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　　今年，國內(nèi)樓價一路上漲，但租金卻變化不大。很多專業(yè)咨詢公司提醒，一線城市房價“已超過國際警戒線”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今，寧波房屋租售比也出現(xiàn)這種“超標”現(xiàn)象。國際上通行的標準認為，合理的房價租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)。這個比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個月至230個月（大致相當(dāng)10年至20年）內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。作為衡量房地產(chǎn)市場健康與否的重要指標之一，寧波樓市租售比今年上半年已經(jīng)出現(xiàn)了很大的背離，突破1∶300甚至更多。這一態(tài)勢在目前這一階段表現(xiàn)更為明顯。房屋租售比超過國際警戒線是否意味著樓市風(fēng)險驟增？房價會在未來繼續(xù)上揚嗎？

　　房價飆升，租售比不合理

　　從今年3月份起，寧波內(nèi)各區(qū)的房價持續(xù)狂飆。筆者了解到，鄞州區(qū)房價已經(jīng)全線突破1萬元，好地段或是學(xué)區(qū)房更是達到1.5萬元以上；東部板塊今年更是趕超鄞州區(qū)，部分樓盤單價已經(jīng)接近兩萬元，就連洪塘板塊房價也跟進到了8000元-9000元，多數(shù)樓盤都在這幾個月里不斷上調(diào)價格。與此同時，二手房租房價格卻沒有出現(xiàn)相應(yīng)的同步增長。中介機構(gòu)表示，以東湖花園為例，目前均價在1.1萬元到1.4萬元之間，每平方米較去年同期漲了幾千元，但租金卻沒多大漲幅。132平方米的一套二手房，毛坯房月租金也就2000元，精裝修或是樓層、戶型特別好的話，能達到3000多元，這樣的租金價格在鄞州區(qū)也算是比較高了。市中心的房租價格相對好一些，因為多數(shù)房源雖然房齡較老，但套型比較小，容易出租。以一套60平方米戶型為例，房租價格一般為1400元，精裝修朝向好并且家電齊備的能達到1600元，即便如此，這些老齡房的租金價格這幾年都只能算是略有增加。

　　我們從寧波某大型中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)中可以看到，目前，寧波大多數(shù)的房源租售比都已經(jīng)拉大到讓人驚異的地步。以鄞州中心區(qū)一套170萬元、132平方米的商品房為例，精裝修并且配備全套家電后，市場平均月租金在3000元-3500元之間，租售比超過1：480。

　　進入9月，本來打算買房的小陳感到越來越茫然。一個月前，小陳看過一篇報道，某知名咨詢公司公布的一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年寧波二手房租售比首次突破了1∶300，不少區(qū)域超過了1∶400，部分區(qū)域甚至達到了1∶500，大大越過了國際通行的合理標準。當(dāng)時，他看中一套江北北區(qū)的兩居室，單價接近10000元/平方米，總價近90萬元。

　　從投資回報的角度看，小陳計算了一下這套房子的租售比，他發(fā)現(xiàn)，房子的所在地位于江北北區(qū)的一角，交通條件還不算便捷，目前還沒有大型的配套設(shè)施；可供參考的是，廣廈怡庭88平方米兩居室，租金在1500元—2000元之間。這么一算，租售比遠超1：440，小陳覺得這套房子投資價值已經(jīng)不大。這個項目從去年的6000元、7000元一路漲到了9000多元，漲幅超過30%。

　　寧波各大中介機構(gòu)均表示，這幾年，寧波的租金水平一直不高，可以說，大多數(shù)房源的租金價格起伏不大，甚至部分社區(qū)的租金價格還有回落的勢頭。與之形成對比的是，寧波新建和二手商品房價格連續(xù)上漲，在7月沖上歷史高位，價格同比漲幅在全國排名第一。某中介機構(gòu)部門經(jīng)理表示，目前市場的租售比表明，買一套房產(chǎn)和租賃一套房產(chǎn)50年的價格幾乎一樣，因此，以租金的角度來看待這個市場的話，已經(jīng)到了非常不理性的程度。

　　租金下滑 緣于缺乏支撐因素

　　在某金融機構(gòu)工作的小王也在找房，打算租南站一帶的精裝三居房源。他咨詢了數(shù)家中介，但發(fā)現(xiàn)很多小區(qū)中兩、三居的房子被分隔成很多小間，或者二房東多次轉(zhuǎn)租。經(jīng)過多次找房發(fā)現(xiàn)，越大的房子租金相對越便宜�！耙宰怵B(yǎng)貸目前不現(xiàn)實�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士分析這種群租現(xiàn)象說，租金下跌，尤其是高端物業(yè)租賃市場尚未恢復(fù)，迫使那些月供負擔(dān)重的房主將房子分隔出租，以圖多收點租金。不久前一篇報道中說，聯(lián)豐某140平方米的房子被分隔成20間來出租，原因就是中大套房的租金一直沒升甚至在下滑。租售比背離的背后，說明實體經(jīng)濟并未完全復(fù)蘇，“外貿(mào)物流制造業(yè)等行業(yè)的中高級管理人員租房的需求，現(xiàn)在并沒有恢復(fù)。”這位業(yè)內(nèi)人士說。在某中介的出租信息上顯示，以前以中高收入者為主要尋租者的大型社區(qū)，現(xiàn)在的租金情況一直在下降，頗有曲高和寡的意味。

　　與住宅租金相比，商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)租金與實體經(jīng)濟密切相關(guān)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅市場及商用市場的價格及租金也分化明顯。寧波上半年寫字樓平均租金沒有上升反而下滑，寫字樓價格同住宅價格倒掛，情況不容樂觀。

　　謹慎看待租售比普超警戒線

　　目前多數(shù)人都明白要想靠租金尋求回報率是不實際的。入市者主要是為了抵御通貨膨脹，或者短期炒作獲取利潤。租售比這一國際通行的數(shù)據(jù)，在寧波等大城市很少被購房人考慮和參考。

　　所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。從理論上說，“租售比”能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況。從另外一個角度來看，“租售比”的高低也表明該項目投資回報率的優(yōu)良程度。從實際情況看，寧波的租售比已經(jīng)遠遠超過這條國際警戒線。對此，業(yè)內(nèi)專家認為，即便考慮到經(jīng)濟發(fā)展速度較高，人民幣升值預(yù)期強烈、城市化發(fā)展迅速、居民改善需求很大等因素，租售比遠遠超過1：250也應(yīng)該值得警惕。