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    房屋中介機構(gòu)憑借著手中豐富的房源信息優(yōu)勢和大批從業(yè)人員的專業(yè)服務(wù)，在房屋銷售租賃市場占有重要的一席之地。在為民眾購房租房提供巨大便利的同時，也有個別房產(chǎn)中介服務(wù)意識淡薄，業(yè)務(wù)能力低下，誠信缺失，導致購房租房合同糾紛不斷，使當事人合法權(quán)益受到不同程度的損害。

    現(xiàn)選擇北京市朝陽區(qū)人民法院2013年以來同類案件中的三起，加以分析，并給出法官建議，供讀者思考。

    案例一
    業(yè)務(wù)粗疏，造成買方購房資格未通過審核

    張先生通過房屋中介公司與秦小姐簽訂房屋買賣合同后，向中介提供了夫妻兩人和兩歲女兒的戶口本、身份證等材料，用于申報購房資格審查。但在最后審核材料時稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，中介公司漏申報了張先生女兒的信息，這導致對未成年子女的購房資格未通過審核，稅務(wù)部門拒絕辦理交稅手續(xù)，并要求重新進行購房資格審核。受此影響，之后的貸款手續(xù)、網(wǎng)簽等都要重新辦理，房屋無法按合同約定的時間正常交易，還產(chǎn)生了因重新辦理產(chǎn)生的相關(guān)手續(xù)費用。

    秦小姐因遲遲不能辦理過戶及拿到貸款，堅決要求解除合同。而等所有手續(xù)都辦完以后，張先生發(fā)現(xiàn)房價上漲，無力再購買相同條件的房屋，故將中介公司訴至法院，要求中介公司退還中介費，并賠償相應損失。

    法官說法

    在二手房買賣交易中，因為資格審核是以家庭為單位進行，中介公司在上報時由于工作疏忽或有意規(guī)避限購規(guī)定，往往只申報購房者夫妻雙方的房屋所有情況，而不申報其未成年子女的房屋所有情況，導致在辦理交稅和過戶手續(xù)時，提交的戶口本等家庭關(guān)系證明與審核結(jié)果不一致，交易無法順利進行而發(fā)生糾紛。本案中，張先生已經(jīng)提供了其所能提供的全部材料，因中介公司的疏忽造成資格審核出現(xiàn)問題，中介公司應當承擔責任。本案經(jīng)過法院調(diào)解，中介公司同意退還中介費，并支付了一定數(shù)額的補償。

    需要特別說明的是，如果為了規(guī)避限購政策，買方故意不提供未成年子女的相應資料，產(chǎn)生無法交稅和過戶問題，責任應由其自行承擔。

    案例二
    疏忽大意，買賣房屋根本不存在

    王先生通過中介公司尋找到合適的房源后，委托該中介公司約業(yè)主商談。中介公司于是打電話約業(yè)主周女士到門店詳談。在中介公司的主持下，雙方當場簽署買賣合同。此時，周女士又稱因到店簽約倉促未攜帶房產(chǎn)證，中介公司則答復可以先簽合同，房產(chǎn)證等材料可以后補。于是，雙方在中介公司的勸說下簽署了買賣合同，中介公司經(jīng)紀人按照周女士的口述內(nèi)容填寫了房屋地址。因為雙方就首付款時間、過戶等問題都未談妥，因此這些條款中介公司均未填寫。

    合同簽訂后，王先生支付了定金和中介費用，雙方約定周女士次日攜帶房產(chǎn)證到中介公司，雙方辦理其他手續(xù)。

    第二天，周女士并未如約到場并稱家人不同意賣房，要求取消交易。無奈，王先生將周女士訴至法院，要求繼續(xù)履行合同。

    庭審中，周女士答辯稱合同約定的交易標的根本不存在，合同無法繼續(xù)履行，并提交了房產(chǎn)證原件供法庭及王先生核對。法庭通過核查房產(chǎn)證原件發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證登記的地址是北京市某小區(qū)1號樓7單元602號，但周女士與王先生簽訂的買賣合同標的房屋地址為小區(qū)一號院1號樓4單元601號。后法院查詢得知買賣合同所載房屋根本不存在。王先生后在法院的調(diào)解下與周女士解除了合同，收回了定金。

    法官說法

    居間方在促成買賣雙方交易時應當認真核查雙方交易信息。實踐中，為了促成交易，中介公司常常在業(yè)主未提供全部房源材料的情況下促成雙方簽訂合同，此時買賣合同中有關(guān)房屋的所有信息均按照業(yè)主陳述填寫，有的信息與房屋產(chǎn)權(quán)證的登記信息不一致，甚至出現(xiàn)樓號、房號錯誤的情況，導致買賣雙方無法辦理相關(guān)過戶手續(xù)，同時也給違約方可乘之機，中介公司應當對此承擔相應責任。

    案例三
    設(shè)立陷阱，租房付款方式藏貓膩

    趙小姐畢業(yè)后為了定居北京暫時租房居住，2013年1月，她與某房屋中介公司簽訂房屋租賃合同，就在當天她按公司規(guī)定付三押一。3月1日，趙小姐接到中介公司的催款電話，便找到中介公司理論。中介公司向趙小姐出示雙方簽署的《補充協(xié)議》，該“補充協(xié)議”第2條上寫著：“乙方在入住前必須以‘付三押一’的支付形式交予甲方作為房屋租金。以后按季付”�？傻�4條上又寫著“乙方必須提前30天到甲方營業(yè)部的財務(wù)科交納房租。延緩交款，每日加收滯納金100元，如3日后仍不交納，甲方視為合同終止和乙方放棄房屋內(nèi)所留物品所有權(quán)，甲方有權(quán)開啟房門，接納新住戶入住。所造成的后果，由乙方負擔”。趙小姐認為該公司設(shè)立合同陷阱，將其訴至法院，要求解除合同，返還押金及剩余租金。

    法官說法

    與中介公司簽合同時，一定要細心推敲合同條款，對于合同上的不合理規(guī)定可以拒簽。一旦發(fā)生糾紛，要及時向有關(guān)部門投訴，力爭把損失降到最小。根據(jù)合同法的規(guī)定，對格式條款存在兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。對于《補充協(xié)議》第4條“延緩交款，每日加收滯納金100元”的規(guī)定，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

    法官提醒

    目前，房屋買賣租賃中的失信、違規(guī)等問題時有發(fā)生。當事人在合法權(quán)益遭受侵害時，大多選擇忍氣吞聲，真正進入司法程序的為數(shù)尚少。

    究其原因，一方面是打官司時間成本偏高導致部分當事人無暇與中介公司周旋；另一方面是房屋中介公司內(nèi)部自律、行業(yè)監(jiān)管有待進一步加強。有鑒于此，當事人無論買房還是租房，一要親力親為，不要完全依賴中介公司，對于買賣、租賃應當辦理的手續(xù)都要有所了解，對中介公司要求簽署的文件要詳細閱讀，及時提出修正意見，避免因疏忽大意造成麻煩；二要注重細節(jié)，在簽署合同時盡量明確合同條款，對雙方權(quán)利義務(wù)及履行方式明確約定，減少因合同約定不明確導致的爭議。