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    “1個(gè)月之后，開發(fā)商準(zhǔn)備開盤，再去看看二手房?jī)r(jià)格，已經(jīng)漲到11000元了，一般都會(huì)想，12000的定價(jià)是不是低了，這時(shí)候，只要有購房意向的人多，開發(fā)商就會(huì)再把價(jià)格提到12500元。”王城說，很大程度上，上海樓市4月以前的回暖，是因?yàn)閯傂孕枨髲?008年開始觀望，到2009年集中釋放，而4月以后的大反彈，“其實(shí)是投資客和開發(fā)商互相抬起來的”。

    面粉再次貴過面包

    無論是新盤還是二手房，最終都需要?jiǎng)傂孕枨髞硐�化�?ldquo;從3、4月份起，業(yè)內(nèi)就非常擔(dān)心，過快上漲會(huì)透支消費(fèi)能力，讓大批剛性需求因?yàn)閬聿患百彿烤捅粩D出市場(chǎng)。”張永河說。

    根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，2009年6月，上海的二手房成交宗數(shù)，環(huán)比5月上升了36.6%。但這時(shí)候，“大戶型房源的放盤和成交明顯增加，低總價(jià)房源供應(yīng)減少，二手房交易熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向中高檔房，投資需求接棒剛性需求已經(jīng)非常明顯。”丁偉說，當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂已經(jīng)很普遍，“市場(chǎng)過熱，一手房?jī)r(jià)格高漲，擠出一部分自住需求轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，但如果二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，則會(huì)最終把自住需求擠到觀望席上，重蹈2007年下半年的覆轍。”

    2009年7月，泡沫完全暴露了。

    根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，7月6~12日，上海房地產(chǎn)商品房成交量6954套，環(huán)比上一周跌幅15%，共計(jì)成交面積67.2萬平方米；其中全市商品住宅成交(剔除動(dòng)遷房及配套商品房)共計(jì)3446套，環(huán)比前一周下挫12%。之后一周，商品住宅成交面積41.17萬平方米，環(huán)比前周下跌了15%，成交均價(jià)為15404元/平方米，環(huán)比前周下跌了10%，自回暖以來首次呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。

    其中，自2009年以來成交量一直居上海各區(qū)前列的浦東新區(qū)，成交量環(huán)比前一周下跌21%，成交均價(jià)下跌9%。“下半年如果價(jià)升量跌，那剛性需求就算徹底到頭了。”丁偉說。

    業(yè)界一直擔(dān)憂的政策調(diào)控，也終于在房?jī)r(jià)最瘋狂的時(shí)候到來。

    6月22日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，重申要嚴(yán)格遵守二套房貸的有關(guān)政策，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的研判，嚴(yán)格貸前審查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管控制度。

    7月17日，上海市政府召開“促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展工作會(huì)議”，提出“嚴(yán)查捂盤惜售”。

    但上海樓市的走勢(shì)，卻依然撲朔迷離，因?yàn)榫驮谡�策出臺(tái)幾天后，上海的新一任“地王”，卻以令人咋舌的價(jià)格出現(xiàn)了。

    7月24日，上海趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號(hào)地塊競(jìng)拍，被金地集團(tuán)以30.48億成交價(jià)拿下，溢價(jià)222%。

    這幅地塊的掛牌起始價(jià)只有9.4603億元，相當(dāng)于樓板價(jià)4501元/平方米。正式拍賣前，首輪報(bào)價(jià)就達(dá)到21.023億元，超過2009年上海土地市場(chǎng)總價(jià)最高的住宅用地，溢價(jià)122%。但之后的申請(qǐng)企業(yè)總數(shù)仍然達(dá)到11家。

    “前段時(shí)間，中山北二路的一個(gè)地塊拆遷完成，平攤下來每平方米的拆遷成本就是3.5萬元，樓板價(jià)則是每平方2萬元，按這個(gè)成本計(jì)算，這個(gè)地塊的房子建好后，起碼要賣到每平方米7萬元。而這個(gè)地塊說起來是在盧灣區(qū)，其實(shí)已經(jīng)相當(dāng)偏僻了。”張永河告訴本刊記者，土地成本的再次攀升，其實(shí)已經(jīng)成了上海房?jī)r(jià)調(diào)整的最大障礙。

    類金融生存模式

    投資客卻不會(huì)像2008年那樣撤離上海樓市，因?yàn)椋�他們已�?jīng)與開發(fā)商一起發(fā)明了一種新的“類金融”生存模式。

    “2008年，溫州的地下錢莊借錢給開發(fā)商，開發(fā)商以將樓盤打7折賣給錢莊的方式作抵押，開發(fā)商還錢以后，錢莊以退房的形式拿回現(xiàn)金。”曾經(jīng)是溫州一個(gè)家族炒房團(tuán)主事，現(xiàn)在是一個(gè)私募資金幕后老板的曹華告訴《瞭望東方周刊》，如今來自溫州的炒房資金規(guī)模比往年更龐大，“很多生產(chǎn)企業(yè)，干脆停產(chǎn)，現(xiàn)金都抽出來炒房，因?yàn)槠髽I(yè)一直在虧錢，買房子起碼能保值。”

    但隨著房?jī)r(jià)一路上升，舊的模式不管用了。

    “以前，房子是燙手山芋，都迫不及待扔掉，私募資金的要求會(huì)很苛刻，但房?jī)r(jià)一回升，馬上又成了寶，開發(fā)商的底氣又足了。”曹華說，現(xiàn)在私募資金和開發(fā)商的主流合作模式有兩種，一種是“傳統(tǒng)模式”，資金以8折左右的價(jià)格買下房源，然后自行拋出，相當(dāng)于“批發(fā)，囤積，再零售”，唯一不同的是，折扣比2008年少了一成。