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　　盡管日前有專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測，佛山寫字樓將面臨供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。但去年以來，寫字樓無論是供應(yīng)還是投資，熱度都不減當(dāng)年。面對新一輪寫字樓入市潮，業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，選寫字樓不光看地段、業(yè)態(tài)、品質(zhì)，還要重視開發(fā)商的運(yùn)營模式。

　　季華路上的寫字樓目前出租行情普遍較好。

　　市場：最貴寫字樓1.8萬元/㎡

　　“佛山寫字樓供應(yīng)量大，主要集中在佛山新城、季華路、千燈湖這些主要片區(qū)。”無極物業(yè)綠景店?duì)I業(yè)經(jīng)理李旺介紹道，佛山在售寫字樓的定價(jià)不算高，與廣州、深圳寫字樓動輒六七萬元一平方米的售價(jià)相比，佛山尚處于“價(jià)格洼地”。

　　記者了解到，去年以來扎堆入市的一批優(yōu)質(zhì)寫字樓，售價(jià)都未超2萬元/㎡。如保利中心目前售價(jià)為1.7萬~1.8萬元/㎡，佛山萬科廣場在售中區(qū)高樓層單位均價(jià)1.5萬~1.6萬元/㎡，禪城綠地中心一期寫字樓售價(jià)也僅為1.4萬~1.7萬元/㎡。再看今年春節(jié)前后入市的新寫字樓——位于季華西路綠島湖的金盈綠島國際中心，面積段涵蓋177~1756㎡，均價(jià)僅為5000元/㎡；位于金融高新區(qū)的嘉邦國金中心預(yù)計(jì)春節(jié)后開售，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“價(jià)格一定有驚喜。”

　　租金：季華路寫字樓月租65~100元/㎡

　　租金方面，季華路是目前禪城租金最高的地段，其次是祖廟商圈。據(jù)李旺介紹，目前季華路商務(wù)區(qū)租金約85~90元/㎡，其中金海廣場租金約80~100元/㎡，租客以銀行、金融機(jī)構(gòu)為主；卓遠(yuǎn)國際月租金約65~80元/㎡；恒福中心租金約70~80元/㎡。祖廟商圈的租金水平在65~70元/㎡，其中ICC的租金在70元/㎡左右。在南海，千燈湖片區(qū)租金最高，如承業(yè)大廈、金安大廈等，租金在65~75元/㎡。“以出租率來看，現(xiàn)有寫字樓出租情況都比較樂觀，只有部分寫字樓商務(wù)氛圍還沒形成，比較難出租。”李旺介紹道。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，目前佛山租金尚處較低水平，源于高端寫字樓缺失，未來仍有上漲空間。“目前新開建的寫字樓品質(zhì)有很大提升。預(yù)計(jì)未來這些項(xiàng)目面世之后，佛山寫字樓的品質(zhì)及租金水平將會出現(xiàn)較大提升。”佛山經(jīng)緯地產(chǎn)市場部總監(jiān)郭亮表示，在優(yōu)質(zhì)寫字樓集中區(qū)域，租金很大可能突破100~120元/㎡。

　　租客：只要地段好，不怕租金高

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，地段是投資客挑選寫字樓的關(guān)鍵，也是租客的首要考慮因素。

　　章先生是一家小額貸款公司的老板。去年年初公司剛剛成立時(shí)，章先生便在金海廣場租下了一整層作為辦公場地。金海廣場是佛山租金最貴的寫字樓之一，章先生的公司剛剛成立規(guī)模不大，完全可以選稍微便宜一點(diǎn)的寫字樓辦公。但章先生自有一番道理，“只要租金在可承受范圍，都要選地段最好的寫字樓。”

　　章先生認(rèn)為，地段決定了訪客量、辦事效率、交通便捷性，乃至公司是否能借力地段的商務(wù)氛圍。其次，寫字樓的品質(zhì)也是考慮標(biāo)準(zhǔn)。“從辦公環(huán)境可以看出你的公司的地位、能力，增加客戶的信心，所以也要盡可能選擇品質(zhì)高的寫字樓。”

　　投資客：投資熱情不減，多為連層入手

　　與佛山寫字樓供應(yīng)熱度相對應(yīng)的，是佛山寫字樓投資熱度。據(jù)多處寫字樓銷售人員反映，一口氣買下連層寫字樓的買家并不少，甚至有來自廣州的買家。

　　投資是阿煒和朋友經(jīng)常討論的話題，寫字樓投資在他們看來是新方向。“佛山高檔寫字樓還不算多，隨著城市發(fā)展，寫字樓會是一個(gè)趨勢。另外，佛山寫字樓價(jià)格還能接受。”幾經(jīng)對比后，阿煒入手了保利中心一套單位，面積100㎡，售價(jià)1.73萬元/㎡。“選寫字樓除了看地段，還要選品質(zhì)好的。”

　　然而阿煒表示，100㎡戶型并不是他最“心水”。如果有足夠資金，他會買下幾套打通用，甚至買下一兩層都沒問題。“一般來說，大面積的寫字樓比較好出租，更能吸引大公司，租金也更高。”阿煒告訴記者，“但好在這里定位高端，環(huán)境也好，相信小戶型也不怕租不出去，租金突破100元/㎡/月也有可能。”

　　小算盤：佛山寫字樓 回報(bào)剛“及格”

　　據(jù)戴德梁行市場專業(yè)人士介紹，中小投資者投資寫字樓應(yīng)先計(jì)算年回報(bào)率，如果年回報(bào)率適合則該寫字樓具有投資價(jià)值。計(jì)算投資回報(bào)，可以根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，即“年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。還有個(gè)方法就是計(jì)算投資回報(bào)率，即“月租金×12/購買房屋總價(jià)”。目前市場上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報(bào)率為6%~8%之間，如果估算的回報(bào)率能達(dá)到這個(gè)數(shù)值，則較適宜投資。

　　記者算了一下，目前佛山寫字樓最高為1.8萬元/㎡，月租金最高是100元/㎡，照此計(jì)算回報(bào)率為6.6%，剛剛達(dá)到“及格線”。

　　投資建議：

    金海Mcity營銷策劃部經(jīng)理 張功清：重視開發(fā)商的運(yùn)營模式

　　投資寫字樓，一選中心地段，二選高品質(zhì)，三還要看開發(fā)商的運(yùn)營模式。在這方面，建議挑選開發(fā)商自持一部分物業(yè)的寫字樓，如金海廣場、卓遠(yuǎn)景峰便是成功案例。完全出售的物業(yè)，產(chǎn)權(quán)過于分散，沒有一個(gè)主心骨，不利于整體氛圍的形成。由開發(fā)商自持的物業(yè)，好比有“靠山”，主體會由開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目定位統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營，更利于形成聚集效應(yīng)。

　　佛山經(jīng)緯地產(chǎn)市場部總監(jiān) 郭亮：綜合體寫字樓更抗風(fēng)險(xiǎn)

　　綜合體能提供一站式需求，滿足城市人群在工作之外，對休閑、娛樂的需求。其次，高端寫字樓借助商業(yè)綜合體的形態(tài)，加上開發(fā)商專業(yè)的招商、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，其租賃問題更好解決。相對于較獨(dú)立的寫字樓來說，綜合體寫字樓更具抗跌力和升值力。