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    房地產(chǎn)領域傳出的復雜信息，可能讓人對未來房價走勢難以判斷。最新的數(shù)據(jù)顯示，2014年2月，全國70個大中城市中房價環(huán)比下降的城市有4個，持平的有9個，上漲的有57個，而同比看，價格下降的城市只有1個，上漲的城市則有69個。這似乎顯示價格還在上漲之中。

    但是，風聲鶴唳的消息也不少。上月，杭州房地產(chǎn)傳出“馬年第一降”，某樓盤價格從每平方18000元直降至15800元，并且迅速波及周邊的樓盤。雖然事后信息表明，這些降價的房地產(chǎn)企業(yè)，要么是因為需要新拿地，急需錢，要么是資金鏈面臨斷裂的危機，要么是數(shù)年無法清盤，但是降價總歸表明在之前的價格水平下市場需求不活躍。在杭州房地產(chǎn)市場降價的示范作用下，長三角的主要二線城市常州、無錫、寧波、南京都有類似的降價消息傳出。

    房地產(chǎn)未來大勢讓人困惑，但同樣困惑的還有政策不確定性或政策變化較快的風險。2007年前后中國的投資性購買房屋的比例一度超過50%，在2009年初全球金融危機最高峰時投資性購房的比例一度跌至10%以下，但在2010年初又急劇升高至接近50%，在此情況下，“雙限”政策出臺，隨后中國炒房現(xiàn)象基本絕跡。到了2012年，中國投資性購房比例下降到10%左右。這個數(shù)字可能還包括了那些不限購的地區(qū)，在限購地區(qū)炒房完全不可能，除了剛需只有少量的改善性需求。

    但嚴格的限購性政策面臨生變的風險。日前媒體傳出長沙、杭州等多個城市在醞釀和討論松綁限購的可能性。

    在目前形勢下，部分地區(qū)放松房地產(chǎn)調(diào)控并非空穴來風，未來推向全國也并非不可能。目前國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）數(shù)據(jù)下行可能導致房價格下行，而房價下行又導致房地產(chǎn)市場蕭條，并推動GDP下行。今年中國的GDP增長數(shù)據(jù)計劃定在7.5%，仍然是很高的數(shù)據(jù)，如果硬要達到目標必然需要很高的投資，其中就包括房地產(chǎn)投資。依賴房地產(chǎn)投資以保持很高的GDP數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)投資依賴于節(jié)節(jié)走高的房價。另一方面，目前地方政府負債沉重，需要資金來推動增長，而資金主要部分只能來自于繼續(xù)賣地。以上兩點決定各地依賴房地產(chǎn)的情況可能會加劇，這直接導致今后房價難以預測。

    這種困惑根子在于“調(diào)結構”與“穩(wěn)增長”難以兼顧。2008年的全球金融危機之前，中國經(jīng)濟嚴重依賴于投資和出口。2008年全球金融危機之后其實是全球調(diào)結構的最好時機，但全球都被“穩(wěn)增長”給耽誤了。調(diào)結構必然導致房地產(chǎn)市場蕭條，而“穩(wěn)增長”則需要房地產(chǎn)市場的火爆。目前來看，“穩(wěn)增長”可能再次超越“調(diào)結構”。

    但是，如果房地產(chǎn)市場未來過火，很可能會再次招致更嚴厲的行政調(diào)控。如同2008年底2009年初，全國出臺了鼓勵買房的各種政策，某地官員甚至喊出了類似“買房就是愛國”的口號。但是，僅僅過了一年時間，鼓勵政策就大轉向，各種限制買房的政策開始出臺，有些地方甚至敵意對待買房特別是投資性買房，一些響應“買房愛國”的資金被套住。

    假如未來各地松綁雙限政策，投資房地產(chǎn)要以歷史為戒，不可輕視政策風險。如果未來房地產(chǎn)再次火爆起來，比雙限政策更嚴厲的政策（如爭議很大的房產(chǎn)稅政策）出臺都是可能的。所以，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個人房地產(chǎn)投資者、消費者，需要謹慎對待政策帶來的風險。當然，除了房地產(chǎn)領域需要注意政策變化風險，出口和外貿(mào)部門、投機性熱錢等等也需要注意諸如2月19日的人民幣匯率中間價突然大幅變動帶來的那種政策風險。鋼鐵投資、能源投資等等也需要防范相應的風險。（作者單位：東航國際金融公司）