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    報(bào)告要素1 租金前十名 八個(gè)是單一產(chǎn)權(quán)

　　在租金方面，本次受調(diào)查的40個(gè)受調(diào)查寫(xiě)字樓租金均價(jià)約在80元/平方米·月，其中人民南路區(qū)域平均租金相對(duì)最高，約在110元/平方米·月，東大街區(qū)域次之每月租金均價(jià)約在95元/平方米·月。在整個(gè)市場(chǎng)面來(lái)看，2013年上半年，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租金約為108元/平方米·月，環(huán)比下降5.4%，同比下降7.9%。

　　而在本次調(diào)查中，租金排名在前十位的寫(xiě)字樓物業(yè)中，仁恒置地廣場(chǎng)以190元/平方米的租金單價(jià)位居榜首，香格里拉中心以120元/平方米的租金單價(jià)排名第二，其次分別是匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)、中海國(guó)際中心、明宇金融廣場(chǎng)、平安財(cái)富中心、四川投資大廈、華潤(rùn)大廈、商鼎國(guó)際。此調(diào)查結(jié)果與其他機(jī)構(gòu)所做的市場(chǎng)報(bào)告一致。值得一提的是，在租金排名前十的寫(xiě)字樓物業(yè)中，前8名都是產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一在單一業(yè)主手中，即開(kāi)發(fā)商自持或某單一業(yè)主自持并管理的。

　　在神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)本次的調(diào)查中提到，開(kāi)發(fā)商或單一業(yè)主自持的寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均租金在105元/平方米·月，分散業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目平均租金在70元/平方米·月。

　　報(bào)告要素2 平均入駐率約為65% 南部新區(qū)最低

　　根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，成都典型寫(xiě)字樓整體平均入駐率約為65%。其中在2007年之前交付使用的寫(xiě)字樓平均入駐率達(dá)到84%，2008年之后交付使用的寫(xiě)字樓平均入駐率為78%，2010年交付使用的寫(xiě)字樓入駐率達(dá)74%，2012年交付使用的項(xiàng)目入駐率為41%。

　　而在本次抽樣調(diào)查的40個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)中，入駐率達(dá)到或超過(guò)80%的寫(xiě)字樓有14個(gè)，其中匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)和川信大廈接近滿租。此外，金沙萬(wàn)瑞中心、天府中心、仁恒置地廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng)、豐德國(guó)際廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際等項(xiàng)目的入駐率都在80%以上。

　　從各區(qū)域整體入駐率來(lái)看，市中心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目平均入駐率達(dá)80%，東大街區(qū)域可達(dá)70%，西部片區(qū)60%，南部新區(qū)40%，其他區(qū)域?qū)懽謽瞧骄�入駐率50%。

　　產(chǎn)權(quán)集中的寫(xiě)字樓入駐率明顯高于散售散租的寫(xiě)字樓物業(yè)，由開(kāi)發(fā)商或單一業(yè)主自持的寫(xiě)字樓目前平均入駐率約70%，散售散租的寫(xiě)字樓目前平均入駐率在60%左右。

　　報(bào)告要素3 九成散售 均價(jià)1.28萬(wàn)元/平方米

　　在寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)模式上，本次抽樣調(diào)查的寫(xiě)字樓中有92%的寫(xiě)字樓是采用散售散租的經(jīng)營(yíng)模式，只有8%的寫(xiě)字樓物業(yè)是采用大業(yè)主或開(kāi)發(fā)商自持，其中開(kāi)發(fā)商自持的占比60%，單一大業(yè)主持有的占比40%。

　　而在投資者最為關(guān)心的銷售價(jià)格上，根據(jù)神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)對(duì)成都目前在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目普遍調(diào)查，目前成都寫(xiě)字樓的銷售均價(jià)約在1.28萬(wàn)元/平方米，其中東大街區(qū)域售價(jià)最高（目前區(qū)域銷售均價(jià)1.75萬(wàn)元），但需要說(shuō)明的是東大街區(qū)域?qū)懽謽窃谑鄣臄?shù)量較少，所以單個(gè)物業(yè)的銷售價(jià)格對(duì)區(qū)域整體銷售均價(jià)的指標(biāo)拉動(dòng)作用較大。報(bào)告顯示，人民南路區(qū)域目前可售寫(xiě)字樓項(xiàng)目的銷售均價(jià)約為1.46萬(wàn)元，南部新區(qū)相對(duì)供應(yīng)量較大，區(qū)域銷售均價(jià)約為1.29萬(wàn)元，市中心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目當(dāng)前銷售均價(jià)約為1.13萬(wàn)元，西部片區(qū)最低約在1.05萬(wàn)元。

　　報(bào)告要素4 企業(yè)自用寫(xiě)字樓 更傾向于租賃

　　區(qū)別與常規(guī)的市場(chǎng)調(diào)查，本次神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)所作的《2013中國(guó)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需情況調(diào)查報(bào)告》第一次將關(guān)注點(diǎn)放到了市場(chǎng)的需求方、寫(xiě)字樓的使用者———有租賃需求的企業(yè)。

　　在本次神鳥(niǎo)數(shù)據(jù)調(diào)查的40個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目中共計(jì)入駐企業(yè)約2730個(gè)，多數(shù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目中入駐企業(yè)超過(guò)50個(gè)。從企業(yè)入駐的類型來(lái)看，商業(yè)服務(wù)、金融業(yè)、房地產(chǎn)/建筑業(yè)、貿(mào)易/批發(fā)等行業(yè)的占比最大。從各行業(yè)租賃面積來(lái)看，金融業(yè)是寫(xiě)字樓最大的需求來(lái)源。

　　而在本次調(diào)查中涉及的企業(yè)中，有20.8%表示未來(lái)一年會(huì)有新的租賃需求，其中以升級(jí)辦公環(huán)境為主。新增甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃需求，有37%來(lái)源于新成立企業(yè)。

　　報(bào)告要素5 配套和硬件 投資者最關(guān)注的因素

　　本次調(diào)查結(jié)果顯示，在當(dāng)前的成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，首要關(guān)注的是區(qū)域、停車位、周邊交通環(huán)境等因素，綜合來(lái)看，物業(yè)水平和物管費(fèi)也是購(gòu)買(mǎi)者關(guān)注的核心指標(biāo)。從物業(yè)形態(tài)構(gòu)成上來(lái)看，有73.5%的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)更傾向于商業(yè)綜合體的寫(xiě)字樓，而企業(yè)購(gòu)買(mǎi)者則偏向于購(gòu)買(mǎi)純寫(xiě)字樓。

　　在寫(xiě)字樓的配套設(shè)施方面，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)需求較集中的是車位、綠化、會(huì)議室和餐廳。此外，有無(wú)統(tǒng)一前臺(tái)接待、超市、公共接待室、商務(wù)打印室等也將會(huì)影響個(gè)人購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的選擇。

　　而在物業(yè)管理方面，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者更注重物管人員素質(zhì)，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)者則更加關(guān)注物管響應(yīng)速度。

　　從裝修情況來(lái)看，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓更偏好選擇清水樓，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)則更偏好簡(jiǎn)裝寫(xiě)字樓。

　　報(bào)告要素6 投資者回報(bào)預(yù)期普遍高于8%

　　購(gòu)買(mǎi)者對(duì)寫(xiě)字樓的預(yù)期年投資回報(bào)率都較高，有54.1%的購(gòu)買(mǎi)者期望年投資回報(bào)率在8%~10%之間或以上，有43.2%的購(gòu)買(mǎi)者期望年投資回報(bào)率在6%~8%之間，只有2.7%的購(gòu)買(mǎi)者期望年投資回報(bào)率在4%~6%之間。

　　高力國(guó)際成都分公司總經(jīng)理蔡孟頤曾提到，成都人已經(jīng)習(xí)慣了投資商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)。而伴隨市場(chǎng)趨于理性和成熟，商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)將不復(fù)存在，現(xiàn)在投資者則需要理性看待寫(xiě)字樓的物業(yè)增值。