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    平常心看待本土房企的靜默

    土地儲(chǔ)備是開(kāi)發(fā)商的立身之本，手中有糧心里不慌。但是上半年看似火熱的土地市場(chǎng)背后，是幾家歡喜幾家愁。外來(lái)大鱷們拿著一麻袋一麻袋的錢來(lái)杭州搶地，而杭州本土開(kāi)發(fā)商卻集體無(wú)奈地充當(dāng)了看客。

    以前大凡有重要的土地拍賣，總會(huì)見(jiàn)到一個(gè)穿著紅T恤的老板身影，那是綠城的宋衛(wèi)平。大凡他看上的，別人就別想搶走�？墒�，由于在這一輪調(diào)控中深受創(chuàng)傷，綠城已經(jīng)兩三年沒(méi)有在杭州拿地了。所以，在今年的杭州商品房市場(chǎng)，我們看不到綠城有任何的新盤(pán)，目前在賣的都是一些老盤(pán)未開(kāi)發(fā)的存量，像西溪誠(chéng)園、明月江南、蘭園、田園牧歌以及余杭的玉園、藍(lán)庭、翡翠城等。老大哥綠城是如此，本土的其他房地產(chǎn)企業(yè)同樣囊中羞澀。金都、坤和等以往實(shí)力不錯(cuò)的房企，這幾年都沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，只能靠銷售存量維持業(yè)績(jī)。相較之下，濱江集團(tuán)的情況稍好一些，尚有西溪明珠以及新入手的五常濕地地塊和勾莊地塊等新項(xiàng)目。而不少規(guī)模中等的開(kāi)發(fā)商如宋都、野風(fēng)、華盛達(dá)、錢塘、欣盛、東海等企業(yè)目前在售的項(xiàng)目接近尾聲，又沒(méi)有新地塊入手，一旦存量售完，同樣面臨品牌在杭州市場(chǎng)上“失聲”的危機(jī)。

    與本土房企的乏力形成了鮮明對(duì)比的是，這兩年外來(lái)大鱷在杭州的狂飆突進(jìn)。除了以萬(wàn)科、中海、嘉里、九龍倉(cāng)、龍湖等為代表的外來(lái)全國(guó)性房企依靠雄厚的資本實(shí)力在杭州大量增持土地之外，融創(chuàng)、富力、方興、萬(wàn)達(dá)等此前從未涉足杭州市場(chǎng)的大牌房企也殺入杭州，還有一些我們并不熟悉但是卻“不差錢”的外來(lái)公司不斷涌入，比如今年5月分食奧體板塊熱地的旭輝、深圳深國(guó)投房地產(chǎn)有限公司，還有拿下城東新城新地王的淮礦地產(chǎn)。難怪有人說(shuō)，杭州都快成為“鱷魚(yú)池”了。

    根據(jù)目前拿地及土地儲(chǔ)備的情況，可以預(yù)見(jiàn)，本土房企的市場(chǎng)占有率將大幅下滑，大量本土房企或?qū)⒃诖篦{的夾縫中求生存。這種情況讓人心情復(fù)雜，畢竟杭州本土開(kāi)發(fā)商歷來(lái)是開(kāi)發(fā)品質(zhì)和口碑都走在全國(guó)一流行列，如果在外來(lái)公司的擠壓下就此沒(méi)落甚至有個(gè)別品牌公司退出舞臺(tái)，那畢竟是一件非常遺憾的事情。但是，從另外一個(gè)方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭化、大魚(yú)吃小魚(yú)的進(jìn)程不可避免，事實(shí)上這個(gè)進(jìn)程已經(jīng)落后了，如果未來(lái)幾年行業(yè)品牌集中化的趨勢(shì)能夠加快的話，對(duì)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展是大有好處的。畢竟，時(shí)代的巨大推手不可逆轉(zhuǎn)，杭州大量中小型開(kāi)發(fā)商必將同其他城市的許多開(kāi)發(fā)商一樣，或被兼并、或被擠出舞臺(tái)。對(duì)此，應(yīng)該以平常心待之。

    融資成本高，本土民企被外來(lái)大鱷擠向邊緣

    今年5月，任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)曾說(shuō)：“杭州的房子不只是杭州人在買吧？我知道許多外地人都愛(ài)在杭州買房子。”言下之意，杭州的房子如此受歡迎，房?jī)r(jià)如何降得下去。

    而如今，不只是杭州的房子受外地人歡迎，杭州的土地更是受外來(lái)房產(chǎn)大鱷的熱捧。在今年1-6月的杭州土地市場(chǎng)上，主城區(qū)一共出讓26宗宅地，其中19宗被外來(lái)大鱷收入囊中，貢獻(xiàn)土地金246.5億元。這19宗宅地可建面積達(dá)222.7萬(wàn)平方米，占宅地總可建面積的84%，可以說(shuō)今年上半年杭州主城區(qū)逾八成出讓宅地被外來(lái)大鱷包攬。

    土地是開(kāi)發(fā)商賴以生存和發(fā)展的戰(zhàn)略性資源，開(kāi)發(fā)商拿地主要基于兩點(diǎn)判斷：一是看好后市，二是看好拿地城市和區(qū)塊的前景。細(xì)數(shù)這半年來(lái)，首次進(jìn)入杭州的就有萬(wàn)達(dá)、首開(kāi)、越秀、旭輝、港中旅等8家外來(lái)房企，不少是以高溢價(jià)競(jìng)得多宗優(yōu)質(zhì)宅地，可見(jiàn)他們對(duì)杭州市場(chǎng)的渴望。與此同時(shí)，萬(wàn)科、中海、龍湖、金隅、融科等外來(lái)房企也在繼續(xù)拿地，擴(kuò)大在杭州的布局。一位外來(lái)房企高管曾表示，杭州主城區(qū)不大，雖然沒(méi)有一線城市的人口和城區(qū)規(guī)模，但城市實(shí)力、市民消費(fèi)力以及獨(dú)有的自然景觀歷史人文資源、對(duì)周邊城市的輻射力等等都使得杭州極具魅力，讓外來(lái)大鱷們“來(lái)了不想走，沒(méi)來(lái)的爭(zhēng)先恐后要擠進(jìn)來(lái)。”

    此番外來(lái)大鱷的“攻城略地”考慮的不僅是擴(kuò)大市場(chǎng)份額，更是擴(kuò)大什么城市的市場(chǎng)份額。雙贏機(jī)構(gòu)的章惠芳表示，一個(gè)企業(yè)也有它的“二八”現(xiàn)象：即在20%的城市取得80%的銷售額和利潤(rùn)。而杭州，就是眾多大鱷紛紛爭(zhēng)奪和中意的20%的城市之一。

    這一輪“圈地”，本土房企明顯底氣不足。誰(shuí)都知道，浙江是民企大省，90%以上的企業(yè)都是民營(yíng)企業(yè)。在今年博鰲論壇西湖峰會(huì)上，一位杭州房企高管提出一個(gè)眾多民企關(guān)心的問(wèn)題：“有央企背景的房產(chǎn)公司正在越來(lái)越多地占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)的生存發(fā)展之道又將如何？”對(duì)此，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在資金方面，民企的確不占優(yōu)勢(shì)，生存發(fā)展之道便是做好房產(chǎn)品，提升品牌。

    據(jù)分析，在杭州土地市場(chǎng)上，地價(jià)超過(guò)10億元的地塊開(kāi)發(fā)商基本屬于上市公司和國(guó)企央企，不少上市公司具有外資背景。這些上市公司和國(guó)企央企融資能力強(qiáng)，資金成本低，一般年息僅3%—5%，而本地房企的財(cái)務(wù)成本一般在10%—15%,所以有些土地拍賣成交價(jià)按民企測(cè)算已經(jīng)無(wú)利可圖，而資本大鱷卻還有利潤(rùn)空間。融資成本高，再加上土地價(jià)格被外來(lái)大鱷一再拍高，使得本土房企想在主城區(qū)拿地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備顯得十分艱難，迫使他們轉(zhuǎn)戰(zhàn)邊緣城市，或者其他二、三線城市。

    不過(guò)，相對(duì)于本土房企的開(kāi)發(fā)速度，外來(lái)大鱷的節(jié)奏明顯要快很多。許多外來(lái)大鱷采取快節(jié)奏的操盤(pán)策略：快速拿地、快速開(kāi)盤(pán)、快速銷售，從而快速回籠資金，“快銷”帶來(lái)寬裕的現(xiàn)金流，再投入下一輪的拿地開(kāi)發(fā)中。當(dāng)然，這種快節(jié)奏往往是和企業(yè)的管理模式、開(kāi)發(fā)效率有關(guān)，很多房企在拿地之前就完成了所有的前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃�？旃�(jié)奏的開(kāi)發(fā)速度也最大限度地為開(kāi)發(fā)商提高了資本周轉(zhuǎn)，減少了財(cái)務(wù)成本，也能更有效地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。這或許也是值得本土房企借鑒的。