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    “新型城鎮(zhèn)化機遇下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入到向三四線城市縱深發(fā)展的階段”。6月23日，在由全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會、承德市雙灤區(qū)政府主辦的商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展高峰論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波如是說。

    新一輪城鎮(zhèn)化帶來的大量消費需求，正為三四線小城市商業(yè)地產(chǎn)帶來前所未有的發(fā)展機遇。但是，對于一哄而上要搶食城鎮(zhèn)化“蛋糕”的各小城市地方政府、地產(chǎn)商、投資商們而言，卻也“沒那么簡單”。業(yè)內(nèi)人士認為，在上一輪城市化浪潮中興起的商用建筑大量重復(fù)建設(shè)、供應(yīng)過剩的風(fēng)險還待部分二三線城市長期消化。

    低成本高回報
    商業(yè)地產(chǎn)將成城鎮(zhèn)化引擎

    毋庸置疑，城市首先是“城”——圍墻和房屋，以居住為主；其次就是“市”——街道和商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)是“市”的題中應(yīng)有之義。

    但是，上一輪的城市化實質(zhì)只注重了單一功能的“城”的發(fā)展，簡單而言，成了住宅地產(chǎn)商的城市化。

    “單一功能模式無疑是失敗的模式”，朱凌波指出，“第一代城市化主要是在大城市和城市群，很多城市化的推進過程中都是單一功能，比如過去的大盤時代是單一的居住功能，工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)職則是單一的產(chǎn)業(yè)功能。”

    對于城市化所需的商業(yè)地產(chǎn)，此前并非沒有涉及，2003年開始的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱潮已是體現(xiàn)，但是，由于中央政府在商業(yè)地產(chǎn)管理上的缺位、金融創(chuàng)新的缺位以及地方政府的助推，造成了過往的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在大量的克隆現(xiàn)象，形成了千店一面、萬城一面的同質(zhì)化問題，城市與城市之間的招商引資也愈演愈烈；商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體面臨過剩風(fēng)險；城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃嚴重分離導(dǎo)致城市居民以單一潮汐式的消費方式為主；交通堵塞、大氣污染等大城市病日益嚴重，影響城市發(fā)展和人們的生活。

    朱凌波認為，新一輪城鎮(zhèn)化和此前一輪的城市化已截然不同。“三四線城市正取代一線城市成為城鎮(zhèn)化的主角，商業(yè)地產(chǎn)將取代住宅房地產(chǎn)成為引擎。”

    據(jù)介紹，在未來城鎮(zhèn)化進程中，隨著行政區(qū)劃的調(diào)整和“擴市減縣”的可能推進，很多地級市可能都會有超過500萬人口，這意味著新一輪城鎮(zhèn)化中，地級市、縣級市的小城市將有巨大的發(fā)展空間。

    眼下，萬達、中鐵、中冶、摩根士丹利等本土、外資大型開發(fā)企業(yè)早把未來十年的布點放在了二三四線城市。

    “低成本、高回報率是開發(fā)商對二三線城市甚至四線城市商業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩的關(guān)鍵詞”，21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔說，在三四線城市，從拿地到建筑，同樣十萬平方米的商業(yè)項目，地價可能比一線城市相差12-13倍；而三四線城市由于門店少，不像一線城市密集，銷售極好帶來的租金回報并沒有10倍以上的差距；此外，三四線城市做開發(fā)還能享受地方政府稅務(wù)、地價等各方面支持，能實現(xiàn)開發(fā)商的最大利益化。

    發(fā)展三四線小城市商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)商和地方政府利益的“不謀而合”。北京博地瀾屋設(shè)計機構(gòu)總設(shè)計師曹一勇坦言，對于地產(chǎn)商而言，住宅銷售由于房地產(chǎn)新政已面臨困境，轉(zhuǎn)型成為必需；地方政府則要求地塊不僅解決居住問題，還得有商業(yè)和生活、服務(wù)等配套，商業(yè)項目能給當(dāng)?shù)貛�來稅收、政績，由此商業(yè)成為開發(fā)商拿地的條件之一。

    而由于一線城市商業(yè)的逐漸飽和，小型地產(chǎn)企業(yè)拿地愈發(fā)困難。以北京為例，在2000年前，北京人均商業(yè)面積是0.7平方米，當(dāng)時人口1276萬；2005年，北京商業(yè)面積達1300萬平方米，人均商業(yè)面積1平方米；如今，2013年，北京商業(yè)面積已超過4000萬平方米大關(guān)，按2000萬人口計算，人均商業(yè)面積已達2.45平方米。與美國諸多一線城市、日本、我國香港等國家和地區(qū)相比，其人均商業(yè)面積均未超過2平方米。

    曹一勇認為，一線城市商業(yè)地產(chǎn)已相對飽和、同質(zhì)化，甚至二線城市也有超飽和傾向，但是三四線城市，城鎮(zhèn)化的需求會帶來消費需求的大量增長，三四線小城市商業(yè)地產(chǎn)會成為重點區(qū)域。

    三四線城市商業(yè)地產(chǎn)
    謹防泡沫化風(fēng)險

    在城鎮(zhèn)化口號下，當(dāng)前以物流園區(qū)、城市綜合體為名目的各種商業(yè)地產(chǎn)項目、工程已納入全國各三四線城市政府的“十二五”規(guī)劃，100個城市綜合體、規(guī)劃上百平方公里的大型商貿(mào)物流園區(qū)等都在一個個名不見經(jīng)傳的小城市鱗次櫛比地出現(xiàn)，相比前一輪的城市化住宅化的主導(dǎo)，此輪以商業(yè)地產(chǎn)為主的三四線城市主戰(zhàn)場能否避開一線城市“前輩們”的覆轍？

    此前，住宅市場持續(xù)調(diào)控，不少開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，愈發(fā)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資井噴，數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年商業(yè)地產(chǎn)是住宅開發(fā)的1.5倍，2012年上半年這一數(shù)據(jù)翻新到“2倍”，與此同時，國內(nèi)一二線商業(yè)地產(chǎn)的空置率在10%左右，大型商業(yè)地產(chǎn)甚至達到50%，引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)泡沫化的擔(dān)憂。

    對于深入三四線城市的大型開發(fā)企業(yè)而言，其動機可解釋為搶占三四線城市所謂的“洼地市場”。一般人士認為，由于商業(yè)空白點多，空間大，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)制較一線城市更簡單，在了解城市的級別、收入、人口，商業(yè)項目位置，操作模式后，全國性的高速復(fù)制相對容易成功。

    但是，事實果真如此嗎？三四線城市需要什么樣的商業(yè)地產(chǎn)？在新城鎮(zhèn)化的市場語境下，小城市商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)如何求生存？

    目前，由于開發(fā)商普遍資金缺乏，租售結(jié)合往往成為三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。但是，事實是，要做好一個好的租售結(jié)合的商業(yè)項目，要求的要素非常之多。即便在一線城市，諸多大型資金實力雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商也不敢“沾染”散售型商鋪。

    蔡宇翔認為，要做好一個租售結(jié)合的商業(yè)項目，除了考量開發(fā)商現(xiàn)金流的實力外，還必須同時具備六項“技能”：一，有足夠的體量，足以成為城市的亮點；二，項目功能定位實用；三，足夠體量的主力店、次主力店，能支撐銷售型商鋪的長期運營；四，主力店品牌號召力強；五，業(yè)態(tài)符合項目定位；六，項目設(shè)計美觀性。

    服務(wù)國內(nèi)諸多二三四線城市商業(yè)建筑設(shè)計的曹一勇也表示，作為商業(yè)項目操作的流程，從商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)設(shè)計到營銷招商、后期運營管理，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功必定要經(jīng)過設(shè)計、規(guī)劃、招商團隊的專業(yè)化和系統(tǒng)化論斷、設(shè)計、規(guī)劃、運營，同時和開發(fā)商的商業(yè)敏銳度、資金實力、經(jīng)濟鏈，政府部門的支持形成合力才能保證商業(yè)地產(chǎn)的成功。

    作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著成功運營經(jīng)驗的商業(yè)企業(yè)高管，北京凱德翠微總經(jīng)理胡泊認為，三四線城市在涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，不應(yīng)盲目復(fù)制一線城市的業(yè)態(tài)、形態(tài)、模式，盲目追求高端化定位，在其看來，新型城鎮(zhèn)化的推進過程中可能更需要能為廣大農(nóng)民群體進城創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、消費需求服務(wù)的中低檔綜合體。

    他認為，“三四線城市在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，首先要注意到消費結(jié)構(gòu)和市場的變化，特別是商家的變化，進而去調(diào)整商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)組合，而不能簡單地復(fù)制模仿。而對于現(xiàn)在備受三四線城市政府青睞的商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品模式城市綜合體而言，開發(fā)商在招商時不僅要看業(yè)態(tài)品牌的付租能力，也需要綜合考慮未來項目招商的租期、包括業(yè)態(tài)的配比、布局，各業(yè)態(tài)應(yīng)著力互補。

    在朱凌波看來，其也認為新型城鎮(zhèn)化對于商業(yè)地產(chǎn)需求是一個雙向流動的過程，不只農(nóng)民進城，還包括城市人口對郊區(qū)化生活的需求。

    欣慰的是，少數(shù)有意識的地方政府和地產(chǎn)開發(fā)商開始意識到三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，擯棄以往“拍腦袋”似的簡單決策和運營操作模式正在成為他們的選擇。

    “走過10年高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為發(fā)展的引擎，成為舊城改造及新區(qū)開發(fā)的主流模式”，日前，主辦商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展高峰論壇的河北承德市雙灤區(qū)副區(qū)長李秀宏就坦言，商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展既給區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入了活力，也帶來了挑戰(zhàn)，迫使政府更加理性冷靜的梳理分析并認清形勢，以期能在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路徑選擇、產(chǎn)品定位、資源整合等方面作出正確判斷，避免少走彎路。

    不過，業(yè)內(nèi)人士還是表示，除了商業(yè)地產(chǎn)項目本身規(guī)劃的到位外，還有城市外部環(huán)境的配套。普遍達成共識的是，新型城鎮(zhèn)化最重要的是產(chǎn)業(yè)支撐，人口的聚集，才能帶來商業(yè)的繁榮。“只有這三個要素全部聚集，三四線小城市商業(yè)地產(chǎn)的前途才會光明”。