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    猶如德沃夏克的交響樂《新世界》，今年上半年杭州土地市場是以低緩，甚至幾分悲戚不安的引子拉開序幕，但隨即便被推向高潮，號角陣陣，氣勢磅礴，充滿了雷霆萬鈞般的躁動和豪邁。

    595.7億元！這是2013年1—6月，杭州（含蕭山余杭）土地市場給出的成績單，同比飆漲535%，繼2009年后再次位列全國第三，位列冠亞軍的分別是北京（658.79億元）和上海（654.71億元）。而其中，主城區(qū)土地出讓總成交額413.87億元，幾乎接近2012年全年土地成交總額424.76億元，創(chuàng)下了5年來的新高。

    據(jù)統(tǒng)計，今年上半年杭州（含蕭山余杭）共成功出讓112宗地塊，包括住宅用地(含商住)54宗，商業(yè)用地55宗，加油站用地3宗�？偝山幻娣e約417.85萬平方米（約6268畝），總建筑面積約1075萬平方米。其中，主城區(qū)共計成交54宗土地，出讓面積172.33萬平方米（約2585畝），可建面積464.27萬平方米；余杭區(qū)半年共計成交44宗土地，成交面積174萬平方米（約2611畝），成交總額達134.6億元，創(chuàng)近五年來新高；蕭山區(qū)共計成交14宗地塊，出讓面積73.9萬平方米（約1108.9畝），成交總額達47.2億元。

    從一個又一個“新高”中，可以感受到今年上半年杭州土地市場的炙手可熱，最大的熱點便是杭州主城區(qū)近八成的宅地被外來大鱷所包攬。數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月杭州主城區(qū)共出讓宅地26宗，除兩宗住宅商業(yè)混合用地遇冷外，其余24宗宅地溢價率均超過30%，其中4宗宅地達到49%的溢價上限，轉(zhuǎn)而競拍配建保障房面積。在這26宗宅地中，外來大鱷收獲了19宗，可建面積222.7萬平方米，占宅地總可建面積84%，貢獻土地金246.5億元，占宅地總出讓金額87%。而本土房企只競得其余7宗宅地。

    盤點今年1—6月杭州土地市場，1月4日開局的兩宗江干區(qū)的商業(yè)用地拍賣顯得較為平和，但緊接著1月25日拱墅區(qū)一塊宅地的出讓卻猶如一聲號角將氛圍拉向高潮：河北天成房產(chǎn)以18.9億元力挫多家地產(chǎn)大佬拿下該地塊，溢價率達44%。據(jù)悉，天成房產(chǎn)母公司河北天成集團的董事長趙勇強是一位實實在在的浙商，此番響應省委省政府“浙商回歸”的號召積極回歸浙江。這之后杭州土地市場便高潮迭起，尤其在5月，在大鱷充沛的拿地熱情下，5月的杭州土地市場熱度被哄至新高，僅一個月，主城區(qū)土地市場吸金100億元，余杭區(qū)收入78.1億元，加上蕭山的1.8億元，杭州地區(qū)五月土地出讓總額達179.9億元，創(chuàng)2010年以來單月土地成交額新高。

    是什么原因讓開發(fā)商在調(diào)控背景下不斷“攻城略地”，甚至爭搶地王呢？房地產(chǎn)資深策劃人章惠芳認為，首先，土地市場新格局來自大鱷們的戰(zhàn)略選擇：在“二八”定律中爭做行業(yè)中的二，同時也要占領城市份額中的二，即20%的城市份額取得80%的銷售額和利潤。而杭州，就成了眾多大鱷紛紛爭奪和中意的20%的那個城市之一；其次，土地的狂歡也是來自資金的狂歡，大鱷們?nèi)谫Y渠道強、資金成本低，再加上“快銷”帶來的寬�，F(xiàn)金流，使得大鱷們有錢儲備土地獲取更多戰(zhàn)略性資源。

    外來大鱷為何鐘情杭州市場

    2013年上半年土地出讓已落幕，回顧這半年，很容易發(fā)現(xiàn)，杭州的土地市場，基本已被外來房產(chǎn)企業(yè)所瓜分，在拿地金額排行榜上，本土企業(yè)只有濱江集團一家進入了前十名。

    外來房產(chǎn)大鱷鐘情杭州，始于2005年，這一年，華潤集團與新鴻基聯(lián)手，共同打造了現(xiàn)在的萬象城。從此以后，杭州土地市場吸引了越來越多的“外來大鱷”，到了2012年，外來大鱷已占據(jù)杭州樓市半數(shù)以上的銷售份額。而這遠不是終點，今年，包括首開、港中旅、旭輝等在內(nèi)的外來房企，也首度落子杭州。

    外來大鱷在杭州瘋狂跑馬圈地，看中的無非是杭州旺盛的需求。有統(tǒng)計表明，今年上半年，杭州共成交商品房41658套，同比漲12.2%，主城區(qū)更是創(chuàng)下了四年來的銷售新高。有著如此購買力的城市，怎能不成為開發(fā)商覬覦的目標。

    不過深入分析就能發(fā)現(xiàn)，除了旺盛的需求，外來大鱷看中杭州，還有著以下幾個原因。

    一、杭州一線房地產(chǎn)城市地位的確立。國內(nèi)的城市排名，歷來有一線、二線、三線、四線之分，然而找了很多資料，都不甚清楚如此劃分的標準是什么，最后只能籠統(tǒng)到一個“公認”上，即在大部分人眼里，“北上廣深”四地是一線城市。按照這一劃分，杭州至多只是個二線城市，當然，近期也有學者認為，杭州應歸于“一點五”線城市。不管是“一點五”線，還是二線，反正杭州肯定不是一線城市。然而這樣的簡單劃分，并不能完全反映杭州房地產(chǎn)市場在全國的排名，因著浙江出眾的經(jīng)濟以及杭州天然的集聚效應，杭州的房地產(chǎn)市場無論是成交金額還是成交面積，在全國都名列前茅，就房產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)以及理念而言，更是全國數(shù)一數(shù)二，如此的表現(xiàn)，奠定杭州一線房地產(chǎn)城市的地位。因此，外來大鱷很喜歡把杭州的房地產(chǎn)市場與“北上廣深”相提并論，而以其他一線城市的房價而言，目前杭州的房地產(chǎn)仍處于潛力期。以北京為例，四環(huán)到五環(huán)間的房價，均價已突破3萬元/平方米，而同樣的價格，在杭州基本可以買到相對市中心的住宅，如此衡量杭州房價，遠有上升空間。

    二、杭州超強的自我調(diào)整能力。自從住房制度改革以來，國內(nèi)任何一個城市的房價都進入單邊上升通道，就連一些城鎮(zhèn)，如記者小時候生活的浙江上虞市的一個偏遠小鎮(zhèn)，如今的房價也基本維持在7000元/平方米左右，這在過去是難以想象的。房價的大幅度上揚，帶來的一個基本問題就是買房難，而這也是過去十年，最大的民生問題之一。因此，政府才會有不定期的調(diào)控，房價也會有不定期的波折。像去年上半年，國內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場，都在“雙限”背景下陷入冰封，杭州也是其中之一。然而，杭州的自我調(diào)整能力卻高人一籌，仍有一些樓盤，如濱江旗下的曙光之城與金色黎明，利用低價入市策略，成功開啟市場。這表明，杭州的房地產(chǎn)市場，最差的狀況，也就是讓開發(fā)商卸掉一條胳膊，而不至于像一些城市，把開發(fā)商弄得半身不遂。進入這樣的市場，對開發(fā)商來說，意味著風險的可控以及潛在購買力的無窮。

    三、外來大鱷深耕的需求。外來大鱷進入杭州已有多年，對于其中的很大一部分來說，他們在杭州的第一、第二個項目，都已經(jīng)處于尾聲階段，而杭州本省相對健康的市場，又讓他們舍不得離開，為了繼續(xù)深耕杭州市場，這些開發(fā)商必須拿地。包括金地在杭州祥符拿地、萬通在杭州大城北拿地，都屬于這種情況。當然，也有些開發(fā)商，因為前期拿地位置并不理想，影響到企業(yè)品牌在杭州的落地，也急需在杭州理想的位置拿地開發(fā)，如越秀在杭州大城北開發(fā)就是這種情況，希望借助更為主流的項目，為前期的項目贏得更多市場關注。