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    近年來，政府對住宅的政策性調(diào)控，導(dǎo)致大量的投資轉(zhuǎn)向商業(yè)項目，致使開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風向標也轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。但伴隨大量商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，越來越多的投資客對于商業(yè)項目的投資持有謹慎態(tài)度。

    隨著新城鎮(zhèn)建設(shè)的城市化進程推進，大量商業(yè)地產(chǎn)在眾多二線以下城市出現(xiàn)了盲目的模仿和復(fù)制。有數(shù)據(jù)顯示，過去5年二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠遠超過零售額的增長速度，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過度，需求沒有跟上，風險激增。這樣導(dǎo)致的結(jié)果就是，大量新城在建設(shè)初期并未考慮到是否有足夠的需求同期導(dǎo)入，因此出現(xiàn)大量空置的商鋪、寫字樓。 “在近幾年全國對于住宅市場打壓政策的實行期間，大量開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其中也不乏大量通過小戶型商業(yè)產(chǎn)品的散售實現(xiàn)其快速現(xiàn)金流收入。這種快進快出的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，不僅使得大量打著城市綜合體的項目成為了一個又一個銷售后缺乏有效運營管理的爛尾項目，還使得城市在快速建設(shè)發(fā)展過程中出現(xiàn)了大量同質(zhì)化定位的商業(yè)物業(yè)。因此，一線城市相關(guān)政府部門已開始對于綜合體開發(fā)在土地出讓初期即設(shè)定了大量的限制性條件，以保證項目開發(fā)后的品質(zhì)。”第一太平戴維斯項目及開發(fā)顧問部主管譚文紅說。

    事實上，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是城市化發(fā)展的必然產(chǎn)物，當前快速發(fā)展的二三線城市核心區(qū)域，以及一線城市偏遠城郊結(jié)合區(qū)域?qū)Τ鞘芯C合體的發(fā)展空間其實還很大。但是，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)切記盲目。在未來開發(fā)布局的考量上，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以城市整體發(fā)展導(dǎo)向作為主要布局點，如果是三、四線城市的開發(fā)，切忌不要好高騖遠，一定要符合三、四線城市的消費模式或者購物理念，這樣未來的經(jīng)營前景會比較好。同時，新的物業(yè)建起來以后，需要一定的培育期，聘請比較專業(yè)的物業(yè)公司將能更準確地把握整個項目的定位、業(yè)態(tài)、品牌引進，可以有效降低風險。

    需要注意的是，住宅地產(chǎn)的興衰成就商業(yè)地產(chǎn)的未來，住宅與商業(yè)地產(chǎn)之間應(yīng)是平衡、互補、促進的關(guān)系。2013年下半年以來，住宅出現(xiàn)了量價齊升的表現(xiàn)， 從這一趨勢來看，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求和開發(fā)會有一定的積極影響。住宅購買人群以剛需為主，對于生活、交通便捷度要求較高，因此對于商業(yè)項目，區(qū)域型購物中心產(chǎn)品的需求會較高。未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)尤其不能脫離住宅地產(chǎn)開發(fā)，以人為本是開發(fā)的根本，商業(yè)的目前人群實際與地產(chǎn)開發(fā)不能脫離，在商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合上，應(yīng)抓住消費客群的定位，即可實現(xiàn)兩者的有效結(jié)合。

    未來商業(yè)開發(fā)的模式，與金融資本的有效結(jié)合。商業(yè)開發(fā)離不開金融資本，近年來越來越多的私募股權(quán)投資（PE）和風險投資（VC）介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，可見風投對于地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的看好。譚文紅談道：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅不同，涉及大量的持有型物業(yè)，因此會產(chǎn)生大量的未來持有期間的資金運作需求。而商業(yè)地產(chǎn)在成熟之前均涉及大量資金的支持，僅靠項目本身的銷售資金回籠支撐長期持有項目的經(jīng)營有一定的風險，而且越來越多的開發(fā)企業(yè)逐漸實現(xiàn)市場化操作，更多的企業(yè)會使用資金杠桿，同時使得企業(yè)自有資金能夠發(fā)揮更大的投資效益。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)脫離不了金融資本的利用。”

    未來在商業(yè)與金融的融合方面，應(yīng)充分發(fā)揮各類專業(yè)企業(yè)、機構(gòu)的特長，開發(fā)企業(yè)擅長全程開發(fā)的各環(huán)節(jié)整合工作，這其中包含土地考察獲取、前期證照辦理、項目定位、設(shè)計、招商銷售及后期運營管理等一系列專業(yè)操作，而金融資本則擅長如何利用資金實現(xiàn)其時間價值，而不擅長實際項目操盤，因此兩者的結(jié)合是互補效用，以及利用與被利用關(guān)系。從另外一個層面理解，商業(yè)地產(chǎn)本身說到底就是一種金融產(chǎn)品，是資本市場上的一種投資產(chǎn)品，未來把商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)跟資本市場運作結(jié)合在一起，以項目作為股權(quán)方式對外出售，項目開發(fā)結(jié)束后結(jié)算雙方利益，既滿足開發(fā)資金需求，又滿足市場上空置資本的投資收益需求，未來以優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目在股票市場上市，將會快速成為商業(yè)金融結(jié)合的主要模式。