臺(tái)，使得住宅地產(chǎn)的發(fā)展前景堪憂，但這卻為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

    需要關(guān)注的是，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)雖然勢(shì)頭很猛，問(wèn)題卻也不少。由于我國(guó)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)仍舊是以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為主。雖然便于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，但往往造成產(chǎn)權(quán)分散化，繼而使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理存在很大困難。

    業(yè)主進(jìn)退兩難

    與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展形成鮮明對(duì)比的是，國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)需求量逐步萎縮。

    由于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的興起和逐步完善，消費(fèi)者光臨實(shí)體店的次數(shù)逐步減少，使得企業(yè)對(duì)實(shí)體商鋪的需求減少。電子商務(wù)雖無(wú)法完全取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但它旺盛的生命力已對(duì)零售商業(yè)帶來(lái)致命沖擊。這些不利因素導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)面臨兩難境地。

    作為中關(guān)村e(cuò)世界的商鋪投資者，業(yè)主李先生表示近年來(lái)自己投資的商鋪，租金還不夠還貸款。想轉(zhuǎn)手，找商戶(hù)是個(gè)問(wèn)題；續(xù)租的話，租出一個(gè)合適的價(jià)格是個(gè)問(wèn)題；低價(jià)租出去的話，辦理各種手續(xù)又存在很多困難。這么多問(wèn)題累加在一起，著實(shí)讓人困擾。

    而還沒(méi)有租出去商鋪的一位業(yè)主則表示：現(xiàn)在出租商鋪越來(lái)越難。一些老商戶(hù)退租不干了，還有一些老商戶(hù)則投機(jī)壓低租金，自己沒(méi)有招商資源，相應(yīng)的流程不懂，也沒(méi)有一個(gè)相應(yīng)的管理公司幫助解決這種招商問(wèn)題，真是進(jìn)退兩難。

    物業(yè)成無(wú)辜受害者

    進(jìn)退兩難的不只是業(yè)主，物業(yè)公司也成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的受害方。因?yàn)闃I(yè)主的投資利益受到影響，一些業(yè)主以管理不善作為理由拒絕繳納物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用，使得物業(yè)公司的發(fā)展受到很大影響。

    此外，由于商業(yè)物業(yè)無(wú)法像小區(qū)物業(yè)那樣提供個(gè)體物業(yè)服務(wù)，提供的都是整體服務(wù)，這對(duì)于已經(jīng)繳納物業(yè)的業(yè)主和未繳納物業(yè)的物主沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，這就引誘了更多的業(yè)主加入拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行業(yè)，如此惡性循環(huán)，給物業(yè)的工作帶來(lái)的難度相當(dāng)之高。

    事實(shí)上，物業(yè)公司的管理范疇并不包括招商或者租賃業(yè)務(wù)，但是卻成為業(yè)主們發(fā)泄的對(duì)象。

    產(chǎn)權(quán)分割是根源

    無(wú)論是業(yè)主、物業(yè)還是市場(chǎng)公司，商業(yè)地產(chǎn)的參與者們，面臨諸多問(wèn)題的根本原因其實(shí)是產(chǎn)權(quán)分割。因?yàn)榉稚⒌漠a(chǎn)權(quán)導(dǎo)致統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)很難實(shí)現(xiàn)，這樣的話，統(tǒng)一的管理自然也就無(wú)從談起。多產(chǎn)權(quán)式商鋪中存在著一對(duì)關(guān)鍵矛盾，這種矛盾是造成一切問(wèn)題的根源所在。

    此外，商業(yè)地產(chǎn)目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的業(yè)委會(huì)成立細(xì)則和業(yè)委會(huì)的具體管理事項(xiàng)，沒(méi)有相應(yīng)的管理?xiàng)l例進(jìn)行參照或者約束，商業(yè)地產(chǎn)的參與者們遇到問(wèn)題，也沒(méi)有一個(gè)正確的解決問(wèn)題的依據(jù)，僅僅參照住宅業(yè)態(tài)的做法，既不科學(xué)，混淆了生活資料和生產(chǎn)資料的本質(zhì)，也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展造成更多的困擾。