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    隨著城市化發(fā)展迅速，人們對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求逐漸增大，寫(xiě)字樓投資也成為當(dāng)下的一種風(fēng)潮。由于商業(yè)建筑和民用住宅之間存在較大的差別，如何按照法律程序，有效的簽訂寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)合同和租賃合同便成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。

    寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)合同

    張小姐決定和朋友合開(kāi)一家傳媒公司，需要購(gòu)買(mǎi)半層寫(xiě)字樓辦公。為此張小姐想咨詢(xún)律師，要簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需要注意哪些方面？

    貴州千里律師事務(wù)所 賈倞律師解答：

    1、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢(xún)所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷(xiāo)售的一切證照，包括《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》或者《商品房銷(xiāo)售許可證》及是否抵押、是否受司法限制等。并且確認(rèn)是否為商用，并在合同中注明。

    2、大部分寫(xiě)字樓的使用年限為50年，所以投資者購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要留意其土地出讓時(shí)間是在什么時(shí)候，權(quán)衡其所剩的使用年限。

    3、合同雙方還因?qū)��?xiě)字樓廣告位收益的歸屬進(jìn)行約定。

    4、主要是交房條件，大部分糾紛都是集中在交房這個(gè)環(huán)節(jié)，雙方應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定交房的條件，不能含糊不清及違約責(zé)任的承擔(dān)方式以保證你的合法權(quán)益。在簽訂合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車(chē)位、消防、電梯及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)注意驗(yàn)收。

    5、費(fèi)用方面，要搞清水、電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、垃圾維護(hù)清理運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等等這些費(fèi)用一共有多少、繳納的方式以及除此之外還有哪些費(fèi)用。

    寫(xiě)字樓租賃合同

    從事廣告行業(yè)的周先生咨詢(xún)：目前部分寫(xiě)字樓有對(duì)外出租的銷(xiāo)售方式，或者有投資者購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓后再轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，請(qǐng)問(wèn)在簽訂租賃合同時(shí)要注意哪些方面，才能避免風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生？

    貴州千里律師事務(wù)所 賈倞律師解答：

    首先，要審查出租人有無(wú)主體資格。即出租人是不是房屋產(chǎn)權(quán)的實(shí)際所有人，如果不是或者轉(zhuǎn)租的應(yīng)征的房屋所有權(quán)人的同意。

    其次，房屋有無(wú)權(quán)利瑕疵。及要看房屋在承租前是否有抵押等情況，防止抵押權(quán)人拍賣(mài)或者處置抵押物不能保證自己租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

    再次，雙方的權(quán)利義務(wù)由雙方協(xié)商，根據(jù)具體情況包括但不限于租金、支付方式、違約責(zé)任、承租期限、房屋用途、房屋裝修方案是否需要征得出租人同意以及租期屆滿(mǎn)后裝飾物的處理，比如是否需要承租人恢復(fù)原狀、拆除、能否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整、房屋損壞后如何賠償?shù)冗M(jìn)行具體約定。雙方應(yīng)對(duì)租賃稅費(fèi)進(jìn)行約定，是由哪一方承擔(dān)應(yīng)在租賃合同中進(jìn)行明確約定。