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　　今年在兩江新區(qū)入手一套獨幢寫字樓的上海投資客馬勇介紹，雖然不少低密度寫字樓身在“郊區(qū)”，但租金回報并不比中心區(qū)域的高端寫字樓低，“我買下的獨幢現(xiàn)房辦公樓，已經(jīng)以120元/㎡的月租金租出去了，解放碑一些甲級高端超高層寫字樓也差不多是這個價。

 

    ”辦公觀念轉(zhuǎn)變了 企業(yè)偏愛低密度寫字樓

　　“低密度寫字樓項目的大量出現(xiàn)，打破了過去大體量寫字樓一統(tǒng)天下的局面，標志著重慶寫字樓市場進入了產(chǎn)品更為細分的時代。”資深投資物業(yè)分析師程嵐介紹，隨著資源的不斷消耗，生態(tài)型辦公場所將十分罕見。

　　程嵐介紹，目前重慶樓市在售寫字樓近100個，其中近30%為低密度寫字樓。這些容積率低于3的低密度寫字樓，大部分以獨幢的形式出現(xiàn)，層數(shù)少、講究生態(tài)和綠化。“選擇核心區(qū)域的地標性高端甲級寫字樓對于提升企業(yè)形象有很大幫助，但隨著辦公觀念的轉(zhuǎn)變，從總部辦公、提升工作效率、激發(fā)創(chuàng)新等角度出發(fā)，低密度寫字樓甚至獨幢定制寫字樓就成為他們更好的選擇。”

　　“現(xiàn)在一些知名企業(yè)，如谷 歌、蘋果、萬科、聯(lián)想等，寧愿自建或購買獨棟別墅進行辦公，為的就是實現(xiàn)花園式辦公。”在英華置業(yè)營銷部經(jīng)理文科看來，隨著大量世界500強、中國500強企業(yè)入駐重慶，低密度生態(tài)型企業(yè)總部類型的辦公樓將有更廣闊的發(fā)展前景。“這也是我們選擇在南坪商圈附近，打造低密度寫字樓產(chǎn)品的原因。”

　　非主流低密度 可走“定制”路線

　　“因為對寫字樓面積需求大，不太需要考慮地段，比較關(guān)注租金。不少制造業(yè)、高科技行業(yè)、培訓中心、研發(fā)中心、呼叫中心等企業(yè)更喜歡產(chǎn)業(yè)園區(qū)的低密度寫字樓，”馬勇認為，雖然低密度寫字樓算小眾產(chǎn)品，但其相對中心區(qū)域標準寫字樓來說，定價較低，且擁有龐大的企業(yè)客戶群，可以預見未來升值潛力比較可觀。

　　對此，程嵐認為，低密度寫字樓作為傳統(tǒng)甲級寫字樓的一個補充，雖然不可能成為寫字樓市場的主流產(chǎn)品形態(tài)，但同樣擁有很大的發(fā)展空間。

　　“寫字樓租戶第一次搬家可能是因為辦公室不夠檔次，第二次搬家可能是因為業(yè)務(wù)擴展，而第三次搬家則會充分考慮其個性化的需求。”在程嵐看來，如果開發(fā)商在項目運作的前期階段就能夠與目標客戶進行深入接洽，并在雙方進行充分溝通的基礎(chǔ)上，了解目標客戶需求，并結(jié)合項目自身特點，本著“量身定造”的原則為企業(yè)客戶“定制”獨棟寫字樓產(chǎn)品，不失為一種較為理想的方式。

　　投資低密度寫字樓

　　需關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

　　業(yè)內(nèi)看好其升值潛力

　　短短幾年時間，以北部新區(qū)高新園的星座寫字樓、上丁公園、財富中心等項目為代表的一批優(yōu)質(zhì)低密度寫字樓，讓投資者們除了感受到生態(tài)辦公的魅力外也嘗到了物業(yè)、租金雙重升值的甜頭。

　　“現(xiàn)在海王星的物業(yè)，月租多在70~80元/㎡，財富中心的獨幢寫字樓月租可以達到120元/㎡。”文科表示：“據(jù)我們統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，同等地段的標準寫字樓與低密度寫字樓的售價和租金不相伯仲，從長遠來看，受稀缺土地資源影響，低密度寫字樓的升值潛力會更大。”

　　“相比標準寫字樓，投資低密度寫字樓風險更小。”馬勇透露，標準寫字樓散賣，如果沒有高端物管的后期統(tǒng)一管理，由單個業(yè)主分散出租，非常影響租金收入，“解放碑某超高層寫字樓，各自分散出租，目前月租金僅60元/㎡左右。而低密度寫字樓特別是獨幢寫字樓，只針對一個客戶，整個投資風險隨之降低。”

　　“投資低密度寫字樓與投資標準寫字樓不同的是，一定要選準區(qū)域。”馬勇談道，投資標準寫字樓在地段選擇上，只要瞄準城市的規(guī)劃商務(wù)區(qū)即可，更多考慮的是配套與后期的物業(yè)管理。“而低密度寫字樓產(chǎn)品本身多在郊區(qū)，所以更要特別關(guān)注其所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與戰(zhàn)略發(fā)展，選對了區(qū)域可能租金收入堪比中心區(qū)域。”