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    “限購”“限貸”“限價(jià)”……從2011年開始，國家對(duì)樓市調(diào)控頻頻出招，使得各地樓市紛紛陷入低谷。在此背景下，部分投資者將目光轉(zhuǎn)向商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，由此形成了一波較為強(qiáng)勁的“商鋪熱”。然而，隨著大量資本的涌入，商業(yè)地產(chǎn)問題也日漸暴露。盲目投資、開發(fā)過量、產(chǎn)權(quán)分散等問題應(yīng)引起投資者的重視。

    商業(yè)地產(chǎn)迎來春天

    從2011年年初開始，“限購”“限貸”“限價(jià)”等樓市調(diào)控政策密集落地，這讓過熱的住宅投資開始“降溫”，但是商業(yè)地產(chǎn)卻“因政得福”迎來了春天，市場變得越來越活躍。

    采訪中記者了解到，時(shí)下不少投資者都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。市民田廣告訴記者，他在市區(qū)有兩套住房，原打算再購置一套住宅用于投資，結(jié)果“限購”政策出臺(tái)后，他的計(jì)劃落了空。于是，他把目光轉(zhuǎn)向不受調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)，開始四處尋找好的商鋪投資項(xiàng)目。“前年我在銅鑼灣附近貸款買了一套100多平方米的商鋪，轉(zhuǎn)手即租，效益非常可觀，我估算在正常情況下，10年肯定能回本。”記者發(fā)現(xiàn)，像田廣一樣的投資客不在少數(shù)。“新政”下，很多人不管資金允不允許，不管自己有無經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，都一股腦地開始“跟風(fēng)”投資商鋪。

    商業(yè)地產(chǎn)市場隱現(xiàn)開發(fā)過量

    商業(yè)地產(chǎn)大勢利好，不少房企、投資者一波波涌進(jìn)。記者循龍?zhí)豆珗@、柳巷、親賢街、長風(fēng)街、朝陽街等繁華地段采訪后發(fā)現(xiàn)，時(shí)下只要地段還不錯(cuò)的新樓盤，幾乎家家在開發(fā)時(shí)都會(huì)推出底商。在眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不乏萬達(dá)城市綜合體、山西藍(lán)海國際汽配城、嘉實(shí)寶藍(lán)時(shí)代廣場、茂業(yè)天地、同至人購物中心、山西世貿(mào)中心等“實(shí)力派選手”。

    “由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目‘一窩蜂’上馬，導(dǎo)致非住宅類產(chǎn)品迅速增多，在一些領(lǐng)域已出現(xiàn)供大于求的局面。”金喬商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司經(jīng)理曹計(jì)國說，“從2010年年底住宅項(xiàng)目‘限購’以來，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲了50%以上，但從租金回報(bào)率來看，去年后半年到今年并不樂觀，投資價(jià)值趨低。”

    迎澤大街一家寫字樓的物業(yè)經(jīng)理告訴記者：“半年過去了，我們公司沒有接到一個(gè)預(yù)約訂寫字間的電話。從去年后半年開始，市場就不太好。現(xiàn)在還有近一半的寫字間沒有租出去。”

    曹計(jì)國分析稱，無論是寫字樓還是城市綜合體，“一擁而上”的投資熱后，除了供應(yīng)量增加導(dǎo)致供需失衡外，一個(gè)最大的問題是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。“商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金、人才、運(yùn)營管理等諸多方面都有苛刻要求，大量沒有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房企、個(gè)人扎堆商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒙裣码[患。眼下，商業(yè)地產(chǎn)整體上已經(jīng)供大于求。”

    投資回報(bào)正在走低

    在采訪中，包括曹計(jì)國在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，目前太原市待租售的寫字樓越來越多，平均售價(jià)在2萬到3萬元每平方米，這個(gè)價(jià)格從去年后半年到現(xiàn)在就幾無增長。租金更是如此，像親賢商圈，一些高檔寫字樓去年租金是20元每平方米，而今年16元就可以成交。“說實(shí)話，從我們公司經(jīng)營的情況來看，今年遠(yuǎn)不及往年，很多寫字樓、商鋪都面臨租售兩難的境地。”

    隨后，記者從58同城網(wǎng)看到，我市寫字樓、商鋪、廠房、倉庫等帶出租售信息約有5萬多條，租金價(jià)格集中在1元到2.5元之間，其中有的信息一登就是月余，也未找到租戶。

    經(jīng)營轉(zhuǎn)型大勢所趨

    一邊是大量滯租滯售，一邊是大量的新商鋪面市，市場必將供求失衡。對(duì)此，太原帝海興盛置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)金濤表示，目前市場失衡的主要是一些商鋪和粗放式經(jīng)營的寫字樓。“經(jīng)營真正的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是城市綜合體，前提必須要有一個(gè)準(zhǔn)確的市場地位，樹立精品意識(shí)，才能形成良好的美譽(yù)度和名片效應(yīng)。”

    在金濤看來，目前商業(yè)地產(chǎn)急需轉(zhuǎn)型，除了體現(xiàn)產(chǎn)品層面的創(chuàng)新外，開發(fā)商開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型也是一個(gè)更重要方面，“千鋪一面”的商鋪模式急需提檔升級(jí)。“目前我市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還處于發(fā)展前期，在開發(fā)模式、產(chǎn)品定位等方面，幾乎還處于相對(duì)無序的未成型狀態(tài)。”也正是在這一背景下，盡管業(yè)界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過多等問題預(yù)警頗多，但依然有大量同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目蜂擁入市。

    一位地產(chǎn)界人士不無擔(dān)憂地稱：“宏觀調(diào)控下大量原本從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一哄而上的開發(fā)會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營出現(xiàn)巨大壓力。三五年后，商業(yè)地產(chǎn)的市場嚴(yán)峻形勢或?qū)⑦h(yuǎn)超住宅市場。”因此，對(duì)于目前的商鋪投資熱潮，專家認(rèn)為：投資者還是要冷靜再冷靜，應(yīng)認(rèn)真了解相關(guān)商鋪的發(fā)展前景，避免陷入“同質(zhì)化”商鋪的經(jīng)營泥淖。