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   無論是商業(yè)還是寫字樓市場，2013年的杭州都表現(xiàn)出顯而易見的新氣象，蓬勃又一發(fā)不可收拾：品牌商業(yè)綜合體次第開出照進現(xiàn)實，寫字樓供應再非錢江新城一枝獨秀，大型或小型綜合體項目成為商業(yè)地產(chǎn)市場的供應和成交主力……

    “未來三年內(nèi)，杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預計能夠基本實現(xiàn)供需平衡，進入調(diào)整和消化期；優(yōu)質(zhì)商鋪市場則已經(jīng)進入井噴期，在滿足居民多年來潛在消費需求的同時，也需要看到購物中心體量的快速增長和同質(zhì)化狀況。”本周二，世邦魏理仕發(fā)布的《2013年杭州房地產(chǎn)市場回顧與2014年展望》報告對未來三年內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓和商鋪市場表示了謹慎樂觀，這其中，商鋪市場面臨的挑戰(zhàn)更大一些。

    優(yōu)質(zhì)寫字樓
    2013年供應量多達2012年的兩倍
    空置率僅小幅上升市場消化良好

    2013年杭城主城區(qū)寫字樓市場表現(xiàn)不俗，全年交付的供應量增加，需求上升，租金小幅上漲。該份報告數(shù)據(jù)顯示，2013年主城區(qū)寫字樓交付供應量為37萬平方米，約為2012年的兩倍，面對充沛的新增供應，全年空置率升幅僅為4.1個百分點，全市空置率仍維持在30％警戒線以內(nèi)，這說明出租市場消化情況良好。

    分區(qū)域來看，黃龍、武林等傳統(tǒng)核心商圈租賃市場表現(xiàn)良好；錢江新城區(qū)域則空置率居高不下，租金漲幅壓力明顯，出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，但在最后兩個季度情況有所改觀。整個2013年，杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金為4.1元/平方米/天，較2012年上漲1.3％，上漲動力主要源自黃龍、武林等核心板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的提價。從單個項目來看，2013年第四季度，文教板塊的中天·MCC交付，為市場帶來約5萬平方米的新增供應量；從企業(yè)租賃案例來看，浙江外企人力資源服務有限公司確定從坤和中心搬遷至城西銀泰城，租賃500平方米左右的辦公面積；合景泰富地產(chǎn)在世貿(mào)麗晶城歐美中心租賃了477平方米辦公面積。

    從寫字樓成交市場來看，2013年成交量環(huán)比上漲10.1%，一些知名開發(fā)商的項目比如萬達、綠地、銀泰、萬通開發(fā)的優(yōu)質(zhì)寫字樓，均出現(xiàn)成交火爆場面，萬達廣場、萬通中心、綠地中央廣場、西子國際等項目均有較好的市場表現(xiàn)。就目前杭州寫字樓市場來看，項目仍以銷售型居多，買家則以本地企業(yè)為主。

    世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，未來三年，杭州主城區(qū)的年均新增優(yōu)質(zhì)辦公樓供應量不足30萬平方米，只相當于2013年優(yōu)質(zhì)辦公樓存量的21%，遠低于87%的全國平均水平，這也顯示其來自于未來供應的壓力相對較小，出租市場將會進入一個較為良性的狀態(tài)。2014年，杭城寫字樓市場將進入調(diào)整和消化期，全年主城區(qū)約有25萬平方米的新增供應。而按過去三年的年均凈吸納量推算，今年杭州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將基本實現(xiàn)供需平衡的格局。

    租金層面來看，鑒于經(jīng)濟增速放緩，預計租金將保持平穩(wěn)或小幅上揚。同時，不同于2013年市場集中供應在錢江新城，2014年新增供應的地理分布較為均衡，市中心會涌現(xiàn)一批新優(yōu)質(zhì)寫字樓如新芯智谷、萬通中心、大家·武林府等，屆時，傳統(tǒng)區(qū)域?qū)⒑湾X江新城及運河商務區(qū)寫字樓形成新的市場競爭格局。

    優(yōu)質(zhì)商鋪
    購物中心未來三年激增90萬方體量
    同質(zhì)化明顯將靠“性格”拼搶客戶

    2013年杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場也表現(xiàn)活躍，主城區(qū)新開業(yè)項目包括湖濱銀泰和城西銀泰城，為市場帶來19.5萬平方米的新增供應，將近2012年供應量的5倍左右，整體市場空置率也小幅上升1.0個百分點至2.5%�？傮w來看今年新開業(yè)項目均為購物中心，為應對電商沖擊，商場業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂等體驗式業(yè)態(tài)所占比重明顯上升，零售業(yè)態(tài)比重則出現(xiàn)下降，比如湖濱銀泰的餐飲比例超過一半，城西銀泰城體驗式業(yè)態(tài)占比更是超過六成。同時，老牌商廈也在積極采取應對措施，如利星商場計劃將快時尚品牌ZARA升級為跨三層營業(yè)面積達2000平方米的旗艦店等。

    未來6個月內(nèi)，預計位于湖濱商圈的解百A樓將完成其品牌調(diào)整和升級，重新開業(yè)。下半年入市項目就更多了，萬達廣場、中大銀泰圣馬廣場等大型購物中心都將在新興商圈開業(yè)，這些新項目的面市能夠有效填補市場空白，同時由于這些開發(fā)商都是經(jīng)驗豐富的商業(yè)地產(chǎn)運營商，項目開業(yè)之后也比較容易進入到良性運作階段。由此，世邦魏理仕判斷認為，2014年，在新興商圈加快形成、傳統(tǒng)商業(yè)加速轉(zhuǎn)型的背景下，武林和湖濱等傳統(tǒng)核心商圈的可租賃面積將維持供不應求的局面，并推動杭州優(yōu)質(zhì)商鋪租金繼續(xù)穩(wěn)步上漲，但漲幅或較2013年有所下降。

    不過，盡管2013年可以算是杭州購物中心的井噴元年，具有積極效應，但就在不遠的將來，購物中心即將繼續(xù)快速井噴，很可能不久后就會出現(xiàn)供過于求的局面。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，有望在未來三年開業(yè)的購物中心體量達90萬平方米，這一數(shù)字已經(jīng)接近2013年底商業(yè)項目的總存量97.8萬平方米，同時，未來購物中心還存在同質(zhì)化狀況，目前的招數(shù)都是大比例提升餐飲、娛樂等體驗型業(yè)態(tài)，如何差異化競爭因此顯得尤為重要。

    此外，購物中心未來生存還將面臨其他挑戰(zhàn)：比如高端奢侈品牌在中國有停止擴張甚至收縮的現(xiàn)象，許多高端品牌聲稱不會再開出新店；再比如商家既要面對來自電商的沖擊，又要面對業(yè)主租金的提價，兩頭都在承受不輕的壓力等等。

    對此，世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞分析認為：“購物中心具有它獨特的性格和氣質(zhì)，未來購物中心的差異化競爭事實上就是性格之爭。這個性格就是購物中心內(nèi)在的DNA，能否與消費者產(chǎn)生足夠的共鳴從而來維系彼此之間的粘連度，這就是關(guān)鍵所在。”