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    限購之下
    寫字樓投資成市場新寵

    然而，在樓市調控不斷加碼，國家去除住宅投資化的政策取向明確的當下，不少投資者把目光轉向商業(yè)地產，寫字樓作為商業(yè)地產的一部分，異軍突起，集體放量。其中，較低的價格門檻和高回報、高收益的投資前景，讓一直處于價值“低洼地帶”的寫字樓成功超越商鋪，成為新一代投資寵兒。

    在調控政策下，投資者為何選擇寫字樓，原因主要有以下三點：第一，住宅限購政策下資金的擠出效應；第二，經濟快速發(fā)展和轉型下對寫字樓需求的快速增加；第三，寫字樓物業(yè)快速增值及穩(wěn)定的租金回報率。而這一現狀在“橋頭堡”建設機遇下，正在如火如荼發(fā)展的新昆明更顯突出。

    統計顯示，截至2012年底，昆明在售和即將銷售的寫字樓項目共計19個，總建筑面積約174萬平方米。其中在售項目15個，總建筑面積約108萬平方米；待售項目4個，總建筑面積約65.9萬平方米。2012年昆明在售及即將銷售的寫字樓主要集中在南市區(qū)和中心區(qū)，南市區(qū)9個項目總建筑面積約90.8萬平方米，中心區(qū)5個項目總建筑面積約44萬平方米。進入2013年，昆明樓市預計還將有136萬平方米的寫字樓推向市場。由此，在未來1～2年內昆明市寫字樓投資熱度將不斷上升，競爭也將進一步加劇。

    再看國內寫字樓市場，2007年7月~2011年12月，北京、上海5A甲級寫字樓連續(xù)53個月上漲，整體漲幅超過50%。2011年北上廣深等一線城市寫字樓租金均創(chuàng)新高，其中北京甲級寫字樓租金高漲41.4%，上海寫字樓租金累計漲幅17.4%，而上海浦西和浦東中央商務區(qū)辦公樓空置率僅為5.2%和7.4%。在昆明，高端寫字樓也呈現出了供不應求的發(fā)展態(tài)勢，雖然租金較高，但仍很受市場歡迎。調查報告顯示，目前高端寫字樓存在很大的市場空間，高端寫字樓的入住率也較高，大部分達到90%以上，有的甚至能達到100%�？涩F實卻是，昆明目前的高端寫字樓并不多，一些區(qū)位較好的寫字樓也存在房子老舊、停車位有限、配套跟不上等問題。因此，昆明的寫字樓亟待升級，具備國際化、地標價值的高端寫字樓更成為市場空白。

    競爭加劇
    頂級寫字樓引領市場方向

    何謂頂級寫字樓？何為具備地標價值的寫字樓？一千個人眼中有一千個答案，頂級寫字樓沒有一個統一的標準，更像是一種約定俗成的統稱，業(yè)界一直以來對此也爭議不斷。而對于企業(yè)和投資者而言，有著“頂級”、“地標”標志的寫字樓，自然是市場上當仁不讓的首選。

    不難發(fā)現，高端寫字樓物業(yè)，已成為房地產市場投資的新風向標。由此，在發(fā)展帶來的機遇與競爭帶來的風險并存的寫字樓市場發(fā)展現狀下，由于寫字樓投資的復雜性和專業(yè)性，使得如何選擇適合投資的優(yōu)質高端寫字樓成為廣大投資者的最大困擾。那么，如何選擇高端寫字樓，規(guī)避投資風險呢？

    首先，地段一定要好，最好是市中心的黃金區(qū)域或政府重點規(guī)劃發(fā)展的城市區(qū)域。CBD區(qū)域的增值前景是最高的，而城市區(qū)域的拓展，只會讓各個中心區(qū)域更加增值。其次，綜合體項目價值增長性凸顯。寫字樓作為專業(yè)的商業(yè)辦公用樓，涉足商業(yè)并不影響寫字樓的純度，而更能體現其人性化。合適的商業(yè)規(guī)劃，足夠檔次商家的加入，必然為寫字樓價值的提升增加更多空間。其三，投資的寫字樓要是城市的地標性建筑。地標性的建筑升值空間較大，與商業(yè)類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認可度較差，那升值空間自然不會很高。其四，公共空間是升值的關鍵。公司精裝寫字樓的重點在公共區(qū)域，如果把樓比喻成“勢”，公共環(huán)境與空間就是場，寫字樓的造場是非常重要的。其五，看配套。寫字樓的電梯品牌、數量等都直接影響到公司的效率。最后，要看服務。商業(yè)物業(yè)的成功很大程度上取決于后期的管理水平，苛求的服務水準而不是計較物業(yè)費的高低顯得更為重要。而其中，品牌價值及運營能力，絕對是保障高端寫字樓物業(yè)持續(xù)良性發(fā)展的關鍵。而縱觀當下昆明的寫字樓市場，符合條件的高端寫字樓產品少之又少。

    但我們也看到，隨著俊發(fā)中心、欣都龍城的建成投入使用、西山萬達廣場、融城金階、七彩之門、七彩云南·第壹城、潤城·第一大道等一批寫字樓項目的興建，未來昆明的高端寫字樓市場一片繁榮，值得期待。其中，商業(yè)領軍品牌萬達廣場的入駐，無疑成為了焦點，昆明西山萬達廣場這個總投資近100億元的地標項目，是萬達集團2012年已開業(yè)和在建的約70座萬達廣場中為數不多的A級旗艦店，高300米的萬達昆明雙塔，或將成為昆明寫字樓市場中的NO.1。