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    近年來，隨著福州商圈的不斷新建與擴張，寫字樓的體量呈迅猛增長之勢，特別是在金融街以及閩江北CBD這樣的新興商圈，寫字樓更是隨處可見。而就在寫字樓不斷增加的同時，也伴隨著不少維修與更換的問題，引發(fā)了不少糾紛。

    比如，隨著年限的增加，寫字樓電梯出現(xiàn)老化，本該及時維修，卻因費用無人承擔，久久無法治理。又比如，寫字樓出現(xiàn)漏水，需要維修，卻無人理會。而這一切問題的焦點就在于福州多數(shù)寫字樓目前并未設(shè)立公共維修基金。由于沒有公共維修基金，一旦遇到大修，誰都不愿意為這昂貴的維修費用買單。

    據(jù)記者了解，近期已經(jīng)有不少高端寫字樓的開發(fā)商發(fā)起“聯(lián)合倡議”，希望有關(guān)部門能夠建立寫字樓公共維修基金。那么，寫字樓不交公共維修基金的現(xiàn)象是否廣泛存在？遇到重修誰負責?費用由誰來承擔？帶著這些焦點問題，本報房產(chǎn)新聞部記者連日來進行了調(diào)查。

    現(xiàn)象
    福州大多數(shù)寫字樓未設(shè)立公共維修基金

    “我們公司最近買下了一層寫字樓當辦公場所，雖然價格不菲，但卻沒像購買住宅那樣收取公共維修基金。省了一筆錢，可仔細一想又有點擔心：不交公共維修基金，這大廈以后維修怎么辦呢？”一市民在致電本報熱線的時候問到了這一問題。

    那么，福州寫字樓不收公共維修基金的現(xiàn)象是否具有普遍性？記者進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，和住宅項目必須建立公共維修基金不同，包括寫字樓、商場在內(nèi)的商業(yè)項目確實很少建立公共維修基金。

    “我們沒有交過公共維修基金。”許多住在寫字樓的業(yè)主如是說。記者在五四路、東街口附近走訪發(fā)現(xiàn)，不論新舊寫字樓，幾乎所有寫字樓均沒有“養(yǎng)老金”。如今一些老舊的寫字樓已出現(xiàn)了外墻脫落、漏水、電梯故障等問題，物管公司的相關(guān)工作人員向記者吐苦水：一般這樣的維修費基本由開發(fā)商或者物業(yè)來扛，除非是大工程才與業(yè)主協(xié)商各付一半。

    “不僅僅是老舊的寫字樓沒有交維修基金，據(jù)我了解，金融街這邊的高端寫字樓也同樣沒有收取公共維修基金。”金融街某高端字樓的相關(guān)負責人告訴記者，目前在金融街，包括萬達、宇洋、申龍、申發(fā)等高端寫字樓都未收取公共維修基金。

    新境界董事長楊鋅也表示，目前，福州寫字樓確實很少有建立公共維修基金的。這樣長此以往，許多問題都會積累并暴露出來。比如早期的一些寫字樓，特別是五四路一帶的寫字樓，已經(jīng)有一些年限，必須陸陸續(xù)續(xù)進行維護，這都需要動用公共維修基金。

    調(diào)查
    相關(guān)業(yè)主存在分歧，費用分攤將成大問題

    從市場以及業(yè)內(nèi)人士反饋的信息來看，福州大多數(shù)的商業(yè)項目都沒有建立公共維修基金。在記者采訪相關(guān)業(yè)主的過程中，出現(xiàn)了兩類相矛盾的觀點。比如在同一座大廈內(nèi)，一部分業(yè)主坦言確實未曾收取公共維修基金，而另一部分業(yè)主則認為：“應該有交，這項基金是必需的。”“正是因為相關(guān)業(yè)主存在這樣的分歧，所以一談到費用分攤常出現(xiàn)‘扯皮’的情況。”物管公司的相關(guān)工作人員表示。那么這些商業(yè)項目究竟有沒有收取公共維修基金？

    帶著這樣的問題，記者走訪了福州市房地產(chǎn)交易登記中心進行了解。“從政策上說，確實沒有強制商業(yè)項目必須繳納公共維修基金。”鼓樓區(qū)房地產(chǎn)交易中心的工作人員告訴記者，按照目前的政策，明確建立專項維修基金的物業(yè)類型是住宅物業(yè)，但是，對于獨立于住宅小區(qū)之外的商業(yè)項目則沒有強制要求。之所以不要求寫字樓等商業(yè)項目繳納公共維修基金，是因為這部分物業(yè)屬于商業(yè)經(jīng)營范圍，政府為尊重市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，將其維修交由市場解決。而對于一些業(yè)主堅持認為有交這部分費用，該工作人員表示，寫字樓這類商業(yè)項目雖然沒有收取公共維修基金，但還是照常繳納物業(yè)費，有可能是部分業(yè)主將維修基金和物業(yè)費混為一談。

    對此，福州市物業(yè)協(xié)會會長余家慶告訴記者，物業(yè)費與公共維修基金是兩個不同的概念，物業(yè)費主要是物業(yè)日常維護管理的費用。而公共維修基金是為了房屋公共部分進行大型維修所設(shè)立的專項基金，必須�？顚Ｓ�。“有些業(yè)主在意識上感覺自己已經(jīng)交了這筆費用，所以真正到了要修的時候，就不愿意再交。”金融街某高端寫字樓的相關(guān)負責人稱，如果商業(yè)項目只有一個大業(yè)主（比如開發(fā)商自持），維修費用自然由大業(yè)主承擔，這還相對簡單。但是，現(xiàn)在相當多的商業(yè)項目“拆”成小單元，分別賣給了不同的小業(yè)主，需要維修時，眾口難調(diào)。楊鋅進一步解釋，由于修建寫字樓的費用比起住宅更為昂貴。比如，更換一部電梯動輒幾十萬元，低層業(yè)主不愿分攤這筆錢，而一些業(yè)主誤認為已經(jīng)繳納過這類費用，更是拒絕出錢，維修金的來源就成為了大問題。余家慶坦言，如果前期在合同里沒有規(guī)定清楚，到了要修的時候再靠業(yè)主“湊分子”很難。特別是對于那些開發(fā)商已經(jīng)賣出，現(xiàn)在由物管公司進行管理的寫字樓。該修的時候還得找業(yè)主商量，但是經(jīng)常遇到業(yè)主不配合的情況，那么，維修耽擱，物業(yè)貶值。“一遇到多交錢，就會出現(xiàn)不同意見！”鼓樓區(qū)某寫字樓的物業(yè)負責人告訴記者，因為對商業(yè)物業(yè)維修專項基金的收取沒有任何規(guī)定，所以在征收維修費用的時候會遇到很大的困難，比如該寫字樓曾經(jīng)因為電梯老化，多次貼過召集業(yè)主開會換電梯的通知，但沒有一次最終達成一致意見。

    探討
    無維修基金，費用該如何解決？

    這么多商業(yè)項目沒有建立公共維修基金，將來房子壞了怎么修呢？業(yè)內(nèi)人士坦言，目前福州市場主要有兩種方式：一是開發(fā)商自己貼錢維修，二是從物業(yè)費里增設(shè)出一塊維修費用。

    “目前，部分開發(fā)商為了維護寫字樓的形象和品牌會選擇貼錢進行維修，但這一定不是長久之計。”金融街某高端寫字樓的相關(guān)負責人如是說。一旦開發(fā)商銷售完項目，有可能就不再往里面貼錢了。

    一般由開發(fā)商貼錢的情況并不常見，現(xiàn)有寫字樓的主要做法是將維修費用從物業(yè)費中扣除。特別是商業(yè)項目的物業(yè)費，收費比住宅貴很多，這些物業(yè)費除了維持日常開銷，還有很大一部分剩余用來進行后續(xù)的物業(yè)維護。“福州現(xiàn)有住宅物業(yè)費一般是1.5元/㎡·月左右，別墅類物業(yè)費也就3元/㎡·月，而寫字樓的物業(yè)費已收到7-8元/㎡·月，這多出來的收費主要就是為了后期硬件保養(yǎng)。

    那維修費用從物業(yè)費出是否可行呢？鼓樓區(qū)某物業(yè)公司負責人告訴記者，一些高檔寫字樓的收費標準可能比較高，但對于一些破舊的寫字樓，物業(yè)費維持日常開銷已所剩無幾，要“攢”出公共維修基金很困難。

    “該修的時候還得找業(yè)主商量，”這位負責人說，“要是到時候不出錢修，物業(yè)貶值，吃虧的是業(yè)主自己，物業(yè)公司干不了可以走人。”

    余家慶也同意這樣的說法。他表示，其實光靠增加一些物業(yè)費來充當物業(yè)維修基金是遠遠不夠的，而且從監(jiān)管的角度來說，也存在問題，這并不是非�？茖W的辦法。

    建議
    應該真正設(shè)立這一收費項目

    “所以目前市場上的這兩種方式都不能很好地解決問題。希望相關(guān)部門設(shè)立專門針對后期維修的費用，因為對于商業(yè)項目來說，硬件配套是吸引客戶、留住客戶的保證，無論是銷售還是租賃，靠的是長期維護。”楊鋅坦言。

    余家慶對此觀點表示贊同，他認為與其把這一維修費用攤到其他收費中，不如明明白白設(shè)立這一收費項目，這樣不僅能讓業(yè)主一目了然，還能防止第三方私自挪用這筆費用。“其實對于業(yè)主來說，公共維修基金不是支出，而是為房產(chǎn)保值增值所做的一筆投入。”

    “其實，購買或者租賃寫字樓辦公的業(yè)主大都是用于公司經(jīng)營的，所以對于維修基金這部分費用來說，他們更看重的是寫字樓的整體維護以及公司形象的保持或者提升，如果相關(guān)部門在寫字樓這類商業(yè)項目上明確增設(shè)這塊費用，我想業(yè)主也不會拒絕。”金融街某高端寫字樓的相關(guān)負責人如是說。