色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

當(dāng)前位置 > 樓宇經(jīng)濟(jì) > 綜合體 > 瀏覽文章

社區(qū)商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的剛需

  • 杭州寫字樓網(wǎng)
  • 2014/2/14 14:11:37
導(dǎo)讀:盡管社區(qū)商業(yè)的概念持續(xù)升溫,曾經(jīng)的“雞肋”大有“逆襲”之勢(shì),但落在實(shí)操層面,很多吃慣了“雞腿”的開(kāi)發(fā)商還是感覺(jué)無(wú)從下口。據(jù)北京首開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱“首開(kāi)”)副總經(jīng)

  盡管社區(qū)商業(yè)的概念持續(xù)升溫,曾經(jīng)的“雞肋”大有“逆襲”之勢(shì),但落在實(shí)操層面,很多吃慣了“雞腿”的開(kāi)發(fā)商還是感覺(jué)無(wú)從下口。據(jù)北京首開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱“首開(kāi)”)副總經(jīng)理王穎林介紹,首開(kāi)從十多年前就專注于社區(qū)商業(yè)地產(chǎn),只是由于其體量小、起點(diǎn)低,一直未能實(shí)現(xiàn)規(guī);l(fā)展。“但社區(qū)商業(yè)其實(shí)是商業(yè)地產(chǎn)中的剛需,哪里有社區(qū),哪里就有社區(qū)商業(yè)的需求,從這個(gè)方面來(lái)說(shuō),我認(rèn)為真正好的社區(qū)商業(yè)不是過(guò)剩,而是過(guò)少。”

  王穎林認(rèn)為,如果說(shuō)城市綜合體是一個(gè)人的五臟六腑,社區(qū)商業(yè)就是皮膚,它遍布大街小巷,彌補(bǔ)了物流業(yè)的“最后500米”短板。其穩(wěn)定、短周期的盈利模式和靈活的退出機(jī)制也將成為投資機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的理想選擇。

  記者:你怎么看待商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩這一觀點(diǎn)?社區(qū)商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向嗎?

  王穎林:從以往地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō),一旦某一板塊受到普遍的關(guān)注,一定就會(huì)過(guò)剩。商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的苗頭和泡沫肯定是有的。我認(rèn)為2014年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入存量房的階段,起碼是一線城市存量房的階段。存量房是指開(kāi)發(fā)量在減少,不會(huì)再有那么多新的城市綜合體入市。

  但社區(qū)商業(yè)是先有社區(qū)再有商業(yè),只要有社區(qū)就會(huì)有一個(gè)很穩(wěn)定的居民消費(fèi)群,從客戶使用的角度來(lái)講,社區(qū)商業(yè)就是剛需,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),社區(qū)商鋪也是它的剛需產(chǎn)品。從這個(gè)角度看,社區(qū)商業(yè)一定會(huì)成為未來(lái)兩三年的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

  雖然社區(qū)商業(yè)體量不大、租金穩(wěn)定,不會(huì)出現(xiàn)大型購(gòu)物中心那樣爆炸性的租金增長(zhǎng),因而短期內(nèi)還不會(huì)成為很主力的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài),但一定是不可或缺的環(huán)節(jié)。因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)提供的既是商品供應(yīng)又是生活配套,能夠真正給周邊居民帶來(lái)不可或缺的基礎(chǔ)服務(wù)。而我們要做的就是把它做精、做細(xì)、升級(jí),引入更多的新興產(chǎn)業(yè)。

  未來(lái),隨著越來(lái)越多類似私人倉(cāng)儲(chǔ)這樣的服務(wù)出現(xiàn),社區(qū)商業(yè)一定會(huì)迎來(lái)升級(jí)的高峰期。社區(qū)商業(yè)升級(jí)體現(xiàn)在形象展示、標(biāo)示系統(tǒng)、空間設(shè)計(jì)、動(dòng)線、品牌選擇等各方面。既是自身商戶的升級(jí),也是配套的升級(jí)。未來(lái)成熟的社區(qū)商業(yè)“五菜一湯”是不夠的,首開(kāi)要做的是“八菜一湯”,把更多細(xì)化的、新興的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來(lái)。現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是真正的社區(qū)商業(yè)過(guò)少,而魚(yú)龍混雜的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)可能存在過(guò)剩。如果我們對(duì)自持的、或者做輕資產(chǎn)管理的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造,社區(qū)商業(yè)一定會(huì)像新加坡、加拿大一樣,非常旺盛。

  記者:社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)有哪些不同?對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些要求?

  王穎林:如果說(shuō)五臟六腑是城市綜合體、是寫字樓,那么皮膚一定是社區(qū)商業(yè),因?yàn)樗椴即蠼中∠。這就是社區(qū)商業(yè)和一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),原來(lái)可能更注重招商能力、開(kāi)發(fā)能力,但是社區(qū)商業(yè)更注重運(yùn)營(yíng)能力。二者的著眼點(diǎn),以及對(duì)未來(lái)模式的把握是完全不一樣的,社區(qū)商業(yè)需要更多地考慮整體性、可復(fù)制性和增長(zhǎng)性。

  在社區(qū)商業(yè)的模式上,首開(kāi)走的是輕重并舉,以輕資產(chǎn)為主方向的路線。

  如果我們做商業(yè)街的重資產(chǎn)持有,一般是通過(guò)銀行、信托或者基金,用很少的本金配置杠桿,通過(guò)銀行我們可以配置50∶50的比例,如果通過(guò)基金、信托,則可以配更高的比例。這樣就可以用比較低的成本、比較高的杠桿完成商業(yè)街的收購(gòu)。

  只有收購(gòu)整條街才有話語(yǔ)權(quán)。如果不收購(gòu)整條街,張三一個(gè)價(jià),李四一個(gè)價(jià),我們就無(wú)法把握整條街的租金價(jià)格,也難以保證入住商鋪的品質(zhì)。把整條街收購(gòu)后,如果資金上能自主可以全部自持,做重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng);如果資金覆蓋不了,可以拿一部分出來(lái)切割銷售。

  這個(gè)切割銷售不是簡(jiǎn)單的銷售,必須賦予商鋪一種“資產(chǎn)精裝修”的概念。由我們來(lái)代理租戶、代理比較長(zhǎng)的租約,這樣才能不影響整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)和形象展示,對(duì)購(gòu)買人的投資回報(bào)也有保障。

  首開(kāi)現(xiàn)在做輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也比較多,就是只拿商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)權(quán),做資產(chǎn)托管,將不良資產(chǎn)盤活。比如,有一些老國(guó)企,當(dāng)年沉淀下來(lái)一些不良資產(chǎn),我們可以做整體的包裝、改造、招商,從而優(yōu)化商業(yè)街的品質(zhì),提升租金,從而提升在銀行的估值。

  輕資產(chǎn)是我們很重要的一個(gè)方向,它的好處是可以快速推廣、快速?gòu)?fù)制。重資產(chǎn)買到一定程度就買不動(dòng)了,但是輕資產(chǎn)可以做公司整體的戰(zhàn)略營(yíng)銷。未來(lái)首開(kāi)可能以輕資產(chǎn)的模式在港股上市。

  輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前做的人很少,非常不正規(guī)。由于表面看起來(lái)門檻很低,好像誰(shuí)都能干,但實(shí)際上既要有對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃、定位、招商等能力,還需要有強(qiáng)大的資本在背后做支撐,實(shí)際上是最考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)能力的。

  記者:社區(qū)商業(yè)如何進(jìn)行租戶選擇?

  王穎林:社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)是體量不大,服務(wù)的往往是周邊半徑500米至2公里以內(nèi)的人群,是對(duì)物流業(yè)頭疼的“最后500米”的有效補(bǔ)充。它不要求大,不要求覆蓋面有多廣,但是一定要把周邊范圍內(nèi)的消費(fèi)者服務(wù)好,這也是社區(qū)商業(yè)的精髓所在。

  對(duì)社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō),租戶的選擇很重要。我們的客戶中有40%來(lái)源于金融機(jī)構(gòu),包括持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的外資、中資金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行,以及可以24小時(shí)對(duì)外的典當(dāng)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等。這類租戶有三大特點(diǎn):租金承受力高、付租能力好,而且“事”少,物業(yè)、保安、保潔基本都自己承擔(dān)。我們也不用擔(dān)心人流,它們的客戶都是目的性消費(fèi)。隨著國(guó)家對(duì)社區(qū)銀行的進(jìn)一步政策扶持,我相信這方面的合作會(huì)更多。

  金融機(jī)構(gòu)一定要選擇連鎖品牌,因?yàn)檫B鎖品牌對(duì)消費(fèi)者和業(yè)主方都會(huì)非常負(fù)責(zé)任,他們?cè)谝庾约旱男蜗,不?huì)輕易撤店,也不會(huì)輕易不交租金。而且,因?yàn)樗麄儗?shí)力強(qiáng),也會(huì)隨著社區(qū)商業(yè)的完善,不斷完善自己。首開(kāi)有一個(gè)自己的連鎖品牌聯(lián)盟平臺(tái),在拿下一條商業(yè)街之前,我們就會(huì)把連鎖品牌的負(fù)責(zé)人請(qǐng)過(guò)來(lái),看他們是否能入駐,以保證一定的出租率。

  記者:社區(qū)商業(yè)應(yīng)怎樣建立融資與退出機(jī)制?

  王穎林:我們也一直希望能引入基金、險(xiǎn)資共筑資金池,這也是未來(lái)我們的方向。社區(qū)商業(yè)街的回報(bào)大都在10%以上,高的能達(dá)到18%、19%,對(duì)險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)收益率相當(dāng)可觀。而且社區(qū)商業(yè)的好處是需要?jiǎng)佑玫馁Y金不多,成本低、回報(bào)高,而且很穩(wěn)定,這也是險(xiǎn)資、基金喜聞樂(lè)見(jiàn)的。

  選擇合作伙伴時(shí),最直接的標(biāo)準(zhǔn)就是它在特定領(lǐng)域的強(qiáng)勢(shì)程度,一方面我們需要它有很好的專業(yè)團(tuán)隊(duì),另一方面要有募集資金的能力。在這種合作中,實(shí)際上我們相當(dāng)于GP(一般合伙人),他們相當(dāng)于LP(有限合伙人),我們做好目標(biāo),他們做好成本控制。能否給我們最大的自由度,是我們最關(guān)心的事情。社區(qū)商業(yè)的成熟期比大型購(gòu)物中心更快,但是至少也要給我們一年時(shí)間。

  同時(shí),從成本控制上看,合作基金一般名氣更大,以它的名氣去拿一些項(xiàng)目會(huì)比較容易,能降低一部分成本。另外就是改造成本,由于社區(qū)商業(yè)一定要改造,而在運(yùn)營(yíng)改造過(guò)程中,險(xiǎn)資、基金可以發(fā)揮更大的作用。

  對(duì)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),除了要弄明白有沒(méi)有錢、錢從哪來(lái)、有沒(méi)有團(tuán)隊(duì),還一定要想清楚退出機(jī)制。其實(shí)社區(qū)商業(yè)體量較小,退出相對(duì)靈活。如果是從零售業(yè)退出,產(chǎn)業(yè)劃分的時(shí)候把自持的部分價(jià)格做低,預(yù)備出售的部分價(jià)格做高,就很容易退出了。即便是整體退出,由于社區(qū)商業(yè)的面積不大,一般在一萬(wàn)平方米左右,船小好調(diào)頭,退出也比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)容易得多。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn),社區(qū)商業(yè),商業(yè)地產(chǎn)剛需
  • 返回頂部
  • 責(zé)編:8037
  •        
  • 瀏覽:
  • 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
[聲明]文章僅供學(xué)習(xí)交流,如涉及版權(quán)問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系kf@5sw.com。感謝所有提供文章的媒體和作者。
最新相關(guān)
最新發(fā)布
乐东| 巴林左旗| 长春市| 潢川县| 庆城县| 阳江市| 长春市| 特克斯县| 衡阳市| 新巴尔虎左旗| 扶风县| 崇信县| 荣成市| 咸阳市| 仙桃市| 荃湾区| 南通市| 肥城市| 昭通市| 和顺县| 贺兰县| 红河县| 电白县| 泸溪县| 进贤县| 宿州市| 青川县| 伊春市| 锡林郭勒盟| 饶平县| 礼泉县| 石河子市| 合水县| 攀枝花市| 安丘市| 贡嘎县| 白水县| 敦化市| 调兵山市| 周宁县| 乐清市|