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    6月，深圳寫字樓市場成交量創(chuàng)下歷史單月最高紀(jì)錄。由于深圳住宅價(jià)格漲幅過快，一些投資者認(rèn)為在住宅市場積累了太多的風(fēng)險(xiǎn)。而價(jià)格更低、投資機(jī)會(huì)更大的寫字樓成為投資者新的選擇。

    可是在深圳市場開始走高的時(shí)候，上海辦公樓市場卻仍然處于探底之中。

    未來3年上海僅甲級(jí)寫字樓就有270萬平方米的供應(yīng)量，上海甲級(jí)寫字樓整體空置率達(dá)16.8%，供過于求的情況仍然沒有轉(zhuǎn)變。由于未來市場不確定，上海市中心辦公樓的開發(fā)商延緩了上市的時(shí)間，等待辦公樓市場的回暖。

    專家認(rèn)為，由于辦公樓與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，投資辦公樓究竟有多大空間并不確定。而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械墓�司，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了辦公樓市遠(yuǎn)不可能像住宅市場那樣對(duì)市場有快速的反應(yīng)。

    深圳6月成交創(chuàng)單月新高

    據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告稱，向來平穩(wěn)的深圳寫字樓市場在新盤、次新盤的熱銷影響下，今年6月成交量創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，為7.3萬平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，從6月預(yù)售情況來看，7月成交量有望再創(chuàng)新高。

    自2007年樓市“限外令”始，深圳寫字樓市場就一直不溫不火。受去年年底的金融危機(jī)影響，寫字樓更難吸引市場興趣。

    而卓越世紀(jì)中心等高檔寫字樓在6月開盤后卻出現(xiàn)了熱銷。卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目經(jīng)理介紹，目前銷售總金額已達(dá)到19億，開盤后兩周銷售額已超80%，目前的尾盤售價(jià)已達(dá)到3.5萬元/平方米。緊隨其后的綠景NEO企業(yè)大道6月底開盤，首期推出的260套房源在當(dāng)天就售出了八成。

    中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，上半年深圳辦公樓市場總成交面積為20.76萬平方米，同比增長89.94%，甚至比2008年全年成交面積多0.87%。

    業(yè)內(nèi)人士透露，寫字樓也出現(xiàn)了捂盤惜售的情況。一些樓盤一直觀望市場，直至今年六、七月份確認(rèn)投資回暖后才上市。

    中原地產(chǎn)的市場監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，2009年深圳寫字樓供應(yīng)有望成為歷史之最，下半年寫字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)加速，潛在上市項(xiàng)目總辦公供應(yīng)面積高達(dá)90萬平方米。

    租金回報(bào)向來是投資客出手的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，目前深圳自用需求很好地解釋興旺的市場。從第一太平戴維斯的研究報(bào)告看到，歷經(jīng)四個(gè)季度租金的明顯下滑后，深圳2009年第二季度甲級(jí)寫字樓租金基本止跌回穩(wěn)，本季度市場實(shí)際空置率下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)，約為12.1%。多重利好投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?/p>

    受成交結(jié)構(gòu)的影響，今年上半年成交均價(jià)波動(dòng)較大，成交均價(jià)為22222元/㎡，比2008年全年均價(jià)增長17.24%。但中原地產(chǎn)研究員周慶亮認(rèn)為，同區(qū)域的寫字樓價(jià)格顯然與2007年高峰值相去甚遠(yuǎn)，即便中心區(qū)域差價(jià)也大于25%，漲幅也遠(yuǎn)小于住宅市場。

    由于寫字樓的價(jià)格洼地效應(yīng)及逼近警戒線的住宅市場風(fēng)險(xiǎn)，嗅覺靈敏的投資客開始挖掘?qū)懽謽峭顿Y機(jī)會(huì)。

    著名地產(chǎn)評(píng)論家賀承軍就指出，短期住房政策收緊會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有好處。

    周慶亮表示，年初開始在寫字樓市場已經(jīng)有一些抄底動(dòng)作，動(dòng)作頻率在加快；整體轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象在深圳也多了起來，如6月份成交的國際西岸商務(wù)大廈，在住宅市場大肆購入的行為卻在收斂。

    “不排除一些銀行貸款項(xiàng)目資金流入深圳商業(yè)地產(chǎn)投資，”國信證券研究所所長何誠穎告訴記者，“銀行貸款仍在增速，現(xiàn)在寫字樓價(jià)格比2007年下來那么大，投資流向可想而知的。”

    經(jīng)濟(jì)五大中心獲批，深港一體化建設(shè)等利好因素出現(xiàn)，這才是業(yè)內(nèi)人士普遍看好深圳CBD的真正原因。深圳社會(huì)科學(xué)院中心主任高海燕提出，深滬寫字樓市場情況的差異，是因?yàn)樯虾５谌�產(chǎn)業(yè)已實(shí)現(xiàn)階段性發(fā)展，而深圳服務(wù)行業(yè)處于加速成長階段，創(chuàng)業(yè)板推出誘發(fā)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐等因素是長期投資價(jià)值所在，商業(yè)與住宅價(jià)差不明顯的現(xiàn)況必然要改變。

    上海開發(fā)商推遲交工時(shí)間

    在深圳市場進(jìn)入火熱的夏天時(shí)，上海辦公樓市場卻仍處于冬天。當(dāng)公寓、別墅開發(fā)商加緊工程進(jìn)度，加快上市步伐進(jìn)行銷售的時(shí)候，上海一些辦公樓的開發(fā)商卻放慢了開發(fā)節(jié)奏，延緩了竣工時(shí)間。

    位于上海市靜安區(qū)的會(huì)德豐廣場由香港九龍倉集團(tuán)投資，該辦公樓在今年年初已經(jīng)進(jìn)入外立面裝修階段，但是工程卻進(jìn)展得異常緩慢。該辦公樓本應(yīng)于今年年中竣工，但近日仲量聯(lián)行方面透露，該辦公樓的竣工日期推遲至2010年。